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Besondere Nebenkostenvereinbarung

2017-04-20

Art. 2 al. 1 CC | Art. 257a al. 2 CO | Art. 62 CO

Im nachfolgenden Entscheid setzt sich das Regionalgericht Bern-Mittelland mit den Anforderungen an eine besondere Nebenkostenvereinbarung auseinander. Dabei geht es hauptsächlich um die Zulässigkeit von im Hauptmietvertrag pauschalisierten Nebenkostenpositionen („Betriebskosten“), für deren genaue Aufgliederung auf die Allgemeinen Vertragsbestimmungen verwiesen wird.

Änderungen an der Mietsache (Sichtschutz auf dem Balkon) sowie Pflanzen im Treppenhaus

2016-01-25

Art. 257f CO | Art. 260a al. 1 CO | Art. 267 CO

In seinen Erwägungen analysiert das Kantonsgericht Luzern den üblichen Gebrauch der Mietsache und grenzt diesen zum unzulässigen Gebrauch ab. Nach dem Kantonsgericht stellt eine Änderung der Mietsache, die ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt, eine Vertragsverletzung dar. Diese Verletzung zieht nach Art. 257f OR ein Kündigungsrecht für den Vermieter nach sich. Ein Recht auf sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes besteht in der Regel nicht. In casu ist das (fachmännische) Anbringen eines einfachen Sichtschutzes auf dem Balkon allerdings kein genügend schwerer Eingriff für eine Kündigung. Das Gericht bejaht aber klar das Bestehen eines Wiederherstellungsanspruchs, da keinerlei schriftliche Zustimmung der Vermietenden für Erneuerungs- und Änderungsarbeiten vorliegt. Ferner stellt das Gericht fest, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes grundsätzlich erst bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Zum Schluss äussert sich das Gericht noch zur Nutzung des Treppenhauses als zusätzliche Abstellfläche für Mietende.

Fristlose Kündigung infolge schweren Mangels

2015-02-16

Art. 259d CO | Art. 259e CO | Art. 259b let. a CO

Im vorliegenden Urteil wurde ein massiver und gesundheitsschädigender Staubbefall als schwerer Mangel gemäss Art. 259b lit. a OR qualifiziert. Dieser rechtfertigt zur fristlosen Kündigung und Mietzinsherabsetzung im Umfang von 100 Prozent, sofern der Mieter den Mangel nicht selbst zu verantworten hat. Die Herabsetzungserklärung kann auch nach Beseitigung des Mangels oder nach Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden. Überdies ist der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter durch den Mangel einen Schaden erlitten hat. Dabei muss der Mieter das Bestehen des Mangels und den Bestand sowie den Umfang des Schadens beweisen. Das Verschulden des Vermieters wird vermutet. Ihm steht jedoch der Exkulpationsbeweis offen. Er muss also beweisen, dass ihn sowohl für die Entstehung, als auch für die verzögerte oder gänzlich unterbliebene Behebung des Mangels, kein Verschulden trifft.

Transfert de bail

2017-01-16

Art. 263 CO

Un prix de vente excessif, vu l'absence d'exploitation depuis plusieurs mois, peut être considéré comme un pas-de-porte, ce qui justifie le refus de l'accord au transfert. En outre, la solvabilité des repreneurs demeure incertaine, si bien qu'un prix de vente est propre à compromettre la réussite de la société, financièrement vulnérable parce qu'en cours de constitution. Ce risque est d'autant plus important que les repreneurs auraient d'emblée dû débourser un montant considérable pour reprendre le fonds de commerce de l'établissement.

Restitution anticipée de la chose louée

2017-03-06

Art. 264 CO | Art. 9 CCR

La dernière version du contrat-cadre romand, entré en vigueur en juin 2014, prévoit à l'art. 9 deux premiers alinéas distincts, le premier se rapportant à la résiliation anticipée, et le second prévoyant le préavis y relatif. Ainsi, la formulation du second alinéa « Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois » se rapporte à l'alinéa précédent dans son entier, soit à la résiliation anticipée de manière générale et non pas seulement dans le cas où le bailleur s'oppose à la candidature du locataire de remplacement qui lui est présenté.

