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Protrazione del contratto

2010-02-05

Art. 272 CO

Una prima protrazione della locazione può essere concessa ai conduttori nonostante la disdetta sia stata inviata con un lungo termine di preavviso. In modo particolare se la locatrice non dispone ancora di una licenza edilizia e se quindi un possibile inizio dei lavori non è ancora noto.

Erstreckung

2011-06-14

Art. 272 CO

Eine Erstreckung erweist sich nur als sinnvoll, wenn zu erwarten ist, dass ein Umzug später für die Mietenden weniger nachteilig sein wird. Unabdingbar ist somit, dass der Zeitablauf die Situation der Mietenden wesentlich zu verbessern vermag. Bei der vorliegenden Geschäftsmiete wird eine einmalige Erstreckung bis zur Pensionierung der Wirtin gewährt.

Frist zur Anrufung des Gerichts

2012-01-09

Art. 209 CPC

Kommt es anlässlich der Schlichtungsverhandlung zu keiner Einigung, erteilt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung. Diese ist zwingend in Schriftform zu eröffnen. Massgebend für den Beginn der Klagefrist ist nicht das Datum der Klagebewilligung. Die Frist zur Anrufung des Gerichts beginnt vielmehr mit der Zustellung oder der direkten Aushändigung der Klagebewilligung.

Evacuation pour non-paiement de loyer - procédure sommaire

2012-02-20

Art. 257d CO | Art. 257 al. 1 CPC

Il est admis que la procédure d’évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à la procédure sommaire prévue pour les cas clairs. Tel n’est cependant pas le cas lorsque le congé est confus et ambigu, notamment lorsque la date d’échéance du bail était antérieure à la date de l’avis de résiliation. L’erreur de date doit être interprétée selon le principe de la confiance, de sorte que l’état de fait ne peut pas être établi sans peine.

Evacuation forcée - mesures de contrainte

2012-02-20

Art. 343 al. 1 CPC

Lorsqu’aucune mesure de contrainte indirecte n’a été ordonnée, et lorsque le créancier n’a aucun intérêt à obtenir une évacuation rapide, le locataire s’acquittant ponctuellement des indemnités pour occupation illicite des locaux, le Tribunal des baux et loyers n’a pas fait une application proportionnée et correcte de l’art. 343 CPC, en ordonnant d’emblée l’évacuation des occupants du logement par la force publique, avec un délai de quatre mois.

Suspension des délais, autorisation de procéder

2012-09-20

Art. 145 CPC | Art. 209 CPC

Les délais pour ouvrir action ensuite de la délivrance d'une autorisation de procéder (art. 209 al. 3 et al. 4 CPC) sont suspendus pendant les féries (art. 145 al. 1 CPC). L'autorisation de procéder a été notifiée à la recourante le jeudi 1er décembre 2011. Le délai de trente jours pour ouvrir action a commencé à courir le 2 décembre 2011; le cours a été suspendu du 18 décembre 2011 au 2 janvier 2012 inclus (seize jours; art. 145 al. 1 let. c CPC). Le délai arrivait ainsi à échéance le lundi 16 janvier 2012. La demande déposée ce jour-là l'a été en temps utile.

Ausstandsgründe

2012-06-27

Art. 47 CPC

Mit Artikel 47 ZPO wird der verfassungsmässige Anspruch auf ein unparteiisches Gericht konkretisiert. Es soll garantiert werden, dass keine sachfremden Umstände, welche ausserhalb des Prozesses liegen, in sachwidriger Weise zugunsten oder zulasten einer Partei auf das gerichtliche Urteil einwirken. Ein Ausstandsbegehren ist begründet, wenn Umstände vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit hervorrufen. Diese Voraussetzung ist bei einer Schlichterin erfüllt, die neu bei einer Arbeitgeberin angestellt ist, mit der sich der Beschwerdeführer im Rahmen eines anderen Verfahrens in einem Rechtsstreit befindet.

Sistierung des Verfahrens, Rechtsverzögerung

2012-06-22

Art. 203 CPC

Auch im Rahmen des Schlichtungsverfahrens muss eine Sistierung des Verfahrens zulässig sein, wenn die sofortige Durchführung der Verhandlung unzweckmässig erscheint. Die Botschaft zur ZPO erwähnt ausdrücklich die Möglichkeit, das Verfahren während der Jahresfrist von Art. 203 Abs. 4 ZPO pendent zu halten, um den Parteien Vergleichsverhandlungen zu ermöglichen, wobei das Verfahren allerdings auch in diesem Fall binnen Jahresfrist abzuschliessen ist. Eine Sistierung, die zu einer längeren Hängigkeit des Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde führen kann, ist daher nur mit Zurückhaltung anzuordnen. Die in Art. 203 Abs. 4 ZPO vorgesehene Jahresfrist regelt die Verfahrensdauer vor der Schlichtungsbehörde, nicht die Dauer eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens. Massgebend ist, wie lange das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde zusammengerechnet gedauert hat.

Miet- oder Pachtvertrag?

2011-02-22

Art. 253b CO

Die Unterscheidung ist von Bedeutung, weil die Berufung ans Bundesgericht betreffend Streitwert unterschiedlich geregelt ist. Es liegt ein Mietvertrag vor, da nur die Räumlichkeiten des Gastronomiebetriebes überlassen wurden, nicht jedoch die vollständige Einrichtung.

Frais accessoires – contrôle des loyers

2011-05-02

Art. 253b al. 3 CO | Art. 2 al. 2 OBLF

Le Tribunal fédéral a jugé que la notion de contestation de loyer d’un logement subventionné incluait le cas d’introduction de frais accessoires nouveaux, précédemment compris dans le loyer net, de sorte que les contestations y relatives étaient également du ressort des autorités administratives. En effet, l’introduction de la facturation séparée de frais accessoires précédemment compris dans le loyer net a une influence manifeste sur le montant de ce loyer, soit que celui-ci connaisse en réalité une augmentation déguisée, soit qu’il s’agisse au contraire de le réduire en conséquence.

