2018-11-13
Art. 253 CO
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Art. 62 segg. CO
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Art. 259a segg. CO
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Art. 419 CO
Es stellt einen Mangel dar, wenn anders als vereinbart ein zusätzlicher Marktstand überraschend vorgelagert wird, sodass der direkte Anschluss an den Hauptbesucherstrom eines Vergnügungsmarktes entfällt. Die Standmiete wurde um einen Drittel herabgesetzt (E.2.4).Der Nachweis einer Umsatzeinbusse ist durch die klägerische Standmieterin mit Hilfe einer genügend detaillierten Buchhaltung der Vorjahre und der historischen Wetterberichte zu erbringen. Unterbleibt die Einreichung der entsprechenden Dokumente, ist eine ersatzweise Schätzung des Schadens durch das Gericht ebenfalls ausgeschlossen (E. 3.3.2 in fine).
2018-06-11
Art. 264 CO
Eine ausländische Nationalität und der Status als Asylbewerber führen für sich alleine genommen nicht zur Unzumutbarkeit als Nachmieter. Handelt es sich dabei aber um Sozialhilfeempfänger, sind durch die Sozialen Dienste die Mietzinszahlungen und das Mietzinsdepot (in aller Regel) mittels Kostengutsprache zu garantieren.
Eine Trennung bzw. bevorstehende Scheidung stellt bei einem tiefen Mietzins und der Tatsache, dass auch bei zu leistenden Unterhalts-
zahlungen das betreibungsrechtliche Existenzminimum verbleibt, ebenfalls keinen Unzumutbarkeitsgrund dar.
2018-12-13
Art. 9 cpv. 1 OLAL
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Art. 266l CO
Ein Mietverhältnis kann durch eine externe Verwaltung mittels Formular auch ohne (klare) Angabe des Vermieters rechtsgültig gekündigt werden, soweit ihr der Vermieter die Vornahme dieser Rechtshand-
lung vertraglich übertragen hat und (kumulativ) dem Mieter zumindest aus den Umständen bekannt ist, dass die Mietwohnung durch eine externe Verwaltung betreut wird. Als ein solcher Umstand ist die Anweisung der Mietzinszahlung an die Verwaltung anzusehen.
2018-10-22
Art. 269 CO
Le fait que la bailleresse ait décidé de gérer indistinctement les trois immeubles qu’elle possède à la rue de Lausanne ne constitue pas un motif de déroger à la règle selon laquelle il convient, dans le cadre de l’application de l’article 269 CO, de déterminer le rendement admissible de l’appartement du locataire, ce qui implique notamment de savoir dans quelle mesure les travaux à plus-value allégués par la bailleresse profitent concrètement à l’appartement litigieux.
2018-10-01
Art. 270 cpv. 2 CO
Le fait que la bailleresse soit de bonne foi ne saurait remettre en cause les prescriptions légales concernant la notification de l’avis de fixation du loyer, eu égard au formalisme dont est empreint le droit du bail. Admettre le contraire reviendrait à vider de sa substance le délai de 30 jours consacré par la loi et la jurisprudence. Une telle rigueur s’impose d’autant plus qu’il s’agit d’un délai de péremption pour le locataire, ce dernier devant agir à brève échéance sous peine de déchéance.
2018-10-15
Art. 271 CO
La résiliation du bail est valable, les locataires ne s’étant pas pliés aux injonctions de la bailleresse de respecter l’article 9 RPUS, règlement reconnu d’intérêt public, fixant les règles concernant les activités accessibles au public en rez-de-chaussée de certains bâtiments. Les allégations des locataires selon lesquelles l’arcade serait ouverte au public dans la mesure où ils reçoivent sur rendez-vous et que leurs coordonnées sont indiquées sur les portes des locaux, voire qu’ils sont atteignables 24 h sur 24 ne sont pas recevables.
2018-11-12
Art. 29 cpv. 2 Cost
Lorsque la demanderesse adresse spontanément une réplique au tribunal, celle-ci doit être considérée comme l’expression de sa volonté de se déterminer sur la réponse de la défenderesse. Cette réplique doit être transmise à la partie adverse pour garantir que le droit de se déterminer sur toute prise de position soit effectivement exercé. En retournant à la demanderesse cette réplique sans la transmettre à la défenderesse, le tribunal a violé le droit d’être entendu de celle-là.
