2019-10-10
Art. 18 CO
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Art. 254 CO
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Art. 266c CO
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Art. 266l CO
Beim sogenannten «Alterswohnen» bzw. «Alterswohnen mit Dienstleistungen» handelt es sich um einen Innominatkontrakt bestehend aus einem Miet- und einem Dienstleistungsvertrag. Da der Regelungsschwerpunkt bei der Vermietung des Wohnraums liegt, gelangen auf den gesamten Vertragskomplex die mietrechtlichen Regelungen zur Anwendung. Entsprechend kann weder der Dienstleistungsvertrag separat aufgelöst werden noch ist dieser ein nichtiges Koppelungsgeschäft im Sinne von Artikel 254 OR (E. 6).
2020-05-29
Art. 257f cpv. 4 CO
Une agression avec coups et blessures, menace à l’arme blanche et insultes à caractère raciste constitue une violation du devoir de diligence du locataire. Mais, avant ces événements, le locataire et son épouse n’ont jamais fait l’objet de plaintes de la part de leurs voisins en plus de 40 ans d’occupation de leur appartement. Dans ces conditions, il appartenait à la bailleresse de prendre contact avec ces locataires de longue date pour leur permettre de présenter leur version des faits. Rien ne dit que la notification d’une mise en demeure, avec menace d’expulsion, n’aurait pas suffi dans le cas d’espèce.
2020-10-23
Art. 70 cpv. 1 CO
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Art. 259a segg. CO
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Art. 166 CC
Welche Rechte mehreren Mietenden aus dem Mietvertrag zustehen und wie diese geltend zu machen sind, hängt von der Natur des Anspruchs und der Art der Gemeinschaft der Mietenden ab. Selbst wenn die Mietenden verheiratet sind, ist eine Vertretung nur dann möglich, wenn die vertretene Person Partei am fraglichen Verfahren ist. Eine Vertretung gemäss Artikel 166 ZGB greift in solchen Fällen nicht.
2021-01-11
Art. 259d CO
En cas de climat d’insécurité et de peur permanente à cause d’un bailleur au caractère irascible, la pose d’un verrou de sécurité par la locataire ne suffit pas pour exclure une réduction du loyer selon l’article 259d CO, car cela n’a pas empêché le bailleur d’agresser verbalement la locataire depuis l’extérieur de son logement. Dans ce cas de figure le verrou ne permet ni d’exclure l’agression, ni de la prévenir.
2020-07-09
Art. 260a cpv. 3 CO
Lorsque le locataire signe une clause dans le contrat de bail disposant qu’à la fin de celui-ci les aménagements financés par le locataire - en particulier les installations fixes en vue d’exploiter un centre de cosmétique - sont acquis au bailleur, le locataire ne peut par la suite se prévaloir de l’application par analogie de l’article 260a alinéa 3 CO pour obtenir une indemnité. L’article 260a alinéa 3 CO est de caractère dispositif, mais les parties ont décidé d’user de leur liberté contractuelle, en prévoyant d’exclure explicitement toute compensation en cas d’aménagements.
2019-01-24
Art. 269 seg. CO
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Art. 270 seg. CO
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Art. 12 segg. OLAL
Veränderungen wegen gestiegener oder gesunkener Fremdkapitalkosten oder in Zusammenhang mit der Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals sind in ihren Auswirkungen auf den Mietzins ohne weiteres frankenmässig bestimmbar. Die Mietzinsanpassung im laufenden Mietverhältnis erfolgt jedoch unabhängig von der konkreten Finanzierung der Liegenschaft nach standardisierten Ansätzen gestützt auf ein Berechnungsmodell. Es stellt eine Fiktion dar, dient aber der Vereinfachung der Mietzinsgestaltung zwischen den Parteien. Die darauf gestützten Normen der VMWG, namentlich deren Artikel 12a, 13, 14 und 16, sind nach einhelliger Rechtsprechung gesetzeskonforme Ausführungsbestimmungen zu Artikel 269a OR (E. 4.1.3).
2020-10-26
Art. 270 cpv. 2 CO
Lorsque le bailleur transmet la formule officielle de fixation de loyer par voie électronique, mais que celle-ci a été remplie et signée de manière manuscrite, et s’il n’existe dès lors aucun doute sur l’identité de l’auteur de la formule, le locataire dénonçant un vice de forme poursuit un but non couvert par l’exigence de forme et se comporte de manière abusive.
2020-12-05
Art. 271 CO
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Art. 2 cpv. 2 CC
L’article 2 alinéa 2 CC (abus de droit) est englobé dans l’application de l’article 271 CO (résiliation annulable). Par contre, dès le moment où l’article 271 CO ne s’applique plus, ce qui est le cas en l’espèce car l’article 271 CO est une norme de protection en matière de baux commerciaux qui ne s’applique pas à un contrat de bail à ferme agricole, il n’y a pas de raison pour que l’application de l’article 2 alinéa 2 CC soit écartée. Au contraire, il s’agit du dernier filet de sécurité légal permettant à celui qui a été victime d’une injustice manifeste de ne pas en subir les conséquences.
