2007-05-07
Art. 271a cpv. 1 CO
Le congé donné par le bailleur en vue d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il faut que le bailleur soit en mesure d’ exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusqu’alors par le preneur congédié. Si l’application de la méthode absolue permet d’exclure l’hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant, le congé sera annulé.
2008-04-15
Art. 274d CO
Der Beschwerdeführer hat durch willkürliche Rückzugsbegehren und Schutzbehauptungen die Verschiebung von Verhandlungsterminen erzwungen. Dabei hat er unsachgemässen Aufwand bei der Behörde verursacht. Die Prozessführung erweist sich als mutwillig und rechtfertigt die Auferlegung von Verfahrenskosten.
2007-06-11
Art. 285 CO
|
Art. 289a CO
La violation contractuelle consistant à changer de brasseur ne revêt pas le degré de gravité suffisant et n’est pas d’une ampleur ou d’une telle intensité qu’elle rendrait le maintien du contrat de gérance insupportable pour le bailleur, ce d’autant plus que celui-ci a été tenu informé de ces tractations.
2008-01-11
Art. 4 cpv. 3 OLAL
In der Region St. Gallen beträgt der übliche Verwaltungskostenansatz für die Erstellung der Heiz- und Betriebskostenabrechnung 3 %. Für die Anwendung eines höheren Satzes besteht kein Anlass. Die gestiegenen Heizölpreise bewirken bei einem fixen Satz von 3 %, dass die Entschädigung für dieselben Verwaltungsaufgaben dadurch bereits höher ausfällt.
2008-07-15
Art. 14 cpv. 1 OLAL
Bei einzelnen Investitionen, zum Beispiel einem neuen Wintergarten, kann separat von einer hundertprozentigen Wertvermehrung ausgegangen werden. Gleichzeitig können die übrigen Investitionen als umfassende Überholung im Sinne von Artikel 14 Absatz 1 Satz 2 VMWG behandelt werden.
2006-11-06
Art. 28 cpv. 1 CO
Avant la signature des contrats litigieux, la locataire-concierge recueillait de son travail un produit net alors qu’avec le nouveau système son revenu ne couvrait plus le montant de son loyer. Le résultat de cette opération nécessitait une explication circonstanciée qui n’a pas pu être délivrée en se rendant en soirée chez une personne âgée, ne maîtrisant pas le français et ne disposant pas du temps nécessaire pour prendre conseil auprès d’un tiers. Le propriétaire a ainsi intentionnellement tiré profit de l’ignorance de sa locataire, ce qui constitue un dol.
2008-02-25
Art. 253a CO
Waschmaschinen gelten als Zugehör. Verfügungen über die Hauptsache beziehen sich auch auf ihre Zugehör, soweit keine Ausnahme gemacht wurde. Bei Veräusserung einer Wohnung geht somit auch das Eigentum an der Waschmaschine über, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
2006-12-11
Art. 257d CO
Lorsque le bailleur souhaite obtenir le paiement du loyer par trimestre d’avance, il doit adresser au locataire une mise en demeure spécifique indiquant clairement le montant exigible à partir d’une date précise. L’indication qu’il «pourra» exiger le loyer payable trimestriellement à l’avance ne répond pas à cette exigence; il s’agit en effet d’une expression potestative qui n’est pas propre à définir clairement les obligations du locataire.
2007-06-26
Art. 257h cpv. 2 CO
Artikel 257h OR ist grundsätzlich zwingender Natur. Eine Vereinbarung über die Modalitäten des Besichtigungsrechtes ist jedoch zulässig. Unzulässig wären nur Regelungen, die ein Besichtigungsrecht ausschliessen oder ein solches unbegrenzt bzw. ohne Voranmeldung einräumen würden.
2006-10-09
Art. 266g CO
L’opposition systématique des locataires aux travaux projetés par les bailleurs ne peut constituer un juste motif au sens de l’art. 266 g CO, dans la mesure où les propriétaires ont à plusieurs reprises outrepassé le cadre des autorisations de construire délivrées.
2007-08-28
Art. 269 CO
Die Vermieterschaft ist nicht verpflichtet, eine Mietzinserhöhung gestützt auf einen absoluten Anpassungsgrund auf den ersten oder zweiten Kündigungstermin nach einer Handänderung anzusetzen. Die Anpassung kann auch später erfolgen. Nettorenditeberechnung: Ist ein Darlehenszins von 8% voll zu berücksichtigen?
