2008-07-23
Art. 271 cpv. 1 COWenn eine umfassende Renovation vorgesehen ist, sind Kündigungen in der Regel als zulässig zu erachten. Im konkreten Fall hatte die Kündigung auch nicht zum Ziel, den Mietenden eine einseitige Vertragsänderung aufzudrängen. Beim Angebot, die Mietsache nach dem Umbau zu einem höheren Preis wieder mieten zu können, handelte es sich vielmehr um ein Entgegenkommen der Vermietenden.
2008-05-05
Art. 272 cpv. 1 COLes normes d’application des constructions subventionnées sont d’intérêt public et sont prioritaires aux intérêts particuliers du locataire. La prolongation de bail d’une année prévue en cas de résiliation pour sous-occupation d’un logement social (art. 18 al. 1 du règlement d’exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires) ne dispense pas le juge d’examiner si le locataire peut prétendre à une prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu’il doit obligatoirement effectuer.
2008-12-08
Art. 274d COZureichende Gründe für die Verschiebung einer Hauptverhandlung. Das einfache und rasche Verfahren gebietet Zurückhaltung bei der Berücksichtigung von Verschiebungsgründen; begründete Verschiebungen müssen jedoch möglich bleiben. Eine Hochzeit im engsten Familienkreis im Ausland stellt einen zureichenden Grund dar.
2008-07-14
Art. 11 cpv. 1 OLALCertains auteurs estiment qu’il n’existe actuellement pas de statistiques officielles suffisamment détaillées et qui prennent en compte les différents critères énumérés à l’art. 11 al. 1 OBLF. Le Tribunal Fédéral a néanmoins considéré qu’une statistique officielle sérieuse, qui ne prend en considération qu’une partie de ces critères, à savoir le quartier, le nombre de pièces, la période de construction et une éventuelle rénovation du logement, peut être retenue lorsque le loyer contesté se situe nettement au-dessous du loyer statistique.
2008-02-12
Art. 14 cpv. 1 OLALDie grundlegende Sanierung des Badezimmers stellt keine umfassende Überholung im Sinne von Artikel 14 Absatz 1 VMWG dar, da keine anderen Teile der Liegenschaft saniert wurden und die Investitionskosten im Vergleich zu den Mietzinseinnahmen nicht sehr hoch sind.
2008-03-26
Art. 257a COFür die Aussonderung von Nebenkosten ist der mehrfache Verweis im Mietvertrag auf die beigelegten besonderen Bestimmungen für WEG-Wohnungen genügend.
2007-06-11
Art. 260a cpv. 3 COLe Tribunal fédéral a laissé indécise la question de savoir si le fait qu’un bail était résilié par la faute du locataire constituait un motif d’exclusion ou seulement de réduction de l’indemnité, en ce sens que le montant dû devait être déterminé en se plaçant à l’échéance ordinaire du bail, notamment pour le calcul de l’amortissement.
2007-05-24
Art. 266n CO | Art. 266o CODie Kündigung des Vermieters muss dem Mieter und seiner Ehegattin separat zugestellt werden, auch wenn sich die Ehegatten bereits getrennt haben. Andernfalls ist die Kündigung nichtig. Das Gericht hat die Nichtigkeit der Kündigung jederzeit – also auch noch im Ausweisungsverfahren – von Amtes wegen zu berücksichtigen.
2007-06-22
Art. 269d cpv. 1 CO | Art. 269d cpv. 2 COIl ne suffit pas, pour admettre une majoration conventionnelle, qu’un bailleur, dans une situation de majoration unilatérale, fasse signer au locataire un document qu’il a lui-même préparé. Pour respecter le but protecteur de l’art. 269 d al. 2 CO, une modification consensuelle du contrat de bail n’est admissible que s’il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu’il n’a pas consenti sous la menace d’une résiliation.
2007-06-22
Art. 270 cpv. 1 COLorsqu’il examine le caractère abusif ou non du loyer initial, le juge ne peut pas retenir une limite inférieure au loyer fixé avec le précédent locataire. Il n’est en effet pas exclu que le loyer convenu avec celui-ci était déjà abusif, ou fixé en fonction de circonstances propres au précédent locataire.
