2016-01-20
Art. 128 CPC
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Art. 206 cpv. 2 CPC
Das Schlichtungsverfahren ist gemäss Art. 197 ZPO obligatorisch. Sinn und Zweck dieses Verfahrens ist es zu versuchen, die Parteien in einer formlosen Verhandlung zu versöhnen. Die klagende (wie auch die beklagte) Partei soll nicht ohne Not um den kostenlosen Schlichtungsversuch gebracht und somit in ein kostenfälliges Gerichtsverfahren gedrängt werden. Jede Partei muss davon ausgehen, dass die angesetzte Verhandlung durchgeführt wird, solange die Partei keine positive Antwort auf ein Um- bzw. Abbietungsgesuch erhalten hat.
Aus dem gesamten prozessualen Verhalten des Beschwerdeführers geht hervor, dass er alles versucht hat, die Pflicht zur Teilnahme an den Schlichtungsverfahren zu unterlaufen. Dies gelang ihm in den vorliegend zu beurteilenden Fällen letztlich auch. Die Schlichtungsstelle erwartete den Beschwerdeführer in diesen sechs Verfahren vergeblich zur Verhandlung. Dass die Schlichtungsstelle dem Beschwerdeführer für die von ihm versäumten Schlichtungsverhandlungen Ordnungsbussen auferlegt hat, ist nicht zu beanstanden.
Eine Bussenhöhe von CHF 1'000.– ist unverhältnismässig. Dem Verschulden des Beschwerdeführers an der Störung des Geschäftsgangs angemessen erscheinen Bussen von CHF 500.– für jedes unentschuldigte Nichterscheinen zur Schlichtungsverhandlung.
2016-01-07
Art. 59 CPC
L'existence d'une autorisation de procéder valable est une condition de recevabilité de la demande que le tribunal saisi de la cause doit examiner d'office. Le tribunal vérifiera également que l'autorisation de procéder porte sur le même objet du litige et les mêmes parties. Pour sa part, la requête de conciliation n'indique pas nommément la partie défenderesse, la locataire se contentant de renvoyer sur ce point au dossier annexé. Lors du dépôt de la requête de conciliation, le bailleur était déjà décédé et la locataire le savait. La mention "feu" précédant le nom du bailleur ne suffit pas à englober dans la procédure les héritiers de celui-ci, lesquels doivent être désignés nommément. En l'espèce, la recourante n'a pas demandé, lors de l'audience de conciliation, à pouvoir compléter sa requête au sujet des éventuels héritiers du bailleur. La recourante ne peut s'en prendre qu'à la décision du juge de considérer que l'autorisation de procéder, telle que délivrée, ne permettait pas d'ouvrir action contre les membres de l'hoirie du bailleur. A cet égard, force est de constater que la recourante ne disposait pas de l'autorisation de procéder contre deux parties qu'elle citait comme défenderesses dans sa demande. Sur le vu de ce qui précède, le recours, dans la mesure où il est recevable, ne peut être que rejeté.
2015-11-13
Art. 210 cpv. 1 lett. b CPC
En l’espèce, les premiers juges ont considéré que l'usage d'un contrat de durée déterminée pouvait constituer un artifice destiné uniquement à dissuader la locataire d'exercer ses droits, en particulier celui de contester le loyer initial. Fondés sur cette prémisse, ils ont retenu que cette question tombait sous le mécanisme de l'art. 210 al 1 let b CPC, relevant en particulier que ce texte était rigoureusement identique à celui de l'art. 243 al. 2 let c CPC qui définit le champ d'application ratione materiae de la procédure simplifiée, de sorte qu'il convenait de procéder à une lecture homogène de ces deux textes. Un tel raisonnement ne peut pas être suivi.
