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Nuovo contratto di locazione per atti concludenti

2017-10-30

Art. 253 ss CO

Se, dopo la fine del contratto, il locatore dimostra al conduttore di non avere alcuna intenzione alla conclusione di un nuovo contratto, ad esempio avviando tempestivamente la procedura di espulsione, solo al fatto di aver accettato il pagamento da parte del conduttore di importi pari al canone di locazione, non può essere attribuita valenza decisiva (consid. 3.2).

Ersatz der Schliessanlagen nach Schlüsseldiebstahl

2017-09-28

Art. 259 ss CO

Stiehlt ein Einbrecher einen registrierten Wohnungsschlüssel, der ebenso Zugang zu den allgemeinen Räumlichkeiten wie etwa dem Treppenhaus oder dem Kellerabteil ermöglicht, stellt dies in einer Liegenschaft mit hohem Sicherheitsstandard einen erheblichen Mangel dar. Die Anpassung der Schliessanlagen der allgemeinen Räumlichkeiten ist verhältnismässig und für die Vermieterin zumutbar, wenn die Kosten voraussichtlich auf etwas mehr als Fr. 1000.- zu stehen kommen und den Mietern keine zusätzlichen Schlüssel abgegeben werden müssen (E. 2.b).

Invocation tardive de défauts - comportement contraire à la bonne foi

2017-09-11

Art. 259a CO | Art. 2 al. 1 CC

L’invocation par le locataire de prétendus défauts, existant depuis la conclusion du contrat, mais renouvelée cinq ans plus tard pour tenter de faire obstacle à l’entrée en vigueur d’une hausse de loyer convenue à la conclusion du contrat dénote un comportement contraire à la bonne foi. Les dispositions en matière de défaut de la chose louée ont en effet pour vocation de protéger le locataire en cas d’objet devenu défectueux en cours de bail ; elles ne sauraient être utilisées par le locataire pour faire échec aux effets d’un échelon convenu en bonne et due forme et non remis en cause par une contestation de loyer initial.

Sous-location

2018-04-16

Art. 262 CO

Une locataire, qui utilise depuis neuf ans un logement considéré comme pied-à-terre à raison d’une occupation de six à huit jours par mois et dont elle n’assume qu’une faible partie des coûts, abuse de son droit de sous-louer, pour conserver la mainmise sur un logement à un prix raisonnable en prévision d’un retour à Genève qui reste aléatoire.

Transfert de bail commercial – transfert de garantie

2017-10-16

Art. 257e CO | Art. 263 CO

Lorsque la sous-bailleresse a accepté le transfert du bail en faveur d’un nouvel exploitant et signé avec celui-ci un nouveau contrat d’exploitation, il en est résulté qu’en exécution de ce contrat de transfert, le nouvel exploitant est devenu titulaire de tous les droits découlant du bail, soit y compris de la créance portant sur la garantie de loyer.

Congé ordinaire et congé extraordinaire

2017-04-24

Art. 257f CO | Art. 266a CO

La résiliation intervenue pour l’échéance contractuelle du bail doit être considérée comme une résiliation ordinaire (art. 266a CO) et non une résiliation extraordinaire (art. 257f CO), même si elle intervient dix jours après une mise en demeure. En effet, tant dans la mise en demeure que dans l’avis de résiliation il n’a pas été fait mention de l’art. 257f CO et le fait qu’il ait été demandé à la locataire de cesser « immédiatement » ses agissements n’est pas suffisant à considérer que la mise en demeure s’inscrivait dans le cadre de la disposition précitée.

Kündigungsschutz bei einem gemischten Vertrag

2018-06-05

Art. 266l ss CO | Art. 271 ss CO

Bei einem Aufenthaltsvertrag für betreutes Wohnen – i.S. eines gemischten Vertrages – kommt im Streitfall die sog. Kombinationstheorie zum Tragen (E. 3.5.2). Lässt sich der Alltag in einem Wohnheim trotz Betreuungsangebots weitgehend autonom gestalten und ist im Hinblick auf die Kündigung die Interessenlage der Bewohner primär darin zu sehen, dass sie durch die Wohngruppe ein Zuhause haben, so finden die Formvorschriften und Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts Anwendung. Insbesondere wenn es sich bei den Bewohnern um wirtschaftlich und sozial schwächere Parteien handelt (E. 3.6.3-3.6.6).

