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Verletzung der vertraglichen Rückgabepflicht

2001-11-20

Art. 267 CO

Werden die Mieträumlichkeiten nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht geräumt, wird die Mieterschaft schadenersatzpflichtig. Die Vermieterschaft ist jedoch verpflichtet, den Schaden möglichst gering zu halten. Nach Ablauf der vom Gericht festgesetzten Frist zur Räumung darf nicht mehr als ein Monat für die Vornahme der Reinigungs-, Räumungs- und Reparaturarbeiten berechnet werden.

Augmentation de loyer – Formule officielle

2001-11-22

Art. 269d CO | Art. 19 al. 1 litt. a OBLF

Une simple confirmation signée par le locataire ne suffit pas à elle seule pour dispenser le bailleur d'utiliser la formule officielle. Une exception à cette obligation ne se justifie que lorsqu'il est certain que le locataire, sans avoir été l'objet d'aucune pression, a été informé de ses droits et qu'il est conscient qu'en renonçant à la formule officielle et aux formes prescrites, il renonce à contester plus tard la hausse de loyer. Le locataire peut donc invoquer le fait que la formule officielle n'a pas été utilisée uniquement dans les limites posées par l'interdiction de l'abus de droit.

Congé annulable contraire aux règles de la bonne foi

2001-11-12

Art. 271 al. 1 CO | Art. 271a al. 1 litt. a CO

Un congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi, notamment parce que la locataire fait valoir, de bonne foi, des prétentions découlant du bail. Ne constitue pas un congé de représailles celui qui a été donné par le bailleur alors que la locataire a présenté une demande de sous-location et que les faits attestent que la locataire n'a plus l'intention d'occuper personnellement l'appartement.

Anfechtbare Kündigung

2001-12-10

Art. 271a al. 1 litt. e CO

Die Tatsache, dass das Bundesamt für Wohnungswesen auf Initiative der Mieterschaft zu Ungunsten der Vermieterschaft verfügt hat, rechtfertigt es, dass die 3-jährige Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zur Anwendung gelangt. Da die Kündigung während der Sperrfrist erfolgte, wird sie als missbräuchlich aufgehoben.

Défaut de légitimation active

2001-06-22

Art. 274a CO

La loi ne prévoit pas que le défaut de légitimation active doive être examiné dès le stade de la conciliation. Bien au contraire, le rôle de l‘autorité de conciliation tel que prévu par l‘art. 274a CO est de conseiller les parties et de tenter de les amener à un accord. Au surplus, le Tribunal doit examiner d‘office si le demandeur possède la légitimation active.

Geltung von Gerichtsferien im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde

2001-09-06

Art. 274d al. 1 CO

Die Kantone können für das einfache und rasche Verfahren nach Artikel 274d Absatz 1 OR die Geltung kantonalrechtlicher Gerichtsferien vorsehen. Die Gerichtsferien vereiteln die Raschheit des bundesrechtlich vorgesehenen Verfahrens nicht.

Etablissement d'office des faits

2002-02-18

Art. 274d al. 3 CO

S'il est vrai que l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation est un fait notoire, il n'en demeure pas moins que la partie qui entend se prévaloir de son évolution doit l'invoquer expressément. En effet, il n'appartient pas au juge, qui doit certes instruire la cause d'office, de retenir d'autres moyens que ceux allégués par les parties à l'appui des conclusions qu'elles ont prises.

Energiebezug von einer ausgelagerten Zentrale

2002-04-19

Art. 6a OBLF

Die Anlage ist nicht im Eigentum der Vermieterschaft und es handelt sich nicht um einen Teil ihrer Anlagekosten. Die Vermieterschaft darf alle tatsächlich anfallenden Kosten der Mieterschaft als Nebenkosten belasten. Die Änderung muss aber mit dem amtlichen Formular mitgeteilt und begründet werden.

Mietzinskontrolle nach kantonalem Wohnbauförderungsrecht

2001-09-04

Art. 253b al. 3 CO | Art. 2 al. 2 OBLF

Zuständigkeit für die Überprüfung der Mietzinse bei kantonal unterstützten Wohnungen. Anforderungen an die Mitteilung und Begründung von Mietzinserhöhungen und fristgerechte Mietzinsanfechtung. Festsetzung der höchstzulässigen Mietzinse, massgebende Kriterien und die Verlegung der Mietzinse auf die einzelnen Wohnungen. Nebenkostenregelung.

Mesures d‘encouragement pour locaux d‘habitation

2001-04-23

Art. 253b al. 3 CO

Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s‘appliquent pas aux locaux d‘habitations en faveur desquels des mesures d‘encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d‘une autorité. Considérer le déclassement de zone comme une mesure d‘encouragement appelle une réponse nuancée suivant les circonstances, un changement de zone étant ou non susceptible d‘engendrer d‘importants avantages financiers.

