2012-01-09
Art. 209 CPCKommt es anlässlich der Schlichtungsverhandlung zu keiner Einigung, erteilt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung. Diese ist zwingend in Schriftform zu eröffnen. Massgebend für den Beginn der Klagefrist ist nicht das Datum der Klagebewilligung. Die Frist zur Anrufung des Gerichts beginnt vielmehr mit der Zustellung oder der direkten Aushändigung der Klagebewilligung.
2012-02-20
Art. 257d CO | Art. 257 al. 1 CPCIl est admis que la procédure d’évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à la procédure sommaire prévue pour les cas clairs. Tel n’est cependant pas le cas lorsque le congé est confus et ambigu, notamment lorsque la date d’échéance du bail était antérieure à la date de l’avis de résiliation. L’erreur de date doit être interprétée selon le principe de la confiance, de sorte que l’état de fait ne peut pas être établi sans peine.
2012-02-20
Art. 343 al. 1 CPCLorsqu’aucune mesure de contrainte indirecte n’a été ordonnée, et lorsque le créancier n’a aucun intérêt à obtenir une évacuation rapide, le locataire s’acquittant ponctuellement des indemnités pour occupation illicite des locaux, le Tribunal des baux et loyers n’a pas fait une application proportionnée et correcte de l’art. 343 CPC, en ordonnant d’emblée l’évacuation des occupants du logement par la force publique, avec un délai de quatre mois.
2012-09-20
Art. 145 CPC | Art. 209 CPCLes délais pour ouvrir action ensuite de la délivrance d'une autorisation de procéder (art. 209 al. 3 et al. 4 CPC) sont suspendus pendant les féries (art. 145 al. 1 CPC). L'autorisation de procéder a été notifiée à la recourante le jeudi 1er décembre 2011. Le délai de trente jours pour ouvrir action a commencé à courir le 2 décembre 2011; le cours a été suspendu du 18 décembre 2011 au 2 janvier 2012 inclus (seize jours; art. 145 al. 1 let. c CPC). Le délai arrivait ainsi à échéance le lundi 16 janvier 2012. La demande déposée ce jour-là l'a été en temps utile.
2012-06-27
Art. 47 CPCMit Artikel 47 ZPO wird der verfassungsmässige Anspruch auf ein unparteiisches Gericht konkretisiert. Es soll garantiert werden, dass keine sachfremden Umstände, welche ausserhalb des Prozesses liegen, in sachwidriger Weise zugunsten oder zulasten einer Partei auf das gerichtliche Urteil einwirken. Ein Ausstandsbegehren ist begründet, wenn Umstände vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit hervorrufen. Diese Voraussetzung ist bei einer Schlichterin erfüllt, die neu bei einer Arbeitgeberin angestellt ist, mit der sich der Beschwerdeführer im Rahmen eines anderen Verfahrens in einem Rechtsstreit befindet.
2012-06-22
Art. 203 CPCAuch im Rahmen des Schlichtungsverfahrens muss eine Sistierung des Verfahrens zulässig sein, wenn die sofortige Durchführung der Verhandlung unzweckmässig erscheint. Die Botschaft zur ZPO erwähnt ausdrücklich die Möglichkeit, das Verfahren während der Jahresfrist von Art. 203 Abs. 4 ZPO pendent zu halten, um den Parteien Vergleichsverhandlungen zu ermöglichen, wobei das Verfahren allerdings auch in diesem Fall binnen Jahresfrist abzuschliessen ist. Eine Sistierung, die zu einer längeren Hängigkeit des Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde führen kann, ist daher nur mit Zurückhaltung anzuordnen. Die in Art. 203 Abs. 4 ZPO vorgesehene Jahresfrist regelt die Verfahrensdauer vor der Schlichtungsbehörde, nicht die Dauer eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens. Massgebend ist, wie lange das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde zusammengerechnet gedauert hat.
2011-02-22
Art. 253b CODie Unterscheidung ist von Bedeutung, weil die Berufung ans Bundesgericht betreffend Streitwert unterschiedlich geregelt ist. Es liegt ein Mietvertrag vor, da nur die Räumlichkeiten des Gastronomiebetriebes überlassen wurden, nicht jedoch die vollständige Einrichtung.
2011-05-02
Art. 253b al. 3 CO | Art. 2 al. 2 OBLFLe Tribunal fédéral a jugé que la notion de contestation de loyer d’un logement subventionné incluait le cas d’introduction de frais accessoires nouveaux, précédemment compris dans le loyer net, de sorte que les contestations y relatives étaient également du ressort des autorités administratives. En effet, l’introduction de la facturation séparée de frais accessoires précédemment compris dans le loyer net a une influence manifeste sur le montant de ce loyer, soit que celui-ci connaisse en réalité une augmentation déguisée, soit qu’il s’agisse au contraire de le réduire en conséquence.
2011-05-16
Art. 1 al. 2 CCR | Art. 257c COLe contrat-cadre romand de baux à loyer prévoit que le paiement trimestriel du loyer peut être exigé « dès le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure ». Ce texte ne fait aucune mention d’un « trimestre civil » ou d’un « trimestre de bail », alors que ces notions se retrouvent dans la loi (p. ex. art. 266c et 266d CO) et que les associations professionnelles qui ont élaboré le contrat-cadre n’en ignoraient ni l’existence, ni la portée.
2011-08-17
Art. 257e COWenn die Vermietende die Mietkaution nicht ordnungsgemäss hinterlegt hat - das heisst auf ein Sparkonto oder Depot, das auf den Namen der Mietenden lautet – so kann sie die geleistete Sicherheit nicht mit Forderungen gegenüber den Mietenden verrechnen.
