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Entlassung aus der Mietzinskontrolle der Stadt Zürich

2012-06-28

Art. 269a let. a CO | Art. 269a let. b CO

Nach der Entlassung der Liegenschaft aus der Mietzinskontrolle der Stadt Zürich können die Mietzinse nach der absoluten Methode überprüft werden. Vorliegend konnte der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit nicht erbracht werden. Auf die Eventualbegründung wegen Mehrleistungen tritt das Gericht nicht ein.

Contestation du loyer initial

2012-03-29

Art. 270 al. 1 CO

Lors d’une contestation du loyer initial, la demande du locataire peut tendre à la fixation d’un montant inférieur à celui dû par le précédent locataire. En effet, le montant dû par celui-ci ne constitue nullement une limite inférieure à la fixation du loyer dans le cadre de la contestation prévue par l’article 270 alinéa 1 CO, laquelle a pour finalité de vérifier si le loyer initial est abusif ou non.

Rachekündigung - Eigenbedarf für juristische Person?

2012-12-28

Art. 271a CO | Art. 272 CO

Allein der Umstand, wonach die Kündigung just auf den Ablauf einer allfälligen Sperrfrist folgt, genügt indes nicht, um die Treuwidrigkeit der Kündigung zu begründen. Die Beklagten legen mindestens glaubhaft dar, dass sie das Mietobjekt selber benötigen. In casu offen gelassen, ob durch die angebliche Vermischung von Interessen der Gesellschaft und der Beklagten ein Eigenbedarf im technischen Sinn vorliegt.

Procédure sommaire – cas clair

2012-07-11

Art. 257 CPC

Le texte de l’article 257 CPC ne fait pas référence à une reconnaissance de dette. Si tel était le cas, la portée de l’article 257 CPC, en matière pécuniaire, serait quasiment réduite à néant, au vu de l’article 251 lettre a CPC. Ainsi, il y a lieu de considérer que le cas est également clair au sens de l’article 257 CPC dans tous les cas où la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente, sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvée.

Entscheid durch die Schlichtungsbehörde, Heiz- und Betriebskostenabrechnung

2012-02-02

Art. 4 s OBLF | Art. 212 CPC

Das Schlichtungsverfahren wird mit der Zustimmung der Schlichtungsbehörde einen Entscheid zu treffen, abgeschlossen. Die Führung eines Verhandlungsprotokolls ab dem Beginn des Entscheidverfahrens erscheint aufgrund der Anfechtbarkeit des Entscheids der Schlichtungsbehörde als geboten. Hat ein Vermieter bei der Rechnung ausdrücklich auf einen Pauschalansatz abgestellt, dann ist es fraglich, ob eine Begründung mit dem tatsächlichen Aufwand erfolgen kann.

Rohbaumiete

2012-03-08

Art. 256 CO

Die Mietobjekte wurden im Rohbau vermietet. Instandhaltung und Instandstellung der Infrastruktur wurden bei der Festlegung des Mietzinses berücksichtigt. Die Vermieterin ist nicht verpflichtet, Ausbauten (Lift, neue Bodenbeläge etc.) die über den Mindeststandard hinausgehen, vorzunehmen, da die Mietenden es versäumt haben, dies zum Vertragsinhalt zu machen.

Frais accessoires

2010-11-30

Art. 257b al. 2 CO | Art. 4 al. 1 OBLF

Lorsque les parties ont adopté le système de l’acompte provisionnel pour les charges, le bailleur est tenu d’établir un décompte et de le présenter au locataire, en lui permettant de consulter les pièces justificatives. En l’absence de preuve de l’envoi de tels décomptes avant l’ouverture d’action devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, la créance n’est pas exigible.

Résiliation anticipée du bail - sous-location

2011-11-14

Art. 257f CO | Art. 262 CO

Des contrats de sous-locations non exécutés par le locataire ne sont pas de nature à nuire à la réputation de la bailleresse, ni à celle de l’ensemble des locataires de l’immeuble. Dans ces circonstances, il ne saurait être question d’un préjudice grave au sens de l’art. 257 f al. 4 CO et justifiant un congé immédiat.

Vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes

2011-12-12

Art. 264 CO

Artikel 264 OR räumt den Mietenden ein unentziehbares Recht zur frühzeitigen Rückgabe des Mietobjektes ein. Auch wenn kein Ersatzmieter vorgeschlagen wird, kann der Vermieter die vorzeitige Rückgabe nicht verweigern. Dies hat zur Folge, dass eine allfällige Mängelrüge sofort im Anschluss an diese tatsächliche Rückgabe zu erfolgen hat, andernfalls wird sie als verspätet erachtet.

Majoration des frais accessoires

2011-05-16

Art. 269d CO | Art. 19 OBLF

La loi ne prévoit pas, et il serait déraisonnable de l’imposer par voie jurisprudentielle, qu’au stade de la notification, le bailleur doive documenter les frais, en annexant les contrats conclus. Il est suffisant que certains frais soient regroupés dans une même sous-rubrique, sans connaître leur détail. Le locataire connaît ainsi le montant global de chacune des sous-rubriques et peut donc apprécier leur impact financier, c’est en définitive le coût global qui importe pour celui qui doit payer.

Protrazione del contratto

2010-02-05

Art. 272 CO

Una prima protrazione della locazione può essere concessa ai conduttori nonostante la disdetta sia stata inviata con un lungo termine di preavviso. In modo particolare se la locatrice non dispone ancora di una licenza edilizia e se quindi un possibile inizio dei lavori non è ancora noto.