2018-09-10
Art. 6 CPC
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Art. 70 CPC
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Art. 209 CPC
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Art. 530 segg. CO
Das Kantonsgericht St. Gallen beurteilte in drei Entscheiden verschiedene prozessrechtliche Aspekte mit Bezug zum Mietrecht.
Im Zusammenhang mit einem Untermietvertrag über Geschäftsräume zwischen zwei Aktiengesellschaften bejahte es die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts für eine Streitigkeit betreffend Mängel an der Mietsache (Entscheid vom 10. September 2018). In Anwendung der üblichen Auslegungsgrundsätze verneinte das Kantonsgericht die Aktivlegitimation des Ehemanns der Mieterin für die Geltendmachung von Mängelrechten. Dieser hatte den Mietvertrag unter der Bezeichnung «Ehepartner» unterschrieben (Entscheid vom 23. Januar 2018). Durch eine gerichtlich genehmigte Trennungsvereinbarung mit Anordnung der Gütertrennung wurde die einfache Gesellschaft auf Seiten der Vermieter aufgelöst. Das Kantonsgericht bejahte, dass der Ehemann alleine zur Prozessführung aktivlegitimiert ist (Entscheid vom 31. Oktober 2018).
2018-01-23
Art. 6 CPC
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Art. 70 CPC
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Art. 209 CPC
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Art. 530 segg. CO
Das Kantonsgericht St. Gallen beurteilte in drei Entscheiden verschiedene prozessrechtliche Aspekte mit Bezug zum Mietrecht.
Im Zusammenhang mit einem Untermietvertrag über Geschäftsräume zwischen zwei Aktiengesellschaften bejahte es die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts für eine Streitigkeit betreffend Mängel an der Mietsache (Entscheid vom 10. September 2018). In Anwendung der üblichen Auslegungsgrundsätze verneinte das Kantonsgericht die Aktivlegitimation des Ehemanns der Mieterin für die Geltendmachung von Mängelrechten. Dieser hatte den Mietvertrag unter der Bezeichnung «Ehepartner» unterschrieben (Entscheid vom 23. Januar 2018). Durch eine gerichtlich genehmigte Trennungsvereinbarung mit Anordnung der Gütertrennung wurde die einfache Gesellschaft auf Seiten der Vermieter aufgelöst. Das Kantonsgericht bejahte, dass der Ehemann alleine zur Prozessführung aktivlegitimiert ist (Entscheid vom 31. Oktober 2018).
2018-10-31
Art. 9 CPC
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Art. 70 CPC
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Art. 209 CPC
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Art. 530 segg. CO
Das Kantonsgericht St. Gallen beurteilte in drei Entscheiden verschiedene prozessrechtliche Aspekte mit Bezug zum Mietrecht.
Im Zusammenhang mit einem Untermietvertrag über Geschäftsräume zwischen zwei Aktiengesellschaften bejahte es die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts für eine Streitigkeit betreffend Mängel an der Mietsache (Entscheid vom 10. September 2018). In Anwendung der üblichen Auslegungsgrundsätze verneinte das Kantonsgericht die Aktivlegitimation des Ehemanns der Mieterin für die Geltendmachung von Mängelrechten. Dieser hatte den Mietvertrag unter der Bezeichnung «Ehepartner» unterschrieben (Entscheid vom 23. Januar 2018). Durch eine gerichtlich genehmigte Trennungsvereinbarung mit Anordnung der Gütertrennung wurde die einfache Gesellschaft auf Seiten der Vermieter aufgelöst. Das Kantonsgericht bejahte, dass der Ehemann alleine zur Prozessführung aktivlegitimiert ist (Entscheid vom 31. Oktober 2018).
2019-02-12
Art. 95 cpv. 3 CPC
Dès lors que le litige oppose une partie faible – le locataire – à une partie forte – la bailleresse –, et vu le caractère technique du litige, il se justifiait que le locataire ait recours à un expert. En sollicitant l’aide de l’ASLOCA – dont il est notoire qu’elle perçoit des frais d’inscription et une cotisation annuelle – plutôt que celle d’un avocat autorisé à pratiquer la représentation en justice, le locataire a limité l’ampleur de ses frais de défense, ces frais devant être mis à la charge de la bailleresse en application de l’article 95 alinéa 3 lettre c CPC.
