2007-08-28
Art. 269 CODie Vermieterschaft ist nicht verpflichtet, eine Mietzinserhöhung gestützt auf einen absoluten Anpassungsgrund auf den ersten oder zweiten Kündigungstermin nach einer Handänderung anzusetzen. Die Anpassung kann auch später erfolgen. Nettorenditeberechnung: Ist ein Darlehenszins von 8% voll zu berücksichtigen?
2006-02-06
Art. 271 al. 2 COUne résiliation qui demeure non motivée malgré la requête du destinataire n’est pas nécessairement abusive; en effet, s’il avait voulu qu’il en soit ainsi, le législateur aurait posé une présomption dans ce sens. A l’inverse, l’absence de motivation ne saurait rester sans conséquence, au risque de priver l’art. 271 al. 2 CO de toute portée. L’obligation de motivation doit être prise au sérieux.
2006-07-27
Art. 271a al. 3 CO | Art. 247 CPCEin im Zusammenhang mit einer Kündigung abgeschlossener Vergleich kann zwar wegen Grundlagenirrtums angefochten werden. Die Anfechtung ist jedoch nicht gerechtfertigt, nur weil sich Punkte, die zur Zeit des Vergleichsabschlusses als ungewiss betrachtet wurden, im nachhinein geklärt haben und sich erweist, dass eine Partei aufgrund einer falschen Risikokalkulation in den Vergleich eingewilligt hat.
2007-02-05
Art. 274f COIl est admis que l’exécution par provision d’une prestation pécuniaire est prohibée par le droit fédéral. Il semblerait logique d’adopter un même raisonnement dans l’hypothèse inverse, où un débiteur tenu de prêter en vertu du contrat voudrait échapper à cette obligation en sollicitant une décision provisionnelle. Toutefois, une exception peut être consentie notamment lorsque le bailleur a entrepris des travaux d’une importance telle qu’ils ne sont guère compatibles avec le maintien de l’exploitation du commerce du locataire.
2007-05-04
Art. 13 OBLFBaurechtszinsen sind Finanzierungskosten. Die Überwälzung der Finanzierungskosten erfolgt aufgrund einer Standardisierung. Eine Mietzinserhöhung gestützt auf die individuelle Kostenstruktur ist auch bei Baurechtszinsen nur möglich, wenn ein Vorbehalt gemäss Artikel 13 Absatz 3 VMWG angebracht wurde.
2006-09-11
Art. 20 CO | Art. 2 al. 2 CCLa responsabilité précontractuelle est définie par l’obligation d’une partie de réparer le préjudice qu’elle a causé à l’autre par la violation de ses devoirs précontractuels. Il n’appartient pas au bailleur d’avertir les locataires de toutes les difficultés qu’ils pourraient rencontrer dans le cadre de l’activité de restauration qu’ils souhaitaient déployer dans les locaux, dès lors qu’il a affaire à des professionnels du domaine.
2006-08-31
Art. 124 al. 1 CO | Art. 257d COWenn die Mieterschaft mit der Bezahlung des Mietzinses in Rückstand ist, muss sie die Verrechnung innerhalb der Zahlungsfrist von Artikel 257d Absatz 1 OR erklären. Eine verspätete Verrechnungserklärung kann die ausserordentliche Kündigung nicht mehr verhindern.
2006-09-11
Art. 253 CO | Art. 166 al. 3 CCLa conclusion du contrat n’entre pas dans le pouvoir de représentation de la famille par l’époux, de sorte que l’épouse n’est pas solidairement engagée à l’égard des tiers. Certes la bonne foi du tiers qui conclut un contrat avec l’époux est présumée et l’art. 166 al. 3 CC produit ses effets dans ce cas, même si l’époux excède ses pouvoirs. Néanmoins, lorsque la volonté du bailleur est de conclure un bail exclusivement avec l’époux, sans demander à ce que ce bail soit contresigné par l’épouse, l’époux ne représente pas l’union conjugale.
2006-10-30
Art. 259 CODie Reparatur der Oberheizung eines Backofens erfordert besonderes Fachwissen und ist von ausgebildeten Fachkräften auszuführen. Es handelt sich deshalb nicht um eine kleine Ausbesserung im Sinne von Artikel 259 OR, die von den Mietenden zu übernehmen ist. Dasselbe gilt für das Ersetzen einer Zündelektrode bei einer Heizungsanlage.
2006-09-11
Art. 261 al. 2 lit a CO | Art. 266c COA défaut de résilier le bail pour la prochaine échéance légale postérieure au transfert de propriété, l’acquéreur est présumé assumer le bail. Toutefois, eu égard à l’incertitude qui prévaut lors de l’acquisition d’un immeuble dans une vente forcée jusqu’à l’adjudication, il n’est pas raisonnable d’exiger de l’acquéreur qu’il donne le congé dans un délai de trois jours ouvrables.