Augmentation de loyer

2018-03-21

Art. 269d CO

Face à une formule officielle d’augmentation de loyer comportant des contradictions, les locataires ne sont pas en mesure de comprendre quel est le motif précis de l’augmentation qui leur est signifiée, ni quel est le montant de la hausse qu’il est possible de contester dans les trente jours (augmentation de Fr. 20.- pour une année ou trois échelons annuels de Fr. 20.-, soit Fr. 60.-). Il est de plus fait mention « pour information seulement » d’un TIH de 2 % et d’un IPC de 159.7 qui ne peut qu’achever de troubler le locataire, qui n’est pas en mesure de saisir la portée réelle de l’augmentation de loyer.

Formalisme excessif

2018-02-12

Art. 271 ss CO | Art. 29 al. 1 Cst

En choisissant de mentionner comme partie défenderesse la régie et en déclarant irrecevable le requête de conciliation au motif que celle-ci n’indiquait pas l’identité du bailleur, la Commission a fait preuve d’un formalisme excessif. En effet, le vice pouvait être réparé d’office à la simple lecture de l’avis de résiliation faisant l’objet de la contestation. Au vu des circonstances particulières du cas d’espèce, il apparaît que la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, étant relevé que la locataire, qui plaide en personne, risque en outre de perdre son droit matériel en raison de l’écoulement du délai de péremption de l’art. 273 CO.

Erstreckung eines befristeten Mietverhältnisses bei Geschäftsräumen

2018-06-05

Art. 272 ss CO

Alleine die Vereinbarung einer kurzen Mietdauer von drei Monaten stellt für die Mieterin eine gewisse Härtesituation dar. Dies gilt selbst dann, wenn für sie während des vorherigen ebenso befristeten Mietverhältnisses absehbar war, dass ein baldiges definitives Mietende bevorsteht und anderweitige Suchbemühungen entsprechend früh eingeleitet hätten werden können (E. 3.4 und 3.7). Zum Nachweis der schwierigen örtlichen Marktverhältnisse für Geschäftsräume müssen substantiierte Ausführungen gemacht werden. Eine blosse Auflistung interessanter (nicht erhaltener) Ersatzobjekte reicht hierfür nicht aus (E. 3.5).

Besondere Nebenkostenvereinbarung

2017-04-20

Art. 2 al. 1 CC | Art. 257a al. 2 CO | Art. 62 CO

Im nachfolgenden Entscheid setzt sich das Regionalgericht Bern-Mittelland mit den Anforderungen an eine besondere Nebenkostenvereinbarung auseinander. Dabei geht es hauptsächlich um die Zulässigkeit von im Hauptmietvertrag pauschalisierten Nebenkostenpositionen („Betriebskosten“), für deren genaue Aufgliederung auf die Allgemeinen Vertragsbestimmungen verwiesen wird.

Änderungen an der Mietsache (Sichtschutz auf dem Balkon) sowie Pflanzen im Treppenhaus

2016-01-25

Art. 257f CO | Art. 260a al. 1 CO | Art. 267 CO

In seinen Erwägungen analysiert das Kantonsgericht Luzern den üblichen Gebrauch der Mietsache und grenzt diesen zum unzulässigen Gebrauch ab. Nach dem Kantonsgericht stellt eine Änderung der Mietsache, die ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt, eine Vertragsverletzung dar. Diese Verletzung zieht nach Art. 257f OR ein Kündigungsrecht für den Vermieter nach sich. Ein Recht auf sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes besteht in der Regel nicht. In casu ist das (fachmännische) Anbringen eines einfachen Sichtschutzes auf dem Balkon allerdings kein genügend schwerer Eingriff für eine Kündigung. Das Gericht bejaht aber klar das Bestehen eines Wiederherstellungsanspruchs, da keinerlei schriftliche Zustimmung der Vermietenden für Erneuerungs- und Änderungsarbeiten vorliegt. Ferner stellt das Gericht fest, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes grundsätzlich erst bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Zum Schluss äussert sich das Gericht noch zur Nutzung des Treppenhauses als zusätzliche Abstellfläche für Mietende.

