Sachliche Zuständigkeit und Aktivlegitimation - Sachverhalt 3

Als Vermieter schlossen A. und B. auf der einen Seite mit C. und D. als Mieter auf der anderen Seite am 29. Januar 2013 einen Mietvertrag über eine 5-Zimmer-Wohnung an der J. - Strasse in G. ab. A. war seit dem Jahr 1994 Alleineigentümer des Mietobjekts. Nach der Trennung von B. kontaktierte A. mit eingeschriebenem Brief vom 19. Mai 2014 die Mieter. Darin hielt er unter anderem fest, dass der Mietzins für den Monat Juni einmalig auf das von ihm genannte Konto zu bezahlen sei. Bis Mitte Juni werde er ein definitives Mietzinskonto angeben können, auf welches die Mietzinse in Zukunft zu überweisen seien. Am 14./17. Oktober 2014 unterzeichneten die Eheleute A. und B. eine Trennungsvereinbarung. Darin wurde vereinbart. dass A. die Mietzinseinnahmen des Mietobjekts erhalten sollte. Im Gegenzug wurde ihm die Verpflichtung auferlegt, sämtliche damit verbundenen Nebenkosten, Hypothekarzinsen, öffentlichen Abgaben, Unterhaltsarbeiten und dergleichen zu bezahlen. Zudem sollte A. die Liegenschaft verwalten. Die Trennungsvereinbarung enthielt im Weiteren einen Antrag auf Anordnung der Gütertrennung mit Wirkung per 31. Mai 2014. Am 6. November 2014 genehmigte der zuständige Familienrichter die Trennungsvereinbarung.
Von Seiten der Mieter erfolgte mit Schreiben vom 22. März 2015, adressiert an A., die Kündigung des Mietvertrags mit Wirkung auf den 1. Juli 2015. Während der Kündigungsfrist überwiesen die Mieter die Mietzinse für April und Mai auf Anweisung von B. und ohne Zustimmung von A. auf das Konto der Stockwerkeigentümergemeinschaft E. und für den Monat Juni auf ein Konto von B.
A. reichte am 6. April 2016 nach erfolglosem Schlichtungsverfahren Klage ein und forderte in seinen Rechtsbegehren unter anderem die Bezahlung der Mietzinse von April bis Juni 2015. C. verkündete B. am 30. August 2016 den Streit. Am 15. Dezember 2017 wurde die Klage von der Einzelrichterin abgewiesen. Gegen diesen Entscheid erhob A. am 3. Januar 2018 Beschwerde.

III.

1. Fraglich ist zunächst die Aktivlegitimation von A.
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c) Eine gemeinsame Miete liegt vor, wenn eine Partei aus mehreren Personen besteht. Das Innenverhältnis einer solchen Personengemeinschaft bestimmt sich dabei nach den Regeln der kontrahierenden Rechtsgemeinschaft wie z.B. einer Mit- oder Stockwerkeigentümergemeinschaft oder einer einfachen Gesellschaft (BSK OR I-Weber, vor Art. 253-273c N 2; Higi, Zürcher Kommentar, Vorbemerkungen zu Art. 253-274g OR N 107 f.; SVIT-Kommentar/Rohrer, Das Schweizerische Mietrecht, Art. 253 OR N 2; Lachat/Püntener, in; Das Mietrecht für die Praxis, S. 16 N 2.1.2.1.1). Letztere, d.h. eine einfache Gesellschaft, ist gemäss gesetzlicher Definition die vertragsmässige Verbindung von mindestens zwei Personen zur Erreichung eines gemeinsamen Zweckes mit gemeinsamen Kräften oder Mitteln, sofern nicht die Voraussetzungen einer anderen durch das Gesetz geordneten Gesellschaft zutreffen (Art. 530 Abs. 1 und 2 OR). Die einfache Gesellschaft kann u.a. durch gegenseitige Übereinkunft aufgelöst werden (Art. 545 Abs. 1 Ziff. 4 OR), was auch konkludent geschehen kann (BSK OR II-Staehelin, Art. 545/546 N 18). Mit der Auflösung hört die einfache Gesellschaft aber nicht automatisch auf zu existieren. Denn solange noch gemeinsame Aktiven oder Passiven vorhanden sind, besteht die Gesellschaft fort mit dem neuen und einzigen Zweck, das Nettovermögen resp. einen allfälligen Verlust unter den Gesellschaftern zu verteilen. Die Existenz der einfachen Gesellschaft erlischt aber definitiv, wenn die Liquidation beendet ist und sämtliche Gesellschafter von der Auflösung Kenntnis genommen haben (BSK OR II-Staehelin, Art. 545/546 N 2).