2005-12-20
Art. 269a let. a COEin Ausgleich von Unterschieden bezüglich der objektiven Kriterien äusserer Beschaffenheit zwischen dem Ausgangsobjekt und den Vergleichsobjekten durch Zu- oder Abschläge am Preis ist – wenn überhaupt – nur bei geringfügigen Abweichungen möglich.
2006-06-12
Art. 269d al. 2 CO | Art. 269d al. 3 COLa notification d’une modification du bail à loyer doit répondre à des critères de clarté et de précision. L’obligation pour le locataire de se référer aux pièces du dossier ne lui permet pas de se rendre compte de la portée précise de la modification et de décider en toute connaissance de cause de l’opportunité de la contester ou non. Une telle formulation n’est donc pas compatible avec les exigences impératives de clarté que doit revêtir la formule de notification selon les réquisitions de l’art. 269 d CO et de la jurisprudence qui s’en est dégagée.
2006-09-07
Art. 269d al. 3 CO | Art. 6a OBLFMit dem Wechsel von der bisherigen Ölheizung zu einer Fernwärmeheizung werden neue Nebenkosten eingeführt. Neu werden Aufwendungen für die Verzinsung, die Amortisation und den Betrieb der Anlagen geltend gemacht. Dies ist nach Artikel 269d Absatz 3 OR mit amtlichem Formular anzuzeigen.
2006-09-07
Art. 253b al. 2 CO | Art. 270 al. 1 COIl est notoire que les bailleurs sont généralement amenés à effectuer des travaux d’entretien ou de rénovation lors de chaque changement de locataire. Dès lors, dénier la recevabilité d’une contestation de loyer au seul motif que le bailleur a entrepris d’importants travaux reviendrait à rendre la loi lettre morte. Une véritable comparaison demeure possible pour autant que l’objet loué ait conservé les mêmes caractéristiques. L’ampleur des investissements nécessaires ne constitue pas un élément déterminant.
2007-02-02
Art. 14 al. 3 OBLFArtikel 14 Absatz 3 VMWG verlangt nicht, dass bei Mitteilung der Mietzinserhöhung bereits eine definitive Bauabrechnung erstellt wurde. Es müssen allerdings sachdienliche Belege vorliegen. Als solche gelten nicht nur Zahlungsbelege oder Handwerkerrechnungen, sondern auch Generalunternehmer- oder Werkverträge, die eine im Voraus festgelegte Zahlungsverpflichtung enthalten.
2005-11-14
Art. 1 al. 2 CO | Art. 257f al. 3 COLorsque le locataire est suivi médicalement après la résiliation et que la bailleresse souhaite attendre l’évolution de son état de santé et de son comportement avant de solliciter son évacuation, cette attitude ne comporte pas le renoncement à se prévaloir de la résiliation du bail, mais s’apparente davantage à un sursis à l’évacuation. Bien que la période entre la résiliation du bail et la demande d’évacuation soit relativement longue (8 ½ mois), les circonstances du cas d’espèce ne permettent pas de retenir qu’un bail tacite aurait été conclu.
2006-02-06
Art. 259d CO | Art. 679 CC | Art. 684 CCLorsque l’amoindrissement de l’usage de la chose louée a sa source dans le voisinage, notamment dans les immissions provenant de celui-ci, le juge doit déterminer dans quelle mesure le preneur peut, raisonnablement et d’un point de vue objectif, s’attendre à user de la chose louée, respectivement à ne pas subir de nuisances. Seules les immissions excédant cette mesure constituent un défaut de la chose louée qui justifie une diminution de loyer au sens de l’art. 259d CO. Dans de tels cas, les principes posés dans le cadre des art. 679 et 684 CC, relatifs au droit de voisinage, peuvent également être appliqués par analogie.
2005-03-25
Art. 260a CO | Art. 264 CODer Anspruch auf Wiederherstellung geht unter, wenn eine für die Vermieterschaft zumutbare Nachmieterschaft bereit ist, die Mietsache samt Verpflichtungen auf Wiederherstellung zu übernehmen.
2006-03-06
Art. 264 COLe montant du loyer, qualifié d’assez cher par le représentant du bailleur lui-même, aurait pu faire l’objet d’une réduction lors de sa remise sur le marché, afin de faciliter une relocation. Le principe d’une réduction du loyer dû par le locataire jusqu’à l’échéance du bail doit dès lors être admise.
2005-05-12
Art. 269 CO | Art. 269a CO | Art. 270 COLorsque le bailleur se refuse à produire certaines ou l’ensemble des pièces comptables indispensables à l’appréciation du rendement de la chose louée, ou qu’il produit un lot désordonné de pièces en vrac, le loyer doit être considéré comme abusif. Dans ces hypothèses, le juge peut se contenter de fixer le loyer en fonction des conclusions prises par le locataire en procédure, voire de reprendre le loyer payé par l’ancien locataire en cas de hausse sensible.