2009-06-15
Art. 257d CO
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Art. 260a al. 3 CO
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Art. 2 CC
Lorsque le bail a pris fin en raison du non-paiement du loyer par le locataire, le juge peut exclure toute indemnité. Les juges fédéraux fondaient leurs conclusions, à cette occasion, sur les principes de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit découlant des art. 2 al. 1 et 2 CC. Cette jurisprudence laisse toutefois indécise la question de l'effet d'une résiliation fondée sur l'art. 257 d CO sur le droit du locataire d'obtenir une indemnité au sens de l'art. 260a al. 3 CO, ne tranchant en particulier pas entre la perte de ce droit et la seule réduction de l'indemnité.
2009-06-15
Art. 257f al. 3 CO
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Art. 262 al. 2 lit c CO
Lorsque la prétendue sous-location s'apparente en fait à un transfert déguisé du bail, décidé sans le consentement du bailleur, elle constitue un inconvénient majeur et justifie une résiliation immédiate du bail. En effet, lorsqu'un preneur voit son bail résilié de manière anticipée en raison d'une sous-location non autorisée, il ne saurait contester le congé se prévalant d'un droit de sous-louer exercé en violation des règles de la bonne foi. La bailleresse étant ainsi en droit de s'opposer à la sous-location utilisée dans un but – illégitime – de substitution de locataire.
2009-09-07
Art. 269 CO
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Art. 270a al. 1 CO
Le Tribunal fédéral a rappelé que dans certaines circonstances exceptionnelles, la partie locataire était également en droit de se prévaloir de l’application de la méthode absolue. Tel est précisément le cas de la sortie du contrôle étatique du loyer. En effet, dès la conclusion du contrat et pendant toute la durée du contrôle des loyers par l’Etat, les locataires n’étaient en droit ni de contester le loyer initial, ni de se prévaloir des dispositions relatives à la protection des loyers abusifs. Les locataires se trouvent dès lors dans l’une des exceptions prévues par le Tribunal fédéral leur permettant de solliciter qu’un calcul de rendement de l’immeuble soit effectué.
2009-05-14
Art. 270a al. 1 CO
Die mietende Partei kann nur Herabsetzungsgründe anrufen, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben. Eine Änderung des Mietvertrages, die nicht den Betrag des Mietzinses betrifft, kann nicht als Bezugspunkt dienen. Der Wechsel einer Vertragspartei (neuer Vermieter) allein schafft keine neue Berechnungsgrundlage.
2010-03-10
Art. 270a al. 2 CO
Wenn die vermietende Partei mit amtlichem Formular anzeigt, dass sie eine Mietzinssenkung ganz oder teilweise mit Erhöhungsgründen verrechnet, kann auf das Vorverfahren nach Artikel 270a Absatz 2 OR verzichtet werden. Eine solche Anzeige stellt eine antizipierte Stellungnahme der vermietenden Partei dar, die eine zusätzliche Anfrage der mietenden Partei überflüssig macht.
2010-03-11
Art. 274a CO
Auch wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass vorab eine verbandsinterne Schlichtung stattzufinden habe, kann die mietende Partei gültig direkt an die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse gelangen.
2008-09-01
Art. 257d CO
Die Kündigung ist unwirksam, da der Mietende vor Ablauf der ihm nach Artikel 257d OR gegebenen Zahlungsfrist eine Verrechnungserklärung abgegeben hat.
2008-08-28
Art. 257d al. 1 CO
Die Zahlungsaufforderung entspricht den Anforderungen von Artikel 257d OR. Auch wenn zu den Mietzinsausständen irrtümlich eine zu hohe oder noch nicht fällige Nebenkostennachforderung miteinbezogen wurde, vermag dies nichts zu Gunsten des Mietenden zu bewirken, wenn dieser weder den Vermietenden auf Fehler hinweist noch innert Frist den nach seinem Wissen vorhandenen Ausstand begleicht.
2009-04-20
Art. 257f CO
La rapidité avec laquelle les voisins et la bailleresse ont réagi et la gravité de la sanction que représente la résiliation du bail pour une famille comprenant trois enfants et ne jouissant que de revenus modestes font apparaître une résiliation comme disproportionnée, alors que d’autres mesures moins incisives auraient pu être mises en œuvre, comme une seconde mise en demeure ou une démarche personnel d’un employé de la gérance auprès des locataires. Sur le plan formel, la loi n’exige pas de semblables précautions. Toutefois, aussi bien les règles de l’équité (art. 4 CC) que la bonne foi (art 271 CO) imposent aux parties d’agir de manière loyale et non abusive.
2009-03-09
Art. 257f al. 3 CO
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Art. 266a al. 2 CO
La thèse privilégiée par le Tribunal des baux et loyers, à savoir celle d’un congé ordinaire donné, par inadvertance, sans respecter le préavis contractuel de congé, ne peut être approuvée. A suivre la voie esquissée par les premiers juges, il suffirait au bailleur, qui entend résilier le bail de manière anticipée, de ne se référer à aucune disposition légale pour soutenir ensuite, en cas de contestation, qu’il s’agissait d’un congé ordinaire, néanmoins valable, et dont l’effet serait simplement reporté au prochain terme pertinent en application de l’art. 266a al. 2 CO. Pareille interprétation ouvre trop largement la porte à l’abus de droit pour être admise.
