2016-12-09
Art. 128 CPC
Le défaut injustifié à l'audience de conciliation et la violation du devoir de comparaître en personne ne sauraient systématiquement être qualifiés de comportement perturbant le déroulement de la procédure. La sanction disciplinaire a par définition un caractère exceptionnel et requiert un comportement qualifié. Point n'est besoin de définir dans quelles circonstances nécessairement très particulières une telle sanction est envisageable; cette situation exceptionnelle n'est manifestement pas réalisée en l'occurrence.
L'autorité précédente n'a pas retenu que le défaut de comparution était inconvenant. Sous cet angle non plus, on ne saurait retenir un comportement qualifié, d'autant moins que la partie défaillante a préalablement informé l'autorité, en des termes corrects, de son absence à l'audience.
L'amende disciplinaire se révèle injustifiée faute de circonstances qualifiées.
2016-10-05
Art. 243 cpv. 2 lett. c CPC
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Begriff "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit zu verstehen. Soweit in einem Ausweisungsverfahren das Gericht die Gültigkeit einer Kündigung zu beurteilen hat, ist auch darauf das vereinfachte Verfahren anwendbar (Urteile 4A_100/2016 vom 13. Juli 2016 E. 2.2.4; 4A_636/2015 vom 21. Juni 2016 E. 2.5; beide zur Publikation vorgesehen). Allgemein liegt ein Fall von Kündigungsschutz dann vor, wenn das Gericht über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden muss, sei es zufolge einer (ordentlichen oder ausserordentlichen) Kündigung, sei es aufgrund des Ablaufs der vereinbarten Dauer des Mietvertrags. Eine abweichende prozessuale Behandlung der Beendigung befristeter Mietverhältnisse ist mit Blick auf das gesetzgeberische Ziel des Mieterschutzes nicht gerechtfertigt (Urteil 4A_47/2016 vom 3. Oktober 2016 E. 3.1, zur Publikation vorgesehen).
Aufgrund dieser Rechtsprechung steht fest, dass sämtliche mietrechtlichen Ausweisungsklagen unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und somit in den Anwendungsbereich des vereinfachten Verfahrens fallen.
Die Zuständigkeit des Handelsgerichts ist demnach einzig gegeben, wenn die Ausweisung im (summarischen) Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO verlangt wird. Dass die Zuständigkeiten für die gleiche Materie aufgeteilt sind und die Mieterausweisung (inkl. der vorfrageweisen Beurteilung der Gültigkeit einer Kündigung) bei Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen bei gegebenen Voraussetzungen gemäss Art. 6 Abs. 2 ZPO vom Handelsgericht, in allen übrigen Fällen von den Mietgerichten bzw. den ordentlichen Gerichten beurteilt werden, ist hinzunehmen (siehe Urteil 4A_100/2016 vom 13. Juli 2016 E. 2.2.4 in fine, zur Publikation vorgesehen).
2016-07-13
Art. 6 CPC
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Art. 243 CPC
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Art. 257 CPC
Zuständigkeit des Handelsgerichts für eine Mieterausweisung, die im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen beantragt wurde.
Damit das vom Gesetzgeber mit Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO für den mietrechtlichen Kündigungsschutz verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint. Dass die Zuständigkeiten für die gleiche Materie aufgeteilt sind und die Mieterausweisung (inkl. der vorfrageweisen Beurteilung der Gültigkeit einer Kündigung) bei Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen bei gegebenen Voraussetzungen gemäss Art. 6 Abs. 2 ZPO vom Handelsgericht, in allen übrigen Fällen von den Mietgerichten bzw. den ordentlichen Gerichten beurteilt werden, erlaubt nicht, vom geltenden Recht abzuweichen.
2016-10-03
Art. 210 cpv. 1 lett. b CPC
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Art. 243 cpv. 2 lett. c CPC
Un litige relève de la "protection contre les congés" au sens de ces dispositions dès que l'autorité saisie doit se prononcer sur la fin du bail. L'autorité de conciliation est compétente pour soumettre aux parties une proposition de jugement dans un litige portant sur l'expiration d'un contrat de bail de durée déterminée.
2016-09-13
Art. 212 cpv. 1 CPC
Muss die Schlichtungsbehörde von ihrer Entscheidkompetenz gemäss Art. 212 Abs. 1 ZPO Gebrauch machen, wenn sie formell ein Entscheidverfahren eröffnet hat und die Parteien in dessen Rahmen hat plädieren lassen? Frage verneint.