Kündigung wegen Zahlungsrückstandes

1998-07-01

Art. 257d CO | Art. 259g al. 2 CO

Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Nur wenn eine Hinterlegung offensichtlich missbräuchlich erfolgt, kann die Vermieterschaft nach Artikel 257d OR vorgehen und wegen Zahlungsrückstandes kündigen. Die Hinterlegung ist nicht offensichtlich missbräuchlich, wenn die mündlich vereinbarten Nutzungsbefugnisse der Mieterschaft betreffend Keller, Estrich und Garten eingeschränkt wurden.

Consignation de loyer

2001-04-23

Art. 259f CO | Art. 259g al. 1 CO

De manière générale, la prise en charge d‘un procès contre un tiers, dont un cas particulier d‘application est visé par l‘art. 259f CO, ne fonde pas le droit à une consignation de loyer dans la mesure où l‘issue du procès, à supposer qu‘elle puisse avoir pour conséquence d‘éliminer le défaut, échappe à la maîtrise du bailleur.

Kündigung aus wichtigen Gründen

2001-04-12

Art. 266g al. 1 CO

Als wichtige Gründe kommen nur im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unbekannte und nicht voraussehbare Umstände in Betracht. Ist der Gesundheitszustand der Mieterschaft bereits bei Vertragsabschluss beeinträchtigt, muss klar belegt sein, dass eine deutliche Verschlechterung eingetreten ist.

Staffelmiete

2001-06-15

Art. 269c CO

Für die Überprüfung einer Mietzinserhöhung nach Ablauf der Staffeldauer ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Ablaufs der Staffelmiete abzustellen. Der Hypothekarzinssatz bei Abschluss des Mietvertrages ist nur dann massgebend, wenn die Parteien dies übereinstimmend so vereinbart haben. Im vorliegenden Fall liegt diesbezüglich ein wesentlicher Erklärungsirrtum des Vermieters vor, was dazu führt, dass die entsprechende vertragliche Vereinbarung unwirksam ist.

Modification unilatérale des termes de résiliation du bail à loyer

2001-03-12

Art. 269d al. 3 CO

La modification unilatérale des termes de résiliation constitue une autre prétention du bailleur au sens de l‘art. 269d al. 3 CO. Le bailleur peut avoir avantage à mettre en place des termes de résiliation longs ou courts selon l‘état du marché locatif. En période de pénurie, son avantage est d‘avoir des termes courts, alors que c‘est le contraire en période d‘excès de l‘offre locative. Ainsi, selon les circonstances, cette modification peut avoir un caractère abusif.

Einseitige Mietvertragsänderung

2000-06-08

Art. 269d al. 3 CO

Der Entzug einer Teilfläche des Gartens stellt keine Kündigung des Untermietvertrages dar, sondern ist als einseitige Mietvertragsänderung gemäss Artikel 269d Absatz 3 OR zu qualifizieren, da die betreffende Leistungsverminderung sich weder objektiv noch subjektiv wesentlich auswirkt.

Contestation du loyer initial

2001-02-12

Art. 270 al. 1 CO

Admettre que la pénurie de logements suffit à engendrer une situation de contrainte pour le locataire, sans que celui-ci n‘ait recherché sérieusement un autre logement, reviendrait à permettre une remise en cause systématique des baux conclus du seul fait d‘une circonstance, la pénurie de logements, dont le bailleur n‘est pas responsable et sans que l‘on sache si celle-ci a affecté le locataire, ce qui n‘est certainement pas le but poursuivi par le législateur en autorisant la contestation du loyer initial qui porte déjà une atteinte importante au principe fondamental du droit des contrats.

Demande de baisse de loyer

2001-02-12

Art. 270a CO

Si la jurisprudence dénie au bailleur le droit d‘invoquer cumulativement le critère de l‘insuffisance du rendement et celui des loyers comparatifs pour s‘opposer à une demande de baisse de loyer fondée selon la méthode relative, elle ne lui interdit pas de se prévaloir des critères de la compensation du renchérissement et de l‘augmentation des charges dans le cadre de l‘application préalable de la méthode relative.

Diminution de loyer

2000-12-21

Art. 270a al. 1 CO

Le bailleur est en droit de ne répercuter qu‘une partie de la hausse qu‘entraîne une augmentation du taux de l‘intérêt hypothécaire. Dans une telle hypothèse, il ne se justifie pas de calculer la baisse de loyer sur la base d‘une augmentation antérieure qui n‘est pas intervenue. Le principe de symétrie et, en conséquence, d‘égalité des parties au contrat, ne serait en effet plus respecté.

Klare Begründung der Mietzinserhöhung

2001-07-09

Art. 18 OBLF | Art. 19 al. 1 litt. a ch. 4 OBLF

Eine Mietzinsreserve setzt sich aus zahlreichen aufgelaufenen Erhöhungsfaktoren zusammen und umfasst damit mehrere Erhöhungsgründe. Um Artikel 19 VMWG gerecht zu werden, sind diese Erhöhungsgründe je in Einzelbeträgen auszuweisen.