2011-06-24
Art. 262 CO | Art. 269d al. 3 COLorsque le consentement à la sous-location a été donné pour une durée indéterminée et que le bailleur entend retirer celui-ci à terme, il s’agit d’une modification de bail par laquelle le bailleur réduit sa prestation. Le bailleur doit alors notifier la modification précitée sur la formule officielle prévue à l’art. 269d al. 3 CO.
2011-08-31
Art. 264 al. 1 COLe fait qu’un candidat locataire ne soit pas objectivement solvable ne signifie toutefois pas encore que le refus du bailleur soit justifié. Lorsque le bailleur propose au candidat locataire refusé un autre appartement, la doctrine considère qu’un tel comportement, qualifié par certains de « détournement de candidat » représente un refus injustifié, qui doit être imputé au bailleur et qui libère donc valablement le locataire. Tel est également le cas lorsque la décision du bailleur est tardive.
2011-04-11
Art. 269d al. 2 let. b CO | Art. 270 COLe bailleur qui n’indique aucun motif sur le montant retenu pour le loyer initial ne satisfait pas aux critères légaux. La seule indication du loyer précédent ne permet pas de déceler les bases sur lesquelles le loyer initial a été fixé ; le locataire n’est donc pas informé sur les critères qui ont conduit au montant du loyer initial, faisant que le but de la disposition n’est pas atteint.
2011-11-30
Art. 14 OBLFNach einer umfassenden Sanierung ist es dem Vermietenden gestattet, sachlich nicht gerechtfertigte Mietzinsdifferenzen auszugleichen. Wesentlich ist, dass die gegenüber dem Mietenden ausgesprochene Mietzinserhöhung nicht missbräuchlich ist und es auch nicht dadurch wird, dass anderen Mietenden weniger überwälzt wurde als zulässig gewesenen wäre. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung der Mietenden besteht grundsätzlich nicht.
2011-10-13
Art. 14 OBLFBaukreditzinse stehen in Zusammenhang mit den vorgenommenen Investitionen und können bei Ermittlung der Baukosten berücksichtigt werden. Überwälzbar sind aber nur die tatsächlichen Aufwendungen. Wenn der Vermietende aufgrund seiner guten finanziellen Verhältnisse keinen Baukredit aufnehmen muss, so kommt dies dem Mietenden zugute, ebenso allfällige Rabatte.
2011-05-16
Art. 545 COMit der kollektiven Unterzeichnung des Mietvertrages durch die Konkubinatspartner entsteht zwischen den Mietenden eine einfache Gesellschaft. Diese wird nicht bereits durch das Eintreten eines Auflösungsgrundes beendet. Bei Auszug einer Partei besteht die einfache Gesellschaft weiter bis zur ordentlichen Auflösung des Mietverhältnisses. Es ist zu entscheiden, wer bis dahin die Mietkosten trägt.
2012-03-16
Art. 118 al. 1 let. c CPCEn vertu de l'art. 118, al. 1, let. C, CPC, l'assistance judiciaire comprend la commission d'office d’un conseiller juridique par le tribunal lorsque la défense des droits du requérant l'exige, en particulier lorsque la partie adverse est assistée d'un avocat. Ce principe n'est toutefois pas absolu, un conseil d'office pouvant être refusé à un justiciable dans des causes minimes ou si l'intéressé dispose d'une expérience judiciaire. En l'espèce, le fait que la partie adverse est représentée par une gérance ne permet en principe pas de retenir un déséquilibre des armes tel qu'il justifierait l'assistance d'un conseil d'office. De même, une deuxième demande de prolongation de bail conformément à l'art. 272, al. 3, CO, ne permet pas davantage de se prévaloir de difficultés juridiques particulières rendant nécessaire un conseiller juridique.
2012-01-31
Art. 30 al. 1 Cst | Art. 6 par. 1 CEDHLa récusation d'un juge présidant une Chambre du Tribunal des baux et loyers ne peut être demandée pour le seul motif qu'il a travaillé précédemment comme avocat de l'Asloca (Association suisse des locataires). Une relation d'amitié ou d'inimitié entre un juge et un avocat ne peut constituer un motif de récusation que s'il existe entre eux un lien qui, par son intensité et sa qualité, est de nature à faire craindre objectivement que le juge soit influencé dans la conduite de la procédure et dans sa décision.
2012-01-16
Art. 138 al. 3 let. 1 CPCGemäss Artikel 138 Absatz 3 Buchstabe a ZPO gilt bei einer eingeschriebenen Postsendung, die nicht abgeholt worden ist die Zustellung am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch als erfolgt, sofern die Person mit einer Zustellung rechnen musste. Die Frist bis zum Eintreten dieser Zustellfiktion wird nicht verlängert, wenn ein Abholen nach den anwendbaren Bestimmungen der Post auch noch länger möglich ist. Auch wenn der Postbote auf der Abholungseinladung versehentlich eine andere als die siebentägige Frist notiert, ändert dies grundsätzlich nichts am Zeitpunkt des Eintritts der Zustellfiktion.
2010-11-11
Art. 257f COGemäss Mietvertrag ist das Mietobjekt als „typisches Café/Restaurant“ zu führen. Das neue Betriebskonzept als Musiklokal/Lounge wird als nicht vertragskonform erachtet. Es genügt nicht, dass die Grenzwerte der Lärmschutzverordnung eingehalten werden. Ab 22 Uhr wird eine Beschränkung der Musiklautstärke auferlegt. Zuwiderhandlungen können mit Busse bestraft werden. Zudem besteht eine Schadenersatzpflicht für allfällige Mietzinsreduktionen und finanzielle Einbussen wegen vorzeitigem Auszug von anderen Mietern.