Fristlose Kündigung infolge schweren Mangels

2015-02-16

Art. 259d CO | Art. 259e CO | Art. 259b let. a CO

Im vorliegenden Urteil wurde ein massiver und gesundheitsschädigender Staubbefall als schwerer Mangel gemäss Art. 259b lit. a OR qualifiziert. Dieser rechtfertigt zur fristlosen Kündigung und Mietzinsherabsetzung im Umfang von 100 Prozent, sofern der Mieter den Mangel nicht selbst zu verantworten hat. Die Herabsetzungserklärung kann auch nach Beseitigung des Mangels oder nach Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden. Überdies ist der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter durch den Mangel einen Schaden erlitten hat. Dabei muss der Mieter das Bestehen des Mangels und den Bestand sowie den Umfang des Schadens beweisen. Das Verschulden des Vermieters wird vermutet. Ihm steht jedoch der Exkulpationsbeweis offen. Er muss also beweisen, dass ihn sowohl für die Entstehung, als auch für die verzögerte oder gänzlich unterbliebene Behebung des Mangels, kein Verschulden trifft.

Transfert de bail

2017-01-16

Art. 263 CO

Un prix de vente excessif, vu l'absence d'exploitation depuis plusieurs mois, peut être considéré comme un pas-de-porte, ce qui justifie le refus de l'accord au transfert. En outre, la solvabilité des repreneurs demeure incertaine, si bien qu'un prix de vente est propre à compromettre la réussite de la société, financièrement vulnérable parce qu'en cours de constitution. Ce risque est d'autant plus important que les repreneurs auraient d'emblée dû débourser un montant considérable pour reprendre le fonds de commerce de l'établissement.

Restitution anticipée de la chose louée

2017-03-06

Art. 264 CO | Art. 9 CCR

La dernière version du contrat-cadre romand, entré en vigueur en juin 2014, prévoit à l'art. 9 deux premiers alinéas distincts, le premier se rapportant à la résiliation anticipée, et le second prévoyant le préavis y relatif. Ainsi, la formulation du second alinéa « Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois » se rapporte à l'alinéa précédent dans son entier, soit à la résiliation anticipée de manière générale et non pas seulement dans le cas où le bailleur s'oppose à la candidature du locataire de remplacement qui lui est présenté.

Succession de baux de durée déterminée

2017-09-18

Art. 266 CO

Le fardeau de la preuve d'une fraude à la loi commise par la conclusion de contrats en chaîne incombe au locataire. Il n'est pas contradictoire de retenir à la fois une intention des bailleresses de vendre leurs biens et le fait qu'elles avaient besoin du revenu de la location pour payer les charges de la copropriété et couvrir leurs frais de subsistance. La volonté de vendre un bien n'implique pas la renonciation à percevoir le produit de sa location avant cette vente.

Mängel bei der Wohnungsabnahme

2016-12-06

Art. 267 al. 1 CO | Art. 267a al. 1 CO

Im nachfolgenden Urteil erläutert das Bezirksgericht den Unterschied zwischen der ordentlichen und ausserordentlichen Abnutzung der Mietsache. Zudem verweist es auf die Notwendigkeit einer klaren Benennung der geltend gemachten Mängel bei einer ausserordentlichen Abnutzung sowie deren prompte Mitteilung und geht auch auf die Reichweite der Endreinigung ein.

Congé annulable contraire à la bonne foi

2016-10-24

Art. 271 al. 1 CO

Le congé donné aux locataires qui ont refusé de participer sur le plan financier aux travaux de rénovation d'un immeuble est un congé annulable, car contraire aux règles de la bonne foi, même si le conseil d'administration a estimé qu'il n'y avait aucune raison que les locataires concernés jouissent des chambrettes alors qu'ils n'avaient pas payé leur dû à la collectivité.

Res iudicata und Rechtsnatur der Mietzinserhöhung

2017-06-08

Art. 59 CPC

Im nachfolgenden Urteil prüfte das Kantonsgericht von Graubünden, die im Zusammenhang mit einer angezeigten Mietzinserhöhung geltend gemachte Einrede der abgeurteilten Sache. Das Kantonsgericht legte die Prozesserklärung der Vermieterin aus. Weiter setzte es sich mit der Rechtsnatur der Mietzinserhöhung auseinander und prüfte, ob eine Feststellungs- oder Gestaltungsklage eingereicht werden muss.

Disdetta ordinaria e straordinaria in un contratto determinato

2014-12-12

Art. 253e CO | Art. 257d CO | Art. 255 CO

Questo caso ricorda che un contratto determinato non può essere disdetto ordinariamente. In più chiarisce che una disdetta straordinaria per mora è nulla se al momento della disdetta il conduttore non è (più) in ritardo con il pagamento delle pigioni pretese con la diffida.