2006-02-06
Art. 271 cpv. 2 CO
Une résiliation qui demeure non motivée malgré la requête du destinataire n’est pas nécessairement abusive; en effet, s’il avait voulu qu’il en soit ainsi, le législateur aurait posé une présomption dans ce sens. A l’inverse, l’absence de motivation ne saurait rester sans conséquence, au risque de priver l’art. 271 al. 2 CO de toute portée. L’obligation de motivation doit être prise au sérieux.
2006-07-27
Art. 271a cpv. 3 CO
|
Art. 247 CPC
Ein im Zusammenhang mit einer Kündigung abgeschlossener Vergleich kann zwar wegen Grundlagenirrtums angefochten werden. Die Anfechtung ist jedoch nicht gerechtfertigt, nur weil sich Punkte, die zur Zeit des Vergleichsabschlusses als ungewiss betrachtet wurden, im nachhinein geklärt haben und sich erweist, dass eine Partei aufgrund einer falschen Risikokalkulation in den Vergleich eingewilligt hat.
2007-02-05
Art. 274f CO
Il est admis que l’exécution par provision d’une prestation pécuniaire est prohibée par le droit fédéral. Il semblerait logique d’adopter un même raisonnement dans l’hypothèse inverse, où un débiteur tenu de prêter en vertu du contrat voudrait échapper à cette obligation en sollicitant une décision provisionnelle. Toutefois, une exception peut être consentie notamment lorsque le bailleur a entrepris des travaux d’une importance telle qu’ils ne sont guère compatibles avec le maintien de l’exploitation du commerce du locataire.
2007-05-04
Art. 13 OLAL
Baurechtszinsen sind Finanzierungskosten. Die Überwälzung der Finanzierungskosten erfolgt aufgrund einer Standardisierung. Eine Mietzinserhöhung gestützt auf die individuelle Kostenstruktur ist auch bei Baurechtszinsen nur möglich, wenn ein Vorbehalt gemäss Artikel 13 Absatz 3 VMWG angebracht wurde.
2006-09-11
Art. 20 CO
|
Art. 2 cpv. 2 CC
La responsabilité précontractuelle est définie par l’obligation d’une partie de réparer le préjudice qu’elle a causé à l’autre par la violation de ses devoirs précontractuels. Il n’appartient pas au bailleur d’avertir les locataires de toutes les difficultés qu’ils pourraient rencontrer dans le cadre de l’activité de restauration qu’ils souhaitaient déployer dans les locaux, dès lors qu’il a affaire à des professionnels du domaine.
2006-08-31
Art. 124 cpv. 1 CO
|
Art. 257d CO
Wenn die Mieterschaft mit der Bezahlung des Mietzinses in Rückstand ist, muss sie die Verrechnung innerhalb der Zahlungsfrist von Artikel 257d Absatz 1 OR erklären. Eine verspätete Verrechnungserklärung kann die ausserordentliche Kündigung nicht mehr verhindern.
2006-09-11
Art. 253 CO
|
Art. 166 cpv. 3 CC
La conclusion du contrat n’entre pas dans le pouvoir de représentation de la famille par l’époux, de sorte que l’épouse n’est pas solidairement engagée à l’égard des tiers. Certes la bonne foi du tiers qui conclut un contrat avec l’époux est présumée et l’art. 166 al. 3 CC produit ses effets dans ce cas, même si l’époux excède ses pouvoirs. Néanmoins, lorsque la volonté du bailleur est de conclure un bail exclusivement avec l’époux, sans demander à ce que ce bail soit contresigné par l’épouse, l’époux ne représente pas l’union conjugale.
2006-10-30
Art. 259 CO
Die Reparatur der Oberheizung eines Backofens erfordert besonderes Fachwissen und ist von ausgebildeten Fachkräften auszuführen. Es handelt sich deshalb nicht um eine kleine Ausbesserung im Sinne von Artikel 259 OR, die von den Mietenden zu übernehmen ist. Dasselbe gilt für das Ersetzen einer Zündelektrode bei einer Heizungsanlage.
2006-09-11
Art. 261 cpv. 2 lett. a CO
|
Art. 266c CO
A défaut de résilier le bail pour la prochaine échéance légale postérieure au transfert de propriété, l’acquéreur est présumé assumer le bail. Toutefois, eu égard à l’incertitude qui prévaut lors de l’acquisition d’un immeuble dans une vente forcée jusqu’à l’adjudication, il n’est pas raisonnable d’exiger de l’acquéreur qu’il donne le congé dans un délai de trois jours ouvrables.