2016-08-04
Art. 52 CPC
Aufgrund der Gesuchsbeilagen war für die Schlichtungsbehörde ersichtlich, gegen wen sich das Schlichtungsgesuch richtet. Auch wenn sie davon ausging, die Klägerin habe der Aufforderung zur Nennung der beklagten Partei keine Folge geleistet, durfte sie nach dem Grundsatz von Treu und Glauben das Verfahren nicht ohne Weiteres durch Nichteintreten erledigen.
2016-06-22
Art. 113 cpv. 1 CPC
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Art. 203 cpv. 1 CPC
La tentative de conciliation s'accomplit à l'audience. C'est pourquoi les art. 202 al. 3 et 203 al. 1 CPC exigent impérativement et sans exception une audience dans toutes les procédures de conciliation. Un jugement selon l'art. 212 CPC ne saurait intervenir avant même que l'autorité de conciliation ait tenu audience; une solution amiable doit être présumée possible au plus tôt jusqu'à l'audience. A ce stade de la procédure, l'exclusion des dépens prévue par l'art. 113 al. 1 CPC, destinée à favoriser la conciliation, conserve tout son sens et doit être appliquée.
Dans le contexte de la présente affaire, il n'est pas nécessaire de discuter plus avant la relation de l'art. 113 al. 1 CPC avec l'art. 212 CPC.
2016-05-20
Art. 209 CPC
Dans les contestations portant sur la restitution de locaux occupés par l'une des parties, la valeur litigieuse correspond à celle de l'usage de ces locaux pendant le laps à prévoir jusqu'au moment où l'évacuation forcée pourra être exécutée par la force publique.
En l'occurrence, la valeur de cet usage peut être présumée égale au loyer convenu entre les parties; la durée à prendre en considération est en revanche difficile à évaluer. Il n'est cependant pas nécessaire de s'attarder au calcul de la valeur litigieuse parce que le recours en matière civile, supposé recevable, se révèle de toute manière voué au rejet.
2016-04-14
Art. 243 cpv. 2 lett. c CPC
Der materiellrechtliche Erstreckungsanspruch nach Art. 272-272d OR setzt die gültige Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Diese kann mit Ablauf der Vertragsdauer oder zufolge Kündigung eintreten.
Wenn die Rechtsprechung grundsätzlich davon ausgeht, dass im Rahmen der Erstreckungsklage darüber entschieden werden kann, ob das Mietverhältnis überhaupt endet, muss dies auch in Konstellationen gelten, in denen die Beendigung aufgrund einer vertraglichen Befristung umstritten ist. Ansonsten wären die Parteien bei befristeten Mietverträgen gezwungen, einen ordentlichen Prozess über die Frage der vereinbarten Dauer zu führen, bevor die Mieterin die Erstreckungsklage im vereinfachten Verfahren erheben könnte.
Den Parteien kann nicht zugemutet werden, über die beiden Fragen (Beendigung des Mietverhältnisses und Erstreckung desselben) in separaten Verfahren zu prozessieren, namentlich dann nicht, wenn das (angebliche) Ende des Mietverhältnisses naht. Daher ist die einheitliche Beurteilung des Erstreckungsbegehrens mit den entsprechenden zivilrechtlichen Vorfragen nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im vereinfachten Verfahren geboten. Dass das Erstreckungsbegehren dabei bloss eventualiter erhoben wird, liegt in der Natur der Sache und ist hinsichtlich der Verfahrensart nicht entscheidend.
Sachlich zuständig für die handelsrechtliche Streitigkeit betreffend Ausübung der Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses sowie – eventualiter – Erstreckung ist nicht das Handelsgericht sondern die Schlichtungsbehörde und das Mietgericht.
2016-03-24
Art. 59 CPC
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Art. 60 CPC
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Art. 212 CPC
Im Fall der reinen Schlichtung hat die Schlichtungsbehörde nur diejenigen Prozessvoraussetzungen zu prüfen, die für die Gültigkeit der Klagebewilligung von Bedeutung sind. Betreffend Prozessvoraussetzungen, die sich aus der Klage ergeben, darf sie im reinen Schlichtungsverfahren auf keinen Fall einen Nichteintretensentscheid fällen.
In vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von Fr. 2'000.--, in denen die Schlichtungsbehörde gestützt auf Art. 212 ZPO einen Entscheid fällt und somit als erstinstanzliches Gericht fungiert, ist die Prüfungspflicht dagegen umfassend, weil der Erlass eines Entscheids nach Art. 212 ZPO nur dann zulässig ist, wenn die einschlägigen Prozessvoraussetzungen vorliegen. Da es diesfalls in der Kompetenz der Schlichtungsbehörde liegt, einen Sachentscheid zu fällen, muss sie beim Fehlen von Prozessvoraussetzungen auch einen Nichteintretensentscheid fällen können.