Erstreckung

2011-06-14

Art. 272 CO

Eine Erstreckung erweist sich nur als sinnvoll, wenn zu erwarten ist, dass ein Umzug später für die Mietenden weniger nachteilig sein wird. Unabdingbar ist somit, dass der Zeitablauf die Situation der Mietenden wesentlich zu verbessern vermag. Bei der vorliegenden Geschäftsmiete wird eine einmalige Erstreckung bis zur Pensionierung der Wirtin gewährt.

Frist zur Anrufung des Gerichts

2012-01-09

Art. 209 CPC

Kommt es anlässlich der Schlichtungsverhandlung zu keiner Einigung, erteilt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung. Diese ist zwingend in Schriftform zu eröffnen. Massgebend für den Beginn der Klagefrist ist nicht das Datum der Klagebewilligung. Die Frist zur Anrufung des Gerichts beginnt vielmehr mit der Zustellung oder der direkten Aushändigung der Klagebewilligung.

Evacuation pour non-paiement de loyer - procédure sommaire

2012-02-20

Art. 257d CO | Art. 257 al. 1 CPC

Il est admis que la procédure d’évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à la procédure sommaire prévue pour les cas clairs. Tel n’est cependant pas le cas lorsque le congé est confus et ambigu, notamment lorsque la date d’échéance du bail était antérieure à la date de l’avis de résiliation. L’erreur de date doit être interprétée selon le principe de la confiance, de sorte que l’état de fait ne peut pas être établi sans peine.

Evacuation forcée - mesures de contrainte

2012-02-20

Art. 343 al. 1 CPC

Lorsqu’aucune mesure de contrainte indirecte n’a été ordonnée, et lorsque le créancier n’a aucun intérêt à obtenir une évacuation rapide, le locataire s’acquittant ponctuellement des indemnités pour occupation illicite des locaux, le Tribunal des baux et loyers n’a pas fait une application proportionnée et correcte de l’art. 343 CPC, en ordonnant d’emblée l’évacuation des occupants du logement par la force publique, avec un délai de quatre mois.

Suspension des délais, autorisation de procéder

2012-09-20

Art. 145 CPC | Art. 209 CPC

Les délais pour ouvrir action ensuite de la délivrance d'une autorisation de procéder (art. 209 al. 3 et al. 4 CPC) sont suspendus pendant les féries (art. 145 al. 1 CPC). L'autorisation de procéder a été notifiée à la recourante le jeudi 1er décembre 2011. Le délai de trente jours pour ouvrir action a commencé à courir le 2 décembre 2011; le cours a été suspendu du 18 décembre 2011 au 2 janvier 2012 inclus (seize jours; art. 145 al. 1 let. c CPC). Le délai arrivait ainsi à échéance le lundi 16 janvier 2012. La demande déposée ce jour-là l'a été en temps utile.

Ausstandsgründe

2012-06-27

Art. 47 CPC

Mit Artikel 47 ZPO wird der verfassungsmässige Anspruch auf ein unparteiisches Gericht konkretisiert. Es soll garantiert werden, dass keine sachfremden Umstände, welche ausserhalb des Prozesses liegen, in sachwidriger Weise zugunsten oder zulasten einer Partei auf das gerichtliche Urteil einwirken. Ein Ausstandsbegehren ist begründet, wenn Umstände vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit hervorrufen. Diese Voraussetzung ist bei einer Schlichterin erfüllt, die neu bei einer Arbeitgeberin angestellt ist, mit der sich der Beschwerdeführer im Rahmen eines anderen Verfahrens in einem Rechtsstreit befindet.

Sistierung des Verfahrens, Rechtsverzögerung

2012-06-22

Art. 203 CPC

Auch im Rahmen des Schlichtungsverfahrens muss eine Sistierung des Verfahrens zulässig sein, wenn die sofortige Durchführung der Verhandlung unzweckmässig erscheint. Die Botschaft zur ZPO erwähnt ausdrücklich die Möglichkeit, das Verfahren während der Jahresfrist von Art. 203 Abs. 4 ZPO pendent zu halten, um den Parteien Vergleichsverhandlungen zu ermöglichen, wobei das Verfahren allerdings auch in diesem Fall binnen Jahresfrist abzuschliessen ist. Eine Sistierung, die zu einer längeren Hängigkeit des Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde führen kann, ist daher nur mit Zurückhaltung anzuordnen. Die in Art. 203 Abs. 4 ZPO vorgesehene Jahresfrist regelt die Verfahrensdauer vor der Schlichtungsbehörde, nicht die Dauer eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens. Massgebend ist, wie lange das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde zusammengerechnet gedauert hat.

Miet- oder Pachtvertrag?

2011-02-22

Art. 253b CO

Die Unterscheidung ist von Bedeutung, weil die Berufung ans Bundesgericht betreffend Streitwert unterschiedlich geregelt ist. Es liegt ein Mietvertrag vor, da nur die Räumlichkeiten des Gastronomiebetriebes überlassen wurden, nicht jedoch die vollständige Einrichtung.

Frais accessoires – contrôle des loyers

2011-05-02

Art. 253b al. 3 CO | Art. 2 al. 2 OBLF

Le Tribunal fédéral a jugé que la notion de contestation de loyer d’un logement subventionné incluait le cas d’introduction de frais accessoires nouveaux, précédemment compris dans le loyer net, de sorte que les contestations y relatives étaient également du ressort des autorités administratives. En effet, l’introduction de la facturation séparée de frais accessoires précédemment compris dans le loyer net a une influence manifeste sur le montant de ce loyer, soit que celui-ci connaisse en réalité une augmentation déguisée, soit qu’il s’agisse au contraire de le réduire en conséquence.