d) Die Erwägung der Vorinstanz, dass A. und seine damalige Ehefrau B. beim Abschluss des Mietvertrages mit C. und dessen Ehefrau eine einfache Gesellschaft gebildet hätten, wird von den Parteien und B. – zu Recht – nicht in Frage gestellt. Entgegen der (sinngemässen) Annahme der Vorinstanz […] hat indessen die Trennung der Ehegatten A. - B. für die Aktivlegitimation von A. sehr wohl Bedeutung. Denn in der Trennungsvereinbarung vom Oktober 2014, die mit Eheschutzentscheid vom 6. November 2014 vom Familienrichter des Kreisgerichts Toggenburg genehmigt wurde, wurden u.a. die Mietzinseinnahmen der Liegenschaft an der J. - Strasse in G. A. zugesprochen und wurde er im Gegenzug dazu verpflichtet, sämtliche damit verbundenen Nebenkosten, Hypothekarzinsen, öffentlichen Abgaben, Unterhaltsarbeiten und dergleichen zu bezahlen und die Liegenschaft zu verwalten […]. Mit dieser Vereinbarung wurde A., der ohnehin bereits Eigentümer der betreffenden Liegenschaft war, mithin einerseits die alleinige Verwaltungs- und Geschäftsführungsmacht übertragen und wurde andererseits die einfache Gesellschaft aufgelöst, und zwar – im Sinne der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip – rückwirkend per Datum der Gütertrennung, d.h. per 31. Mai 2014. Dementsprechend ist die Aktivlegitimation von A. für die geltend gemachten Ansprüche, welche die Zeitspanne April bis Juni 2015 (Mietzinsen) bzw. Juli 2014 bis Juni 2015 (TV- und Waschkosten) und damit eine Zeitspanne betreffen, welche nach dem Auflösungszeitpunkt liegen, entgegen der Auffassung der Vorinstanz zu bejahen.
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2. Damit bleibt, nachdem die einfache Gesellschaft (im Innenverhältnis) per 31. Mai 2014 als aufgelöst zu betrachten ist, zu prüfen, ob die Mieter (im Aussenverhältnis) den Mietzins auf Anweisung von B. an die Stockwerkeigentümergemeinschaft E. (Mieten April und Mai 2015) und an B. selbst (Miete Juni 2015) mit befreiender Wirkung bezahlen konnten.
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c) Wenn A. wie schon vor Vorinstanz […] in der Beschwerdebegründung die «monatelange Zahlung auf mein ausschliessliches Privatkonto» anspricht, dann rügt er als Laie […] in genügender Weise eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz, die sich als offensichtlich unzutreffend erweist: Zuzugestehen ist der Vorinstanz in diesem Zusammenhang zwar, dass A. im Schreiben vom 19. Mai 2014 die Mieter aufforderte, den «in zehn Tagen fälligen Mietzins pro Juni […] einmalig auf das von mir angegebene Konto» einzuzahlen ([…]; Hervorhebung schon im Original). Aus dem Kontext – Verknüpfung mit den aktuellen und künftigen Besitzverhältnissen; Hinweis auf die ohne seine Zustimmung erfolgte Umleitung der Geldflüsse; Inaussichtstellen der Bekanntgabe eines definitiven Mietzinskontos – ergibt sich indessen klar, dass es A. um die Aufforderung ging, künftige Zahlungen nur noch zu seinen Gunsten vorzunehmen. Insofern ging die Vorin­stanz in tatsächlicher Hinsicht offensichtlich zu Unrecht von der Zahlungsaufforderung zur einmaligen Zahlung an A. aus. Zudem liess sie völlig unberücksichtigt, dass die Mieter nach der Aufforderung von A. unbestrittenermassen während zehn Monaten die Mieten unwidersprochen an diesen bezahlten (für die Monate Juni bis November 2014 bestätigte C. die Mietzinszahlungen an A. explizit […], während die Zahlungen für Dezember 2014 bis März 2015 [auch seitens B.] unwidersprochen blieben bzw. sich aus dem Zusammenhang ergeben). Es ist daher – entgegen der Vorinstanz – erstellt, dass die Aufforderung zur Mietzinszahlung nur an A. dauerhaft und nicht etwa nur einmalig ausgesprochen wurde, die Mieter sodann die Mietzinse während zehn Monaten an A. überwiesen und erst während der Kündigungsfrist die Mieten für April, Mai und Juni 2015 auf Veranlassung von B. an die von ihr bezeichneten Stellen bezahlten, weshalb im Folgenden zu prüfen ist, ob die Mieter damit befreiend leisteten.
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e/aa) Änderungen im Bestand der Gemeinschaft (Innenverhältnis) können sich auf das Mietverhältnis (Aussenverhältnis) auswirken, wenn sie zu einer Änderung im Bestand der Mietvertragsparteien führen. Hierbei ist zur Beurteilung der Frage, wer am Vertragsverhältnis beteiligt ist, die Abrede der Mietvertragsparteien massgebend (ZK-Higi, Vorbemerkungen zu Art. 253-274g OR N 109 ff.). Die Mietvertragsparteien können den Mietvertrag jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen ändern (Lachat/Oeschger/Zahradnik, a.a.O., S. 441 N 17.4.9.2; SVIT-Kommentar/Rohrer, a.a.O., Art. 269d OR N 19). Liegt ein Vermieterwechsel im Sinne eines Parteiwechsels vor, ist folglich eine entsprechende Abrede der Parteien nötig (ZK-Higi, Art. 269d
N 61). Da im Mietvertragsrecht, wo nicht anders vorgesehen, Formfreiheit herrscht (vgl. Lachat/Wyttenbach, a.a.O., S. 165 N 6.5.1 ff. und S. 172 N 6.5.5), kann eine solche Abrede auch konkludent erfolgen.