Paiement trimestriel du loyer

2011-05-16

Art. 1 al. 2 CCR | Art. 257c CO

Le contrat-cadre romand de baux à loyer prévoit que le paiement trimestriel du loyer peut être exigé « dès le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure ». Ce texte ne fait aucune mention d’un « trimestre civil » ou d’un « trimestre de bail », alors que ces notions se retrouvent dans la loi (p. ex. art. 266c et 266d CO) et que les associations professionnelles qui ont élaboré le contrat-cadre n’en ignoraient ni l’existence, ni la portée.

Hinterlegung von Sicherheiten

2011-08-17

Art. 257e CO

Wenn die Vermietende die Mietkaution nicht ordnungsgemäss hinterlegt hat - das heisst auf ein Sparkonto oder Depot, das auf den Namen der Mietenden lautet – so kann sie die geleistete Sicherheit nicht mit Forderungen gegenüber den Mietenden verrechnen.

Sous-location – retrait d’autorisation

2011-06-24

Art. 262 CO | Art. 269d al. 3 CO

Lorsque le consentement à la sous-location a été donné pour une durée indéterminée et que le bailleur entend retirer celui-ci à terme, il s’agit d’une modification de bail par laquelle le bailleur réduit sa prestation. Le bailleur doit alors notifier la modification précitée sur la formule officielle prévue à l’art. 269d al. 3 CO.

Restitution anticipée de la chose louée

2011-08-31

Art. 264 al. 1 CO

Le fait qu’un candidat locataire ne soit pas objectivement solvable ne signifie toutefois pas encore que le refus du bailleur soit justifié. Lorsque le bailleur propose au candidat locataire refusé un autre appartement, la doctrine considère qu’un tel comportement, qualifié par certains de « détournement de candidat » représente un refus injustifié, qui doit être imputé au bailleur et qui libère donc valablement le locataire. Tel est également le cas lorsque la décision du bailleur est tardive.

Contestation de loyer initial

2011-04-11

Art. 269d al. 2 let. b CO | Art. 270 CO

Le bailleur qui n’indique aucun motif sur le montant retenu pour le loyer initial ne satisfait pas aux critères légaux. La seule indication du loyer précédent ne permet pas de déceler les bases sur lesquelles le loyer initial a été fixé ; le locataire n’est donc pas informé sur les critères qui ont conduit au montant du loyer initial, faisant que le but de la disposition n’est pas atteint.

Mietzinsausgleich

2011-11-30

Art. 14 OBLF

Nach einer umfassenden Sanierung ist es dem Vermietenden gestattet, sachlich nicht gerechtfertigte Mietzinsdifferenzen auszugleichen. Wesentlich ist, dass die gegenüber dem Mietenden ausgesprochene Mietzinserhöhung nicht missbräuchlich ist und es auch nicht dadurch wird, dass anderen Mietenden weniger überwälzt wurde als zulässig gewesenen wäre. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung der Mietenden besteht grundsätzlich nicht.

Umfassende Überholung

2011-10-13

Art. 14 OBLF

Baukreditzinse stehen in Zusammenhang mit den vorgenommenen Investitionen und können bei Ermittlung der Baukosten berücksichtigt werden. Überwälzbar sind aber nur die tatsächlichen Aufwendungen. Wenn der Vermietende aufgrund seiner guten finanziellen Verhältnisse keinen Baukredit aufnehmen muss, so kommt dies dem Mietenden zugute, ebenso allfällige Rabatte.

Einfache Gesellschaft

2011-05-16

Art. 545 CO

Mit der kollektiven Unterzeichnung des Mietvertrages durch die Konkubinatspartner entsteht zwischen den Mietenden eine einfache Gesellschaft. Diese wird nicht bereits durch das Eintreten eines Auflösungsgrundes beendet. Bei Auszug einer Partei besteht die einfache Gesellschaft weiter bis zur ordentlichen Auflösung des Mietverhältnisses. Es ist zu entscheiden, wer bis dahin die Mietkosten trägt.

Assistance judiciaire

2012-03-16

Art. 118 al. 1 let. c CPC

En vertu de l'art. 118, al. 1, let. C, CPC, l'assistance judiciaire comprend la commission d'office d’un conseiller juridique par le tribunal lorsque la défense des droits du requérant l'exige, en particulier lorsque la partie adverse est assistée d'un avocat. Ce principe n'est toutefois pas absolu, un conseil d'office pouvant être refusé à un justiciable dans des causes minimes ou si l'intéressé dispose d'une expérience judiciaire. En l'espèce, le fait que la partie adverse est représentée par une gérance ne permet en principe pas de retenir un déséquilibre des armes tel qu'il justifierait l'assistance d'un conseil d'office. De même, une deuxième demande de prolongation de bail conformément à l'art. 272, al. 3, CO, ne permet pas davantage de se prévaloir de difficultés juridiques particulières rendant nécessaire un conseiller juridique.

Récusation d'un juge

2012-01-31

Art. 30 al. 1 Cst | Art. 6 par. 1 CEDH

La récusation d'un juge présidant une Chambre du Tribunal des baux et loyers ne peut être demandée pour le seul motif qu'il a travaillé précédemment comme avocat de l'Asloca (Association suisse des locataires). Une relation d'amitié ou d'inimitié entre un juge et un avocat ne peut constituer un motif de récusation que s'il existe entre eux un lien qui, par son intensité et sa qualité, est de nature à faire craindre objectivement que le juge soit influencé dans la conduite de la procédure et dans sa décision.