2016-01-20
Art. 128 CPC
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Art. 206 cpv. 2 CPC
Das Schlichtungsverfahren ist gemäss Art. 197 ZPO obligatorisch. Sinn und Zweck dieses Verfahrens ist es zu versuchen, die Parteien in einer formlosen Verhandlung zu versöhnen. Die klagende (wie auch die beklagte) Partei soll nicht ohne Not um den kostenlosen Schlichtungsversuch gebracht und somit in ein kostenfälliges Gerichtsverfahren gedrängt werden. Jede Partei muss davon ausgehen, dass die angesetzte Verhandlung durchgeführt wird, solange die Partei keine positive Antwort auf ein Um- bzw. Abbietungsgesuch erhalten hat.
Aus dem gesamten prozessualen Verhalten des Beschwerdeführers geht hervor, dass er alles versucht hat, die Pflicht zur Teilnahme an den Schlichtungsverfahren zu unterlaufen. Dies gelang ihm in den vorliegend zu beurteilenden Fällen letztlich auch. Die Schlichtungsstelle erwartete den Beschwerdeführer in diesen sechs Verfahren vergeblich zur Verhandlung. Dass die Schlichtungsstelle dem Beschwerdeführer für die von ihm versäumten Schlichtungsverhandlungen Ordnungsbussen auferlegt hat, ist nicht zu beanstanden.
Eine Bussenhöhe von CHF 1'000.– ist unverhältnismässig. Dem Verschulden des Beschwerdeführers an der Störung des Geschäftsgangs angemessen erscheinen Bussen von CHF 500.– für jedes unentschuldigte Nichterscheinen zur Schlichtungsverhandlung.
2016-01-07
Art. 59 CPC
L'existence d'une autorisation de procéder valable est une condition de recevabilité de la demande que le tribunal saisi de la cause doit examiner d'office. Le tribunal vérifiera également que l'autorisation de procéder porte sur le même objet du litige et les mêmes parties. Pour sa part, la requête de conciliation n'indique pas nommément la partie défenderesse, la locataire se contentant de renvoyer sur ce point au dossier annexé. Lors du dépôt de la requête de conciliation, le bailleur était déjà décédé et la locataire le savait. La mention "feu" précédant le nom du bailleur ne suffit pas à englober dans la procédure les héritiers de celui-ci, lesquels doivent être désignés nommément. En l'espèce, la recourante n'a pas demandé, lors de l'audience de conciliation, à pouvoir compléter sa requête au sujet des éventuels héritiers du bailleur. La recourante ne peut s'en prendre qu'à la décision du juge de considérer que l'autorisation de procéder, telle que délivrée, ne permettait pas d'ouvrir action contre les membres de l'hoirie du bailleur. A cet égard, force est de constater que la recourante ne disposait pas de l'autorisation de procéder contre deux parties qu'elle citait comme défenderesses dans sa demande. Sur le vu de ce qui précède, le recours, dans la mesure où il est recevable, ne peut être que rejeté.
2015-11-13
Art. 210 cpv. 1 lett. b CPC
En l’espèce, les premiers juges ont considéré que l'usage d'un contrat de durée déterminée pouvait constituer un artifice destiné uniquement à dissuader la locataire d'exercer ses droits, en particulier celui de contester le loyer initial. Fondés sur cette prémisse, ils ont retenu que cette question tombait sous le mécanisme de l'art. 210 al 1 let b CPC, relevant en particulier que ce texte était rigoureusement identique à celui de l'art. 243 al. 2 let c CPC qui définit le champ d'application ratione materiae de la procédure simplifiée, de sorte qu'il convenait de procéder à une lecture homogène de ces deux textes. Un tel raisonnement ne peut pas être suivi.
S’agissant du litige relatif à la requalification de la durée du contrat, il n’est pas possible de déduire automatiquement du cas d’espèce – sans même que cela ait été allégué par les intimés en première instance – que le nœud du problème se situerait dans la protection contre un congé de représailles en cas d’exercice légitime des autres droits de l’intimée, en particulier celui de contester le loyer initial. Cela vaut d’autant plus qu’on ne se trouve pas en présence de contrats de durée déterminée « à la chaîne », mais bien dans le cas où un seul contrat de durée déterminée a été conclu, excluant tout renouvellement. Partant, il n’est pas possible de retenir qu’un tel litige relève de l’art. 243 al. 2 let. c CPC et il faut au contraire admettre que la demande en requalification du contrat est régie par la procédure ordinaire. Dès lors que la valeur litigieuse dépasse 5'000 fr., le grief de l’appelante, tiré de l'incompétence de la commission de conciliation pour formuler une proposition de jugement en ce qui concerne la transformation d'un bail à durée déterminée en indéterminée, doit être admis.