S’agissant du litige relatif à la requalification de la durée du contrat, il n’est pas possible de déduire automatiquement du cas d’espèce – sans même que cela ait été allégué par les intimés en première instance – que le nœud du problème se situerait dans la protection contre un congé de représailles en cas d’exercice légitime des autres droits de l’intimée, en particulier celui de contester le loyer initial. Cela vaut d’autant plus qu’on ne se trouve pas en présence de contrats de durée déterminée « à la chaîne », mais bien dans le cas où un seul contrat de durée déterminée a été conclu, excluant tout renouvellement. Partant, il n’est pas possible de retenir qu’un tel litige relève de l’art. 243 al. 2 let. c CPC et il faut au contraire admettre que la demande en requalification du contrat est régie par la procédure ordinaire. Dès lors que la valeur litigieuse dépasse 5'000 fr., le grief de l’appelante, tiré de l'incompétence de la commission de conciliation pour formuler une proposition de jugement en ce qui concerne la transformation d'un bail à durée déterminée en indéterminée, doit être admis.
2015-09-24
Art. 117 CPC
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Art. 118 cpv. 1 lett. c CPC
Nach Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Wenn dies zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, insbesondere wenn die Gegenpartei anwaltlich vertreten ist, besteht darüber hinaus ein Anspruch auf unentgeltliche Verbeiständung (Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO).
Ob die Verbeiständung notwendig ist, bewertet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Für die Beurteilung des Anspruchs auf unentgeltliche Verbeiständung sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Gesuchs massgebend. Die Vorinstanz verletzte kein Bundesrecht, wenn sie bezogen auf diesen Zeitpunkt dafür hielt, die Schlichtungsbehörde habe nicht damit rechnen müssen, dass die Gegenpartei anwaltlich vertreten sein würde, nachdem die Beschwerdeführer im - durch ihren Anwalt eingereichten - Schlichtungsgesuch keinen Vertreter angegeben hatten.
2015-08-13
Art. 206 cpv. 2 CPC
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Art. 209 CPC
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Art. 210 CPC
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Art. 211 CPC
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Art. 212 CPC
Entscheidet die Schlichtungsbehörde über eine Forderung, welche die klagende Partei an der Schlichtungsverhandlung auf CHF 2‘000.00 herabgesetzt hat, verletzt sie den Anspruch auf rechtliches Gehör der säumigen beklagten Partei. Es trifft zwar zu, dass die beklagte Partei, die unentschuldigt nicht zur Schlichtungsverhandlung erscheint, nicht besonders schutz-würdig ist. Dass sie aber deswegen um sämtliche Orientie-rungs- und Äusserungsrechte, die erst durch die nachträgliche Herabsetzung des Forderungsbetrages und den allenfalls erst an der Verhandlung gestellten Antrag auf eine Entscheidung entstehen, gebracht wird, ist eine übertriebene Härte.
2015-09-14
Art. 3 CPC
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Art. 200 CPC
Der bundesrechtlich festgeschriebene Grundsatz der paritätischen Vertretung bei den Schlichtungsbehörden bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen stellt eine Ausnahme von der Autonomie der Kantone bei der Organisation der Gerichte und der Schlichtungsbehörden in Zivilsachen dar. Als Schlichter vermieter- und mieterseits soll nur tätig sein, wer eindeutig der Vermieter- oder der Mieterseite zugeordnet werden kann. Der Umstand, dass eine Person Mitglied eines vorschlagsberechtigten Mieterverbands ist, erlaubt noch nicht, sie eindeutig der Mieterseite zuzuordnen. Eine eindeutige Zuordnung zur Mieterseite setzt zusätzlich voraus, dass die betreffende Person auch das Vertrauen des Interessenverbands geniesst, was sich darin ausdrückt, dass dieser sie zur Wahl vorschlägt.
2015-08-11
Art. 64 cpv. 1 lett. a CPC
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Art. 257 CPC
Ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ist grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist.
2015-06-23
Art. 206 CPC
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Art. 128 CPC
Darf die Schlichtungsbehörde eine Partei für ihr Nichterscheinen zur Schlichtungsverhandlung gestützt auf Art. 128 ZPO mit Ordnungsbusse bestrafen? Vorliegend ist die Verhängung von Ordnungsbussen jedenfalls mangels vorgängiger Androhung unzulässig.