2020-11-10
Art. 63 CPC
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Art. 243 cpv. 2 lett. c CPC
Stellt sich die Klägerin insbesondere im erstinstanzlichen Zivilverfahren auf den Standpunkt, dass die Mietstreitigkeit im einfachen Verfahren vom entsprechend zuständigen Spruchkörper (z.B. Einzelgericht) zu beurteilen ist, hat sich dieser Spruchkörper bei Nichterfüllung der Prozessvoraussetzungen auf einen Nichteintretensentscheid zu beschränken. Er darf den Fall unter diesen Umständen nicht von Amtes wegen in das ordentliche Verfahren und an einen anderen gerichtsinternen Spruchkörper (z.B. Kammer) überweisen.
2021-07-07
Art. 148 segg CPC
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Art. 204 CPC
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Art. 208 CPC
Säumnis der klagenden Partei führt zum Nichteintretensentscheid. Um in der Folge ein Wiederherstellungsgesuch zu beantragen, reicht der erkennbare Wille. Ein solches Gesuch muss nicht ausdrücklich gestellt werden, jedoch muss in einem solchen Fall der Gegenpartei das rechtliche Gehör gewährt werden. Liegt für die Säumnis der klagenden Partei kein entschuldbarer Grund vor, muss ein Wiederherstellungsgesuch – nach Wahrung des rechtlichen Gehörs der Gegenpartei – abgewiesen werden.
2018-11-13
Art. 253 CO
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Art. 62 segg. CO
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Art. 259a segg. CO
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Art. 419 CO
Es stellt einen Mangel dar, wenn anders als vereinbart ein zusätzlicher Marktstand überraschend vorgelagert wird, sodass der direkte Anschluss an den Hauptbesucherstrom eines Vergnügungsmarktes entfällt. Die Standmiete wurde um einen Drittel herabgesetzt (E.2.4).Der Nachweis einer Umsatzeinbusse ist durch die klägerische Standmieterin mit Hilfe einer genügend detaillierten Buchhaltung der Vorjahre und der historischen Wetterberichte zu erbringen. Unterbleibt die Einreichung der entsprechenden Dokumente, ist eine ersatzweise Schätzung des Schadens durch das Gericht ebenfalls ausgeschlossen (E. 3.3.2 in fine).
2018-06-11
Art. 264 CO
Eine ausländische Nationalität und der Status als Asylbewerber führen für sich alleine genommen nicht zur Unzumutbarkeit als Nachmieter. Handelt es sich dabei aber um Sozialhilfeempfänger, sind durch die Sozialen Dienste die Mietzinszahlungen und das Mietzinsdepot (in aller Regel) mittels Kostengutsprache zu garantieren.
Eine Trennung bzw. bevorstehende Scheidung stellt bei einem tiefen Mietzins und der Tatsache, dass auch bei zu leistenden Unterhalts-
zahlungen das betreibungsrechtliche Existenzminimum verbleibt, ebenfalls keinen Unzumutbarkeitsgrund dar.
2018-12-13
Art. 9 cpv. 1 OLAL
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Art. 266l CO
Ein Mietverhältnis kann durch eine externe Verwaltung mittels Formular auch ohne (klare) Angabe des Vermieters rechtsgültig gekündigt werden, soweit ihr der Vermieter die Vornahme dieser Rechtshand-
lung vertraglich übertragen hat und (kumulativ) dem Mieter zumindest aus den Umständen bekannt ist, dass die Mietwohnung durch eine externe Verwaltung betreut wird. Als ein solcher Umstand ist die Anweisung der Mietzinszahlung an die Verwaltung anzusehen.
2018-10-22
Art. 269 CO
Le fait que la bailleresse ait décidé de gérer indistinctement les trois immeubles qu’elle possède à la rue de Lausanne ne constitue pas un motif de déroger à la règle selon laquelle il convient, dans le cadre de l’application de l’article 269 CO, de déterminer le rendement admissible de l’appartement du locataire, ce qui implique notamment de savoir dans quelle mesure les travaux à plus-value allégués par la bailleresse profitent concrètement à l’appartement litigieux.
2018-10-01
Art. 270 cpv. 2 CO
Le fait que la bailleresse soit de bonne foi ne saurait remettre en cause les prescriptions légales concernant la notification de l’avis de fixation du loyer, eu égard au formalisme dont est empreint le droit du bail. Admettre le contraire reviendrait à vider de sa substance le délai de 30 jours consacré par la loi et la jurisprudence. Une telle rigueur s’impose d’autant plus qu’il s’agit d’un délai de péremption pour le locataire, ce dernier devant agir à brève échéance sous peine de déchéance.