2015-09-24
Art. 117 CPC
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Art. 118 cpv. 1 lett. c CPC
Nach Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Wenn dies zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, insbesondere wenn die Gegenpartei anwaltlich vertreten ist, besteht darüber hinaus ein Anspruch auf unentgeltliche Verbeiständung (Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO).
Ob die Verbeiständung notwendig ist, bewertet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Für die Beurteilung des Anspruchs auf unentgeltliche Verbeiständung sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Gesuchs massgebend. Die Vorinstanz verletzte kein Bundesrecht, wenn sie bezogen auf diesen Zeitpunkt dafür hielt, die Schlichtungsbehörde habe nicht damit rechnen müssen, dass die Gegenpartei anwaltlich vertreten sein würde, nachdem die Beschwerdeführer im - durch ihren Anwalt eingereichten - Schlichtungsgesuch keinen Vertreter angegeben hatten.
2015-08-13
Art. 206 cpv. 2 CPC
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Art. 209 CPC
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Art. 210 CPC
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Art. 211 CPC
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Art. 212 CPC
Entscheidet die Schlichtungsbehörde über eine Forderung, welche die klagende Partei an der Schlichtungsverhandlung auf CHF 2‘000.00 herabgesetzt hat, verletzt sie den Anspruch auf rechtliches Gehör der säumigen beklagten Partei. Es trifft zwar zu, dass die beklagte Partei, die unentschuldigt nicht zur Schlichtungsverhandlung erscheint, nicht besonders schutz-würdig ist. Dass sie aber deswegen um sämtliche Orientie-rungs- und Äusserungsrechte, die erst durch die nachträgliche Herabsetzung des Forderungsbetrages und den allenfalls erst an der Verhandlung gestellten Antrag auf eine Entscheidung entstehen, gebracht wird, ist eine übertriebene Härte.
2015-09-14
Art. 3 CPC
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Art. 200 CPC
Der bundesrechtlich festgeschriebene Grundsatz der paritätischen Vertretung bei den Schlichtungsbehörden bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen stellt eine Ausnahme von der Autonomie der Kantone bei der Organisation der Gerichte und der Schlichtungsbehörden in Zivilsachen dar. Als Schlichter vermieter- und mieterseits soll nur tätig sein, wer eindeutig der Vermieter- oder der Mieterseite zugeordnet werden kann. Der Umstand, dass eine Person Mitglied eines vorschlagsberechtigten Mieterverbands ist, erlaubt noch nicht, sie eindeutig der Mieterseite zuzuordnen. Eine eindeutige Zuordnung zur Mieterseite setzt zusätzlich voraus, dass die betreffende Person auch das Vertrauen des Interessenverbands geniesst, was sich darin ausdrückt, dass dieser sie zur Wahl vorschlägt.
2015-08-11
Art. 64 cpv. 1 lett. a CPC
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Art. 257 CPC
Ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ist grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist.
2015-06-23
Art. 206 CPC
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Art. 128 CPC
Darf die Schlichtungsbehörde eine Partei für ihr Nichterscheinen zur Schlichtungsverhandlung gestützt auf Art. 128 ZPO mit Ordnungsbusse bestrafen? Vorliegend ist die Verhängung von Ordnungsbussen jedenfalls mangels vorgängiger Androhung unzulässig.
2017-10-30
Art. 253 segg CO
Se, dopo la fine del contratto, il locatore dimostra al conduttore di non avere alcuna intenzione alla conclusione di un nuovo contratto, ad esempio avviando tempestivamente la procedura di espulsione, solo al fatto di aver accettato il pagamento da parte del conduttore di importi pari al canone di locazione, non può essere attribuita valenza decisiva (consid. 3.2).
2017-09-28
Art. 259 segg. CO
Stiehlt ein Einbrecher einen registrierten Wohnungsschlüssel, der ebenso Zugang zu den allgemeinen Räumlichkeiten wie etwa dem Treppenhaus oder dem Kellerabteil ermöglicht, stellt dies in einer Liegenschaft mit hohem Sicherheitsstandard einen erheblichen Mangel dar. Die Anpassung der Schliessanlagen der allgemeinen Räumlichkeiten ist verhältnismässig und für die Vermieterin zumutbar, wenn die Kosten voraussichtlich auf etwas mehr als Fr. 1000.- zu stehen kommen und den Mietern keine zusätzlichen Schlüssel abgegeben werden müssen (E. 2.b).