2019-04-10
Art. 241 cpv. 2 CPC
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Art. 107 CO
La locataire prétend à tort qu’elle pouvait se départir de la convention en raison de l’inexécution par la partie adverse d’une partie de ses obligations. Or, l’exécution forcée éventuelle d’une transaction judiciaire doit s’effectuer comme celle d’un jugement, que ce soit dans le cadre de la LP ou selon les articles 335 ss CPC.
2021-01-21
Art. 148 cpv. 1 CPC
Aux termes de l'art. 148 CPC, le tribunal peut accorder un délai supplémentaire ou citer les parties à une nouvelle audience lorsque la partie défaillante en fait la requête et rend vraisemblable que le défaut ne lui est pas imputable ou n'est imputable qu'à une faute légère (al. 1). La requête est présentée dans les dix jours qui suivent celui où la cause du défaut a disparu (al. 2). Si une décision a été communiquée, la restitution ne peut être requise que dans les six mois qui suivent l'entrée en force de la décision (al. 3).
Le défaut doit découler d'une absence de faute ou d'une faute légère. La faute légère vise tout comportement ou manquement qui, sans être acceptable ou excusable, n'est pas particulièrement répréhensible, tandis que la faute grave suppose la violation de règles de prudence vraiment élémentaires qui s'imposent impérieusement à toute personne raisonnable.
Une maladie subite d'une certaine gravité qui empêche la partie de se présenter ou de prendre à temps les dispositions nécessaires peut justifier une restitution de délai. Seule la maladie survenant à la fin du délai de recours et empêchant la partie de défendre elle-même ses intérêts, ainsi que de recourir à temps aux services d'un tiers, constitue un empêchement non fautif.
2020-12-16
Art. 117 CPC
Un procès est dépourvu de chances de succès lorsque les perspectives de le gagner sont notablement plus faibles que les risques de le perdre, et ne peuvent donc être considérées comme sérieuses, de sorte qu'un plaideur raisonnable et aisé renoncerait à s'y engager en raison des frais qu'il serait exposé à devoir supporter; en revanche, il ne l'est pas lorsque les chances de succès et les risques d'échec s'équilibrent à peu près ou que les premières n'apparaissent que légèrement inférieures aux secondes (ATF 138 III 217).
L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance judiciaire sera ainsi refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés. Il en sera de même si, en droit, la démarche du requérant paraît d'emblée irrecevable, ou juridiquement infondée.
2020-08-06
Art. 29 Cost
Auch im Schlichtungsverfahren kann ein unentgeltlicher Rechtsbeistand gewährt werden, wenn die Streitsache dies rechtfertigt. Es gilt insoweit jedoch ein strenger Massstab, wobei auch hier die Verhältnisse des konkreten Einzelfalls entscheidend bleiben.
Dass der Vermieter im Schlichtungsverfahren anwaltlich vertreten ist, ist im Hinblick auf die Waffengleichheit zwischen den Parteien zwar zu berücksichtigen. Dieser Umstand führt jedoch für sich alleine nicht automatisch dazu, dass den Beschwerdeführern die unentgeltliche Verbeiständung ohne weiteres zu bewilligen wäre.
2020-05-08
Art. 204 cpv. 1 CPC
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Art. 204 cpv. 3 CPC
La représentation d'un mineur par une personne autre que son représentant légal ne constituant pas une forme de comparution personnelle. L'art. 204 al. 1 CPC pose le principe de la comparution personnelle des parties à l'audience de conciliation, ce qui suppose leur présence, sauf dans des cas clairement circonscrits à l'art. 204 al. 3 CPC.
2019-11-04
Art. 209 CPC
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Art. 90 CPC
Der Kläger kann bereits im Schlichtungsgesuch mehrere Ansprüche gegen den Beklagten geltend machen. Es kann aber auch gegen den Beklagten separate Schlichtungsverfahren anstrengen und die Ansprüche erst anschliessend im Gerichtsverfahren vereinigen. Dabei müssen die Anforderungen von Art. 90 ZPO erfüllt sein und die Klage für alle Ansprüche muss rechtzeitig im Sinne von Art. 209 Abs. 3 und 4 ZPO erhoben werden.