2007-05-07
Art. 271a cpv. 1 COLe congé donné par le bailleur en vue d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il faut que le bailleur soit en mesure d’ exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusqu’alors par le preneur congédié. Si l’application de la méthode absolue permet d’exclure l’hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant, le congé sera annulé.
2008-04-15
Art. 274d CODer Beschwerdeführer hat durch willkürliche Rückzugsbegehren und Schutzbehauptungen die Verschiebung von Verhandlungsterminen erzwungen. Dabei hat er unsachgemässen Aufwand bei der Behörde verursacht. Die Prozessführung erweist sich als mutwillig und rechtfertigt die Auferlegung von Verfahrenskosten.
2007-06-11
Art. 285 CO | Art. 289a COLa violation contractuelle consistant à changer de brasseur ne revêt pas le degré de gravité suffisant et n’est pas d’une ampleur ou d’une telle intensité qu’elle rendrait le maintien du contrat de gérance insupportable pour le bailleur, ce d’autant plus que celui-ci a été tenu informé de ces tractations.
2008-01-11
Art. 4 cpv. 3 OLALIn der Region St. Gallen beträgt der übliche Verwaltungskostenansatz für die Erstellung der Heiz- und Betriebskostenabrechnung 3 %. Für die Anwendung eines höheren Satzes besteht kein Anlass. Die gestiegenen Heizölpreise bewirken bei einem fixen Satz von 3 %, dass die Entschädigung für dieselben Verwaltungsaufgaben dadurch bereits höher ausfällt.
2008-07-15
Art. 14 cpv. 1 OLALBei einzelnen Investitionen, zum Beispiel einem neuen Wintergarten, kann separat von einer hundertprozentigen Wertvermehrung ausgegangen werden. Gleichzeitig können die übrigen Investitionen als umfassende Überholung im Sinne von Artikel 14 Absatz 1 Satz 2 VMWG behandelt werden.
2006-11-06
Art. 28 cpv. 1 COAvant la signature des contrats litigieux, la locataire-concierge recueillait de son travail un produit net alors qu’avec le nouveau système son revenu ne couvrait plus le montant de son loyer. Le résultat de cette opération nécessitait une explication circonstanciée qui n’a pas pu être délivrée en se rendant en soirée chez une personne âgée, ne maîtrisant pas le français et ne disposant pas du temps nécessaire pour prendre conseil auprès d’un tiers. Le propriétaire a ainsi intentionnellement tiré profit de l’ignorance de sa locataire, ce qui constitue un dol.
2008-02-25
Art. 253a COWaschmaschinen gelten als Zugehör. Verfügungen über die Hauptsache beziehen sich auch auf ihre Zugehör, soweit keine Ausnahme gemacht wurde. Bei Veräusserung einer Wohnung geht somit auch das Eigentum an der Waschmaschine über, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
2006-12-11
Art. 257d COLorsque le bailleur souhaite obtenir le paiement du loyer par trimestre d’avance, il doit adresser au locataire une mise en demeure spécifique indiquant clairement le montant exigible à partir d’une date précise. L’indication qu’il «pourra» exiger le loyer payable trimestriellement à l’avance ne répond pas à cette exigence; il s’agit en effet d’une expression potestative qui n’est pas propre à définir clairement les obligations du locataire.
2007-06-26
Art. 257h cpv. 2 COArtikel 257h OR ist grundsätzlich zwingender Natur. Eine Vereinbarung über die Modalitäten des Besichtigungsrechtes ist jedoch zulässig. Unzulässig wären nur Regelungen, die ein Besichtigungsrecht ausschliessen oder ein solches unbegrenzt bzw. ohne Voranmeldung einräumen würden.
2006-10-09
Art. 266g COL’opposition systématique des locataires aux travaux projetés par les bailleurs ne peut constituer un juste motif au sens de l’art. 266 g CO, dans la mesure où les propriétaires ont à plusieurs reprises outrepassé le cadre des autorisations de construire délivrées.