2017-10-30
Art. 253 segg CO
Se, dopo la fine del contratto, il locatore dimostra al conduttore di non avere alcuna intenzione alla conclusione di un nuovo contratto, ad esempio avviando tempestivamente la procedura di espulsione, solo al fatto di aver accettato il pagamento da parte del conduttore di importi pari al canone di locazione, non può essere attribuita valenza decisiva (consid. 3.2).
2017-09-28
Art. 259 segg. CO
Stiehlt ein Einbrecher einen registrierten Wohnungsschlüssel, der ebenso Zugang zu den allgemeinen Räumlichkeiten wie etwa dem Treppenhaus oder dem Kellerabteil ermöglicht, stellt dies in einer Liegenschaft mit hohem Sicherheitsstandard einen erheblichen Mangel dar. Die Anpassung der Schliessanlagen der allgemeinen Räumlichkeiten ist verhältnismässig und für die Vermieterin zumutbar, wenn die Kosten voraussichtlich auf etwas mehr als Fr. 1000.- zu stehen kommen und den Mietern keine zusätzlichen Schlüssel abgegeben werden müssen (E. 2.b).
2017-09-11
Art. 259a CO
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Art. 2 cpv. 1 CC
L’invocation par le locataire de prétendus défauts, existant depuis la conclusion du contrat, mais renouvelée cinq ans plus tard pour tenter de faire obstacle à l’entrée en vigueur d’une hausse de loyer convenue à la conclusion du contrat dénote un comportement contraire à la bonne foi. Les dispositions en matière de défaut de la chose louée ont en effet pour vocation de protéger le locataire en cas d’objet devenu défectueux en cours de bail ; elles ne sauraient être utilisées par le locataire pour faire échec aux effets d’un échelon convenu en bonne et due forme et non remis en cause par une contestation de loyer initial.
2018-04-16
Art. 262 CO
Une locataire, qui utilise depuis neuf ans un logement considéré comme pied-à-terre à raison d’une occupation de six à huit jours par mois et dont elle n’assume qu’une faible partie des coûts, abuse de son droit de sous-louer, pour conserver la mainmise sur un logement à un prix raisonnable en prévision d’un retour à Genève qui reste aléatoire.
2017-10-16
Art. 257e CO
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Art. 263 CO
Lorsque la sous-bailleresse a accepté le transfert du bail en faveur d’un nouvel exploitant et signé avec celui-ci un nouveau contrat d’exploitation, il en est résulté qu’en exécution de ce contrat de transfert, le nouvel exploitant est devenu titulaire de tous les droits découlant du bail, soit y compris de la créance portant sur la garantie de loyer.
2017-04-24
Art. 257f CO
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Art. 266a CO
La résiliation intervenue pour l’échéance contractuelle du bail doit être considérée comme une résiliation ordinaire (art. 266a CO) et non une résiliation extraordinaire (art. 257f CO), même si elle intervient dix jours après une mise en demeure. En effet, tant dans la mise en demeure que dans l’avis de résiliation il n’a pas été fait mention de l’art. 257f CO et le fait qu’il ait été demandé à la locataire de cesser « immédiatement » ses agissements n’est pas suffisant à considérer que la mise en demeure s’inscrivait dans le cadre de la disposition précitée.
2018-06-05
Art. 266l segg. CO
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Art. 271 segg. CO
Bei einem Aufenthaltsvertrag für betreutes Wohnen – i.S. eines gemischten Vertrages – kommt im Streitfall die sog. Kombinationstheorie zum Tragen (E. 3.5.2). Lässt sich der Alltag in einem Wohnheim trotz Betreuungsangebots weitgehend autonom gestalten und ist im Hinblick auf die Kündigung die Interessenlage der Bewohner primär darin zu sehen, dass sie durch die Wohngruppe ein Zuhause haben, so finden die Formvorschriften und Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts Anwendung. Insbesondere wenn es sich bei den Bewohnern um wirtschaftlich und sozial schwächere Parteien handelt
(E. 3.6.3-3.6.6).