bb) Wie ausgeführt, bildeten A. und seine damalige Ehefrau B. in Bezug auf die Vermietung der Wohnung an der J. - Strasse in G. eine einfache Gesellschaft, die mit der Trennungsvereinbarung vom Oktober 2014 (rückwirkend per 31. Mai 2014) aufgelöst wurde […]. Bereits mit (dem hiervor zitierten) Schreiben vom 19. Mai 2014 war A. indessen an die Mieter gelangt und hatte darin von «familiären Wirrnissen» und davon gesprochen, dass die Lage keineswegs so klar sei, wie sie dargestellt werde. C. und er würden sicher auch weiterhin in den meisten Belangen für sie, die Mieter, da sein können, sofern dies gewünscht werde. Als «jetziger und späterer Besitzer des Hauses J. - Strasse» forderte A. die Mieter sodann auf, den fälligen Mietzins für Juni einmalig auf das von ihm angegebene Konto mittels beigelegtem Einzahlungsschein zu bezahlen. Bis Mitte Juni werde er den Mietern ein definitives Mietzinskonto angeben, wohin die Mietzinse künftig gehen müssten. Er, A., würde sich freuen, wenn sie das Mietverhältnis weiterführten […].
Folglich informierte A. die Mieter noch vor Abschluss der Trennungsvereinbarung – wenn auch nicht explizit – über die (bevorstehende) Auflösung der einfachen Gesellschaft. Denn aus dem Schreiben geht deutlich hervor, dass sich A. als alleiniger «Besitzer» vorstellte, mit der klaren Anweisung, dass die Mietzinse nur noch an ihn zu bezahlen seien, und dem Hinweis, dass er das bisherige Mietverhältnis weiterführen wolle. Damit brachte er den in der anschliessenden Trennungsvereinbarung formalisierten Wechsel auf Vermieterseite von ihm und B. als gemeinsame Vermieter an ihn, A., als alleinigen Vermieter, deutlich zum Ausdruck. Die Mieter ihrerseits kamen der Aufforderung zur Mietzinszahlung nur an A. während zehn Monaten unwidersprochen nach, womit sie konkludent ihr Einverständnis zum Parteiwechsel seitens der Vermieter gaben. Dieses Einverständnis bestätigten sie – insofern ist denn auch der Irrtum, den C. verbringen lässt […], zu verneinen –, indem sie ihre Kündigung nur A. gegenüber erklärten […]. Unbestritten blieb sodann die Behauptung von A., die Mieter hätten ihn mehrmals kontaktiert […], wohingegen, weil wohl als Versuch einer einvernehmlichen Lösung im Anschluss an die Schlichtungsverhandlung zu qualifizieren, der Umstand, dass C. gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft E. die Rückerstattung der Mieten April und Mai 2015 schriftlich geltend gemacht habe […], letztlich unberücksichtigt zu bleiben hat, obwohl auch er darauf schliessen liesse, dass die Mieter nach dem Schreiben vom 19. Mai 2014 nur noch A. als Vermieter betrachteten. Nichtsdestotrotz kann sich C. unter den gegebenen, hiervor festgestellten Umständen nicht darauf berufen, in guten Treuen davon ausgegangen zu sein, die Miete mit befreiender Wirkung auf Geheiss von B. hin an die Stockwerkeigentümergemeinschaft (April und Mai) bzw. an diese selbst (Juni) bezahlen zu dürfen (vgl. auch Art. 168 OR, wonach der Schuldner dann, wenn die Frage, wem eine Forderung zusteht, streitig ist, die Zahlung verweigern und sich durch gerichtliche Hinterlegung befreien kann [Abs. 1]
und auf seine Gefahr leistet, wenn er, obschon er vom Streite Kenntnis hat, zahlt [Abs. 2]). Auch insofern steht dem Schutz der Klage auf Bezahlung von Fr. 4680.- zuzüglich 5 % Zins ab 1. Mai 2015 (mittlerer Verfall) mithin nichts entgegen.