2008-10-21
Art. 259d CO
Lärm von Baustellen stellt auch in städtischen Verhältnissen grundsätzlich einen Mangel dar, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen kann. Der Bau eines Kongresszentrums mit lange dauernden und intensiven Immissionen beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung und rechtfertigt eine Mietzinsherabsetzung um 20 % während eines Jahres.
2008-11-27
Art. 269 ss CO
Le Tribunal fédéral a considéré que la possibilité appartenant au coopérateur locataire de fixer des loyers de par sa participation à l’assemblée générale ne lui fournit pas une protection suffisante qui rendrait superflu le recours aux dispositions protectrices des art. 269ss CO. A supposer que la compétence de fixer des loyers ait été laissée à l’assemblée générale, le Tribunal fédéral considère que le coopérateur locataire, qui n’y a droit qu’à une seule voix, ne pourra guère influer sur la décision à prendre ni infléchir celle-ci dans un sens qui lui soit favorable.
2009-05-18
Art. 269d al. 3 CO
Die Einführung einer Sicherheitsleistung im laufenden Mietverhältnis stellt eine einseitige Vertragsänderung im Sinne von Artikel 269d Absatz 3 OR dar und ist grundsätzlich zulässig. Die verlangte Sicherheitsleistung darf jedoch nicht übersetzt sein, d.h sie muss in einem vernünftigen Verhältnis zu den Risiken stehen und für den Mietenden zumutbar sein.
2009-04-20
Art. 270a al. 2 CO
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Art. 270a al. 3 CO
En cas de reconduction de bail pour une période de cinq ans, avec indexation de loyer à l’indice suisse des prix à la consommation, le locataire peut comprendre de cet avis la volonté du bailleur d’augmenter proportionnellement le loyer au coût de la vie et qu’il n’entend ainsi pas accepter une éventuelle demande de baisse de loyer. Dans ces circonstances, le locataire se trouve dans l’hypothèse de l’art. 270 al. 3 CO et est en conséquence dispensé de suivre la procédure prévue à l’art. 270a al. 2 CO.
2008-11-20
Art. 271 CO
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Art. 271a CO
Même si du point de vue du droit successoral, les héritiers acquièrent de plein droit l’universalité de la succession, il leur incombe d’informer le bailleur du décès du locataire, particulièrement dans le cas où ils souhaitent occuper les locaux vacants. Le non-respect de cette incombance par les locataires suffit pour admettre que le bailleur n’a pas eu un comportement abusif en résiliant le bail.
2009-09-14
Art. 274a al. 1 CO
Auch beim Ausweisungsverfahren nach einer ordentlichen und unangefochtenen Kündigung besteht eine Schlichtungspflicht nach Artikel 274a OR. Die Gutheissung des Ausweisungsbegehrens ohne vorgängiges Schlichtungsverfahren verletzt Bundesrecht. Nur bei ausserordentlicher Kündigung nach Artikel 274g Absatz 1 Buchstaben a-d OR entfällt der vorgängige Schlichtungsversuch.
2008-04-07
Art. 253a al. 1 CO
Le bailleur n’est pas obligé de résilier le bail de l’objet principal et celui de l’accessoire pour pouvoir récupérer ce dernier. Le congé donné par le bailleur pour récupérer uniquement l’accessoire est efficace, mais il peut être annulé s’il s’avère contraire à la bonne foi ou que le locataire peut obtenir une prolongation judiciaire de la convention par laquelle il a obtenu l’usage de cet accessoire.
2009-01-28
Art. 256 CO
Eine Vereinbarung, die den Mietenden zu monatlichen Zahlungen in einen „Erneuerungsfonds“ verpflichtet, verstösst gegen Artikel 256 Absatz 2 OR, wenn dem Mietenden keine anderweitige Kompensation zugestanden wird. Die Vereinbarung ist nichtig, bereits erbrachte Leistungen können gestützt auf ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden.
2008-02-04
Art. 256 CO
Le bailleur est tenu d’entretenir les locaux, obligation en contrepartie de laquelle il perçoit un loyer. Les dérogations au détriment du locataire sont nulles. Cependant, le locataire peut valablement renoncer à l’avance à ses droits s’il reçoit une prestation correspondante, par exemple une réduction du loyer.
2008-08-05
Art. 269d CO
Eine fehlende Unterschrift auf dem Mietzinsänderungsformular kann nicht durch ein unterzeichnetes Begleitschreiben ersetzt werden. Die entsprechende Mietzinserhöhung ist nichtig. Nur das Rechtsmissbrauchsverbot setzt der Einrede der Nichtigkeit Schranken. Ein Rechtsmissbrauchsverbot ist jedoch nur zurückhaltend anzunehmen.