2018-03-21
Art. 269d CO
Face à une formule officielle d’augmentation de loyer comportant des contradictions, les locataires ne sont pas en mesure de comprendre quel est le motif précis de l’augmentation qui leur est signifiée, ni quel est le montant de la hausse qu’il est possible de contester dans les trente jours (augmentation de Fr. 20.- pour une année ou trois échelons annuels de Fr. 20.-, soit Fr. 60.-). Il est de plus fait mention « pour information seulement » d’un TIH de 2 % et d’un IPC de 159.7 qui ne peut qu’achever de troubler le locataire, qui n’est pas en mesure de saisir la portée réelle de l’augmentation de loyer.
2018-02-12
Art. 271 segg. CO
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Art. 29 cpv. 1 Cost
En choisissant de mentionner comme partie défenderesse la régie et en déclarant irrecevable le requête de conciliation au motif que celle-ci n’indiquait pas l’identité du bailleur, la Commission a fait preuve d’un formalisme excessif. En effet, le vice pouvait être réparé d’office à la simple lecture de l’avis de résiliation faisant l’objet de la contestation. Au vu des circonstances particulières du cas d’espèce, il apparaît que la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, étant relevé que la locataire, qui plaide en personne, risque en outre de perdre son droit matériel en raison de l’écoulement du délai de péremption de l’art. 273 CO.
2018-06-05
Art. 272 segg. CO
Alleine die Vereinbarung einer kurzen Mietdauer von drei Monaten stellt für die Mieterin eine gewisse Härtesituation dar. Dies gilt selbst dann, wenn für sie während des vorherigen ebenso befristeten Mietverhältnisses absehbar war, dass ein baldiges definitives Mietende bevorsteht und anderweitige Suchbemühungen entsprechend früh eingeleitet hätten werden können (E. 3.4 und 3.7).
Zum Nachweis der schwierigen örtlichen Marktverhältnisse für Geschäftsräume müssen substantiierte Ausführungen gemacht werden. Eine blosse Auflistung interessanter (nicht erhaltener) Ersatzobjekte reicht hierfür nicht aus (E. 3.5).
2017-04-20
Art. 2 cpv. 1 CC
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Art. 257a cpv. 2 CO
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Art. 62 CO
Im nachfolgenden Entscheid setzt sich das Regionalgericht Bern-Mittelland mit den Anforderungen an eine besondere Nebenkostenvereinbarung auseinander. Dabei geht es hauptsächlich um die Zulässigkeit von im Hauptmietvertrag pauschalisierten Nebenkostenpositionen („Betriebskosten“), für deren genaue Aufgliederung auf die Allgemeinen Vertragsbestimmungen verwiesen wird.
2016-01-25
Art. 257f CO
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Art. 260a cpv. 1 CO
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Art. 267 CO
In seinen Erwägungen analysiert das Kantonsgericht Luzern den üblichen Gebrauch der Mietsache und grenzt diesen zum unzulässigen Gebrauch ab. Nach dem Kantonsgericht stellt eine Änderung der Mietsache, die ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt, eine Vertragsverletzung dar. Diese Verletzung zieht nach Art. 257f OR ein Kündigungsrecht für den Vermieter nach sich. Ein Recht auf sofortige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes besteht in der Regel nicht. In casu ist das (fachmännische) Anbringen eines einfachen Sichtschutzes auf dem Balkon allerdings kein genügend schwerer Eingriff für eine Kündigung. Das Gericht bejaht aber klar das Bestehen eines Wiederherstellungsanspruchs, da keinerlei schriftliche Zustimmung der Vermietenden für Erneuerungs- und Änderungsarbeiten vorliegt. Ferner stellt das Gericht fest, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes grundsätzlich erst bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Zum Schluss äussert sich das Gericht noch zur Nutzung des Treppenhauses als zusätzliche Abstellfläche für Mietende.