Erhöhung des Baurechtszinses

Mit Datum vom 18. Mai 2004 schloss die Vermieterin mit den Mietern per 1. August 2004 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung mit einem Mietzins von CHF 1’070.-- ab. Der Mietzins beruhte gemäss Vertrag auf dem Hypothekarzinssatz von 3.25% per 1. Juli 2003 und einem Indexstand von 103,6 Punkten per 30. April 2004. Er berücksichtigte ferner die Kostensteigerung bis zum 30. April 2004. Mit Datum vom 22. November 2005 kündigte die Vermieterin per 1. März 2006 eine Erhöhung des Nettomietzinses um CHF 217.-- auf CHF 1'287.-- an. Sie begründete diese Anpassung auf dem Formular mit dem Teuerungsausgleich auf 105.7 Punkte (CHF 8.70), der allgemeinen Kostensteigerung bis zum 31. Oktober 2005 (CHF 8.05) und der Erhöhung des Baurechtszinses (CHF 230.90). Davon zog sie CHF 31.15 zufolge Anpassung an den aktuellen Hypothekarzinssatz von 3% ab. In einem Begleitschreiben wies die Vermieterin darauf hin, dass der bestehende Baurechtsvertrag mit dem Kanton Basel-Stadt per 28. Februar 2006 ende und der neue Baurechtsvertrag mit einer Erhöhung des Baurechtszinses verbunden sei.
Die Mieter fochten diese Erhöhung bei der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. Mit Klage vom 18. Mai 2006 beantragte die Vermieterin die Feststellung, dass der monatliche Nettomietzins für das Mietobjekt ab 1. April 2006 CHF 1'287.-- betrage. Die a.o. Zivilgerichtspräsidentin wies die Klage mit schriftlich eröffnetem Entscheid vom 26. Oktober 2006 ab.
Hiergegen richtet sich die vorliegende, rechtzeitig erhobene Beschwerde der Vermieterin, mit welcher sie im Wesentlichen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Feststellung beantragt, dass der monatliche Nettomietzins für die Wohnung der Beschwerdegegner ab 1. April 2006 neu CHF 1'287.—betrage.

5.1 Zu entscheiden ist die Grundsatzfrage, ob nicht generell ein Vorbehalt oder eine klare vertragliche Regelung statuiert sein muss, wenn die Vermieterin bei einer Veränderung der Baurechtszinsen den Mietzins anpassen will. Anzuknüpfen ist dabei an eine eigene Feststellung der Beschwerdeführerin: „Abgesehen davon, dass ... das Gesetz kein entsprechendes Erfordernis kennt, ist die Vorinstanz erneut darauf hinzuweisen, dass das Baurecht wirtschaftlich betrachtet alleine eine andere Finanzierungsweise darstellt. Anstatt das für den Eigentumserwerb an Grund und Boden notwendige Kapital zu finanzieren bzw. zu verzinsen, bezahlt der Baurechtsnehmer dem Baurechtsgeber für das Überlassen des Grundstücks einen Baurechtszins. Dieser Baurechtszins dient dem Baurechtsgeber wiederum zur Finanzierung bzw. Verzinsung seines im Grundstück gebundenen Kapitals. Letztlich handelt es sich (mehr oder weniger) um ein „Nullsummenspiel“. Somit besteht erst recht kein Grund, weshalb der Vermieter im Falle eines Baurechts über seine „Grundstückfinanzierung“ zu informieren hat.“

5.2 Die Qualifikation der Baurechtszinsen als Finanzierungskosten ist zutreffend (so auch ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, 2. A., Zürich 1995, S. 149). Die Überwälzung von Veränderungen der Finanzierungskosten beruht nach geltender Rechtslage nun aber nicht auf der Basis der individuellen Finanzierungsstruktur, sondern auf einer Standardisierung (Art. 13 VMWG). Diese geht aus von der unwiderlegbaren Fiktion eines Verhältnisses von 60% Fremdkapital zu 40% Eigenkapital, unabhängig davon, in welchem Ausmass eine Liegenschaft tatsächlich fremdfinanziert ist. Es wird ferner nicht auf den effektiven Hypothekarzins abgestellt, sondern Basis bildet die Entwicklung des Leitzinssatzes des als führend anzusehenden kantonalen Hypothekarinstituts. „Durchwegs unbeachtlich sind daher die von Fall zu Fall unterschiedlichen Finanzierungsverhältnisse“ (BGE 120 II 302 E. 7a S. 305).
Will ein Vermieter nicht auf diese objektivierte Kostenstruktur abstellen, so hat er einen klaren Vorbehalt anzubringen: „Beruft sich der Vermieter ... auf einen anderen als den notorischen Hypothekarzinssatz oder auf eine andere als die standardisierte Überwälzungsmöglichkeit, macht er eine aus der subjektiven Kostenstruktur seines Mietobjekts resultierende Mietzinsanpassung geltend. Insbesondere ist dies der Fall, wenn er sich auf einen für ihn vorher massgebend gewesenen, gegenüber dem notorischen Hypothekarzins tieferen (z.B. Festhypothek) oder auf einen demgegenüber für ihn in Zukunft entstehenden höheren Satz beruft. ... Zutreffend wird daher in der Literatur mit Blick auf die relative Berechnungsmethode die Auffassung vertreten, das Auslaufen von Festhypotheken berechtige den Vermieter im allgemeinen zu einer Überwälzung der entsprechenden Kostensteigerung auf den Mietzins nur, wenn im Mietvertrag ein entsprechender klarer Vorbehalt angebracht worden sei (...). Dies deckt sich mit dem vorne beschriebenen Grundsatz einer objektivierten Kostenstruktur“ (BGE 120 II 302 E. 7a S. 305 f.)

5.3 Aus dem Gesagten erhellt, dass die Beschwerdeführerin für die Mietzinserhöhung, die sie auf ihre individuelle Kostenstruktur abstützt, einen Vorbehalt gemäss Art. 13 Abs. 3 VMWG hätte anbringen müssen. Würde eine gesonderte Anpassung der Miete aufgrund einer Veränderung der Baurechtszinsen erlaubt, so müsste andererseits die Basis für die Überwälzung von Veränderungen der Hypothekarzinsen verändert werden, da ein Teil der zwingend fingierten 60% Fremdkapital – wie von der Beschwerdeführerin zu Recht ausgeführt wird – nun über eine Baurechtslösung bereitgestellt wird. Dies müsste zu einer Verminderung der Überwälzungssätze gemäss § 13 Abs. 1 VMWG führen. Der Vermieterin steht es zwar frei, ob sie die Mieter über ihre individuelle Finanzierungsstruktur informiert. Tut sie es nicht, kann sie daraus aber auch keine von der standardisierten Anpassungsmethode abweichenden Rechte ableiten.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde damit als unbegründet, was zu ihrer Abweisung führt.