Succession de baux de durée déterminée

2017-09-18

Art. 266 CO

Le fardeau de la preuve d'une fraude à la loi commise par la conclusion de contrats en chaîne incombe au locataire. Il n'est pas contradictoire de retenir à la fois une intention des bailleresses de vendre leurs biens et le fait qu'elles avaient besoin du revenu de la location pour payer les charges de la copropriété et couvrir leurs frais de subsistance. La volonté de vendre un bien n'implique pas la renonciation à percevoir le produit de sa location avant cette vente.

Mängel bei der Wohnungsabnahme

2016-12-06

Art. 267 al. 1 CO | Art. 267a al. 1 CO

Im nachfolgenden Urteil erläutert das Bezirksgericht den Unterschied zwischen der ordentlichen und ausserordentlichen Abnutzung der Mietsache. Zudem verweist es auf die Notwendigkeit einer klaren Benennung der geltend gemachten Mängel bei einer ausserordentlichen Abnutzung sowie deren prompte Mitteilung und geht auch auf die Reichweite der Endreinigung ein.

Congé annulable contraire à la bonne foi

2016-10-24

Art. 271 al. 1 CO

Le congé donné aux locataires qui ont refusé de participer sur le plan financier aux travaux de rénovation d'un immeuble est un congé annulable, car contraire aux règles de la bonne foi, même si le conseil d'administration a estimé qu'il n'y avait aucune raison que les locataires concernés jouissent des chambrettes alors qu'ils n'avaient pas payé leur dû à la collectivité.

Res iudicata und Rechtsnatur der Mietzinserhöhung

2017-06-08

Art. 59 CPC

Im nachfolgenden Urteil prüfte das Kantonsgericht von Graubünden, die im Zusammenhang mit einer angezeigten Mietzinserhöhung geltend gemachte Einrede der abgeurteilten Sache. Das Kantonsgericht legte die Prozesserklärung der Vermieterin aus. Weiter setzte es sich mit der Rechtsnatur der Mietzinserhöhung auseinander und prüfte, ob eine Feststellungs- oder Gestaltungsklage eingereicht werden muss.

Disdetta ordinaria e straordinaria in un contratto determinato

2014-12-12

Art. 253e CO | Art. 257d CO | Art. 255 CO

Questo caso ricorda che un contratto determinato non può essere disdetto ordinariamente. In più chiarisce che una disdetta straordinaria per mora è nulla se al momento della disdetta il conduttore non è (più) in ritardo con il pagamento delle pigioni pretese con la diffida.

Résiliation pour non-paiement de loyer – imputation de paiement

2016-03-07

Art. 86 al. 1 CO | Art. 257d CO

En application de l’art. 86 al. 1 CO, il y a lieu de considérer que les cinq paiements intervenus trois jours avant l’échéance de la mise en demeure visaient à régler les loyers arriérés, quand bien même le débiteur n’aurait fait aucune déclaration à ce propos. En effet, en acquittant au centime près le montant réclamé dans la mise en demeure, juste avant l’échéance de cette dernière, l’imputation faite par le débiteur résulte des circonstances et était indéniablement reconnaissable pour le créancier.

Konversion einer ausserordentlichen Kündigung

2016-10-25

Art. 257f al. 3 CO | Art. 266g al. 1 CO

Das Kantonsgericht Zug prüft im nachfolgenden Entscheid, ob sich die ursprünglich wegen einer Verletzung der Sorgfalts- bzw. Rücksichtnahmepflicht ausgesprochene Kündigung in eine Kündigung aus wichtigem Grund umwandeln lässt. Für beide Kündigungsarten werden die jeweiligen Voraussetzungen dargelegt. Vor der Kündigung hatte der Mieter der betagten Vermieterin mehrfach Korrespondenz zugestellt. Dies trotz wiederholter Abmahnung durch die Verwaltung.

Sous-location du bail et résiliation

2016-02-04

Art. 262 CO

La clause d’interdiction de sous-location contenue dans les conditions générales du contrat de bail et celle figurant dans le Règlement d’exécution de la loi genevoise générale sur le logement et la protection des locataires sont contraires au droit fédéral, plus particulièrement à l’art. 262 CO, s’agissant d’une disposition semi-impérative, tel que l’a retenu le Tribunal fédéral dans sa jurisprudence.