2018-10-15
Art. 271 CO
La résiliation du bail est valable, les locataires ne s’étant pas pliés aux injonctions de la bailleresse de respecter l’article 9 RPUS, règlement reconnu d’intérêt public, fixant les règles concernant les activités accessibles au public en rez-de-chaussée de certains bâtiments. Les allégations des locataires selon lesquelles l’arcade serait ouverte au public dans la mesure où ils reçoivent sur rendez-vous et que leurs coordonnées sont indiquées sur les portes des locaux, voire qu’ils sont atteignables 24 h sur 24 ne sont pas recevables.
2018-11-12
Art. 29 cpv. 2 Cost
Lorsque la demanderesse adresse spontanément une réplique au tribunal, celle-ci doit être considérée comme l’expression de sa volonté de se déterminer sur la réponse de la défenderesse. Cette réplique doit être transmise à la partie adverse pour garantir que le droit de se déterminer sur toute prise de position soit effectivement exercé. En retournant à la demanderesse cette réplique sans la transmettre à la défenderesse, le tribunal a violé le droit d’être entendu de celle-là.
2018-09-10
Art. 6 CPC
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Art. 70 CPC
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Art. 209 CPC
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Art. 530 segg. CO
Das Kantonsgericht St. Gallen beurteilte in drei Entscheiden verschiedene prozessrechtliche Aspekte mit Bezug zum Mietrecht.
Im Zusammenhang mit einem Untermietvertrag über Geschäftsräume zwischen zwei Aktiengesellschaften bejahte es die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts für eine Streitigkeit betreffend Mängel an der Mietsache (Entscheid vom 10. September 2018). In Anwendung der üblichen Auslegungsgrundsätze verneinte das Kantonsgericht die Aktivlegitimation des Ehemanns der Mieterin für die Geltendmachung von Mängelrechten. Dieser hatte den Mietvertrag unter der Bezeichnung «Ehepartner» unterschrieben (Entscheid vom 23. Januar 2018). Durch eine gerichtlich genehmigte Trennungsvereinbarung mit Anordnung der Gütertrennung wurde die einfache Gesellschaft auf Seiten der Vermieter aufgelöst. Das Kantonsgericht bejahte, dass der Ehemann alleine zur Prozessführung aktivlegitimiert ist (Entscheid vom 31. Oktober 2018).
2018-01-23
Art. 6 CPC
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Art. 70 CPC
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Art. 209 CPC
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Art. 530 segg. CO
Das Kantonsgericht St. Gallen beurteilte in drei Entscheiden verschiedene prozessrechtliche Aspekte mit Bezug zum Mietrecht.
Im Zusammenhang mit einem Untermietvertrag über Geschäftsräume zwischen zwei Aktiengesellschaften bejahte es die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts für eine Streitigkeit betreffend Mängel an der Mietsache (Entscheid vom 10. September 2018). In Anwendung der üblichen Auslegungsgrundsätze verneinte das Kantonsgericht die Aktivlegitimation des Ehemanns der Mieterin für die Geltendmachung von Mängelrechten. Dieser hatte den Mietvertrag unter der Bezeichnung «Ehepartner» unterschrieben (Entscheid vom 23. Januar 2018). Durch eine gerichtlich genehmigte Trennungsvereinbarung mit Anordnung der Gütertrennung wurde die einfache Gesellschaft auf Seiten der Vermieter aufgelöst. Das Kantonsgericht bejahte, dass der Ehemann alleine zur Prozessführung aktivlegitimiert ist (Entscheid vom 31. Oktober 2018).
2018-10-31
Art. 9 CPC
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Art. 70 CPC
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Art. 209 CPC
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Art. 530 segg. CO
Das Kantonsgericht St. Gallen beurteilte in drei Entscheiden verschiedene prozessrechtliche Aspekte mit Bezug zum Mietrecht.
Im Zusammenhang mit einem Untermietvertrag über Geschäftsräume zwischen zwei Aktiengesellschaften bejahte es die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts für eine Streitigkeit betreffend Mängel an der Mietsache (Entscheid vom 10. September 2018). In Anwendung der üblichen Auslegungsgrundsätze verneinte das Kantonsgericht die Aktivlegitimation des Ehemanns der Mieterin für die Geltendmachung von Mängelrechten. Dieser hatte den Mietvertrag unter der Bezeichnung «Ehepartner» unterschrieben (Entscheid vom 23. Januar 2018). Durch eine gerichtlich genehmigte Trennungsvereinbarung mit Anordnung der Gütertrennung wurde die einfache Gesellschaft auf Seiten der Vermieter aufgelöst. Das Kantonsgericht bejahte, dass der Ehemann alleine zur Prozessführung aktivlegitimiert ist (Entscheid vom 31. Oktober 2018).