Kann der Kläger separate Schlichtungsverfahren gegen den Beklagten einleiten und erstmals vor Gericht mehrere Ansprüche gegen diesen in einer Klage zusammenfassen, muss es auch zulässig sein, dass er dem Gericht mehr als eine Klagebewilligung einreicht. Das Vorliegen einer gültigen Klagebewilligung ist eine Prozessvoraussetzung. Damit ist nicht gemeint, dass eine einzige Klagebewilligung vorzuliegen hat. Vielmehr dient die Klagebewilligung als Nachweis, dass über die Ansprüche ein Schlichtungsversuch vor der Schlichtungsbehörde stattgefunden hat, aber keine Einigung zwischen den Parteien erzielt werden konnte (Art. 209 ZPO). Aus wie vielen verschiedenen Klagebewilligungen sich solches ergibt, ist irrelevant.
2018-03-08
Art. 204 cpv. 1 CPC
A teneur de l'art. 204 al. 1 CPC, les parties doivent comparaître « en personne » à l'audience de conciliation. Selon la jurisprudence, cette disposition vise aussi les personnes morales. Celles-ci doivent déléguer à l'audience un organe statutaire, un fondé de procuration selon l'art. 458 CO, ou un mandataire commercial selon l'art. 462 CO. La ou les personnes physiques déléguées par une personne morale doivent jouir du pouvoir de l'obliger par leurs signatures, et elles doivent connaître l'objet du litige. Chaque personne déléguée doit établir sa qualité en produisant un extrait du registre du commerce ou, s'il s'agit d'un mandataire commercial, une procuration montrant qu'il représente habituellement la personne morale conformément à l'art. 462 al. 1 CO, et qu'il est de plus habilité à la représenter en justice dans l'affaire en cause. Une personne morale ne peut pas comparaître par un simple organe de fait, en particulier parce que l'autorité de conciliation doit pouvoir reconnaître aussitôt et aisément si l'individu qui se présente au nom de cette personne revêt la qualité voulue (ATF 140 III 70; 141 III 159).
A l'époque de l'audience, XY était tout au plus, le cas échéant, un organe de fait de la société demanderesse car il n'était pas inscrit en qualité d'associé ni d'associé gérant comme le prescrivent les art. 791 al. 1 et 814 al. 6 CO. Il n'était pas non plus inscrit en qualité de fondé de procuration selon l'art. 458 CO. Enfin, il n'a exhibé aucune procuration lors de l'audience et il ne pouvait donc pas se prétendre mandataire commercial selon l'art. 462 CO. Par suite, la Commission de conciliation devait constater que la demanderesse ne comparaissait pas « en personne » comme la loi l'exigeait; que cette partie était ainsi défaillante, et qu'il y avait lieu de rayer la cause du rôle.
2020-09-17
Art. 208 CPC
D'après l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passée durant la procédure de conciliation est consignée au procès-verbal et signée par les parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une décision entrée en force: elle a force exécutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revêtue de l'autorité de la chose jugée.
Selon la jurisprudence, une partie ne peut pas remettre en cause un jugement revêtu de l'autorité de la chose jugée en réclamant dans un second procès des dommages-intérêts fondés sur un comportement dolosif de l'autre partie dans la conduite du premier procès; dans ce cas, elle doit d'abord obtenir l'annulation du premier jugement par la voie de la révision.
2020-08-17
Art. 117 CPC
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Art. 118 cpv. 1 lett. b CPC
La cause n’était pas exempte de difficultés juridiques en raison, d’une part, de la nature du litige qui relève du droit du bail, domaine particulièrement technique et complexe, difficile à appréhender pour un profane et, d’autre part, du complexe de faits en ce sens que les recourants ont fait valoir une réduction de loyer en raison de la baise du taux hypothécaire de référence et ont contesté des décomptes de charges, ce à quoi la défenderesse s’oppose sans la moindre explication. La défense des droits des recourants nécessite des connaissances juridiques qu’ils ne possèdent manifestement pas.
Le principe d’égalité des armes commande que les recourants soient assistés par un mandataire professionnel étant donné que la défenderesse, sans être défendue par un mandataire professionnel dans le cas particulier, est néanmoins représentée par une gérance immobilière censée disposer des connaissances juridiques nécessaires à l’accomplissement de son mandat, lesquelles sont à tout le moins supérieures à celles d’un justiciable moyen.
S’agissant des chances de succès de la procédure au fond, elles n’apparaissaient pas d’emblée nulles.
Quant aux ressources financières des recourants, il y a lieu de considérer leur indigence comme établie au vu des pièces produites à l’appui de leur requête d’assistance judiciaire.
Il s’ensuit l’admission du recours.