Restitution de la chose louée – Avis des défauts

2016-01-06

Art. 267a al. 1 CO

Même si les locataires n’ont jamais contesté par la suite la tenue de l’état des lieux de sortie, auquel ils n’ont pas voulu participer « jusqu’au bout », le procès-verbal de sortie ne comportant pas leur signature ne vaut pas avis des défauts. Il incombe au bailleur d’établir la communication en temps utile d’un avis des défauts aux locataires et non à ces derniers d’alléguer que l’avis des défauts qui leur a été adressé était tardif.

Missbräuchlichkeit des Mietzinses und Klagerückzug

2015-05-08

Art. 211 CPC | Art. 241 CPC | Art. 243 CPC | Art. 247 CPC | Art. 269a let. b CO | Art. 270a al. 1 CO

Das Bezirksgericht setzt sich im nachfolgenden Urteil insbesondere mit der Missbräuchlichkeit des Mietzinses auseinander. Dabei hat es sowohl die Senkung des Referenzzinssatzes als auch Mehrleistungen und allgemeine Kostensteigerungen zu berücksichtigen. Am Rande wird auch auf die Auswirkungen des Rückzugs einer Klage auf Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung eingegangen.

Erstreckung des Mietverhältnisses und Herabsetzung des Mietzinses

2017-02-06

Art. 270a al. 1 CO | Art. 272 CO | Art. 272c al. 1 CO | Art. 272a al. 2 CO

Das nachfolgende Urteil betrifft die Beendigung des Mietverhältnisses betreffend einer Bäckerei/Konditorei/Confiserie. Die Mieterin ist zudem Eigentümerin eines Restaurant/Café, welches sich auf derselben Parzelle befindet. Die Tatbestandsvoraussetzungen der Erstreckung werden geprüft und bejaht. Im Weiteren wird untersucht, ob nach Ablauf des Mietvertrages mit einem gestaffelten Mietzins eine Anpassung des Mietzinses erfolgen kann.

Demande de baisse de loyer – sous-location

2015-11-06

Art. 262 CO | Art. 270a CO

On ne voit pas en quoi les produits que le locataire retire de l’usage de la chose, le cas échéant en la sous-louant à un tiers, devraient faire obstacle à une diminution de loyer. Le bailleur ne peut, même dans le cas où la source de ces produits serait illégitime, opposer au locataire qui demande une baisse de son loyer l’objection de position mal acquise, puisque le droit revendiqué par le locataire est absolument indépendant des produits qu’il retire de la chose louée ; la solution inverse reviendrait à reconnaître une portée générale à cette objection et à refuser par principe la protection de la loi à celui qui ne la respecte pas lui-même.

Résiliation ordinaire et extraordinaire du bail

2016-01-18

Art. 266g CO | Art. 271a CO

Le bailleur est en droit, même pendant la période de protection du locataire, de signifier le congé pour l’échéance, tout en invoquant des circonstances exceptionnelles. Il ne suffit donc pas de constater que la partie bailleresse a notifié une résiliation ordinaire pour en conclure que celle-ci doit être annulée (art. 271a al. 1 let d CO) ; il y a plutôt lieu d’examiner si les conditions de validité du congé extraordinaire (art. 266g CO) sont réunies.

Klageänderung nach Erteilung der Klagebewilligung (Verzugszinsen und Schadenersatz)

2016-05-25

Art. 227 al. 1 CPC

Im nachfolgenden Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen werden die Anforderungen an eine zulässige Klageänderung nach Erteilung der Klagebewilligung aufgezeigt. Das Gericht setzt sich hierbei insbesondere mit dem Erfordernis des sachlichen Zusammenhangs auseinander.

Etablissement des faits d’office

2015-12-14

Art. 247 al. 2 let. b ch. 2 CPC

Si les juges estiment que les pièces fournies sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, ils ont l’obligation de demander au bailleur de les compléter. Si le Tribunal pouvait valablement renoncer à vérifier que le Registre foncier détenait le document du 25 août 1998, à savoir l’accord de l’administration fiscale qui permettrait d’établir la valeur du bien immobilier, puisque les appelants auraient pu avoir accès eux-mêmes à ce document, il n’en va pas de même de l’interpellation du notaire. En effet, le Tribunal ne disposait pas des éléments nécessaires pour statuer sur le calcul de rendement, de sorte qu’il ne pouvait renoncer à un tel acte d’instruction, même en procédant à une appréciation anticipée des preuves.