2010-03-02
Art. 269a lett. c CO
Die Artikel 269 ff. OR sind anwendbar, da es sich nicht um ein luxuriöses Objekt im Sinne von Artikel 253b Absatz 2 OR handelt. Die Berufung auf eine nicht kostendeckende Bruttorendite ist nur zulässig, wenn ein gültiger Vorbehalt vorliegt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt bei einer Handänderung: Bei einem Handwechsel ist eine Berufung auf nicht kostendeckende Bruttorendite trotz fehlendem Vorbehalt möglich, da die Vertrauensgrundlage durch den Verkauf verändert wird. Diese Ausnahmebestimmung kommt jedoch im vorliegenden Fall nicht zum Zuge, da zwischen Verkäuferin und Käuferin eine nahe Beziehung besteht.
2009-10-09
Art. 270 cpv. 1 CO
Rien ne s'oppose à ce que le locataire requiert, pour examiner le loyer initial, l'application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier alors qu'il s'agit d'un immeuble acquis récemment, notamment, lorsque c'est le motif invoqué par le bailleur sur la formule officielle. Le juge ne saurait dans pareille hypothèse intervenir d'office et appliquer le critère prédominant du rendement net.
2009-12-11
Art. 270a cpv. 1 CO
Le Tribunal fédéral a sanctionné la méthode consistant, pour le bailleur, à prévoir à titre de loyer initial un montant plus élevé que celui autorisé par l'autorité administrative, puis à provisoirement ''ramener'' celui-ci au niveau admis, pour la période de contrôle de trois ans. Les juges fédéraux ont relevé le caractère non anodin de ce procédé, dans la mesure où il permettrait au bailleur de majorer unilatéralement un loyer sans devoir se limiter aux critères relatifs du droit du bail.
2009-12-07
Art. 271 CO
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Art. 271a CO
Il n'est en aucun cas question d'accorder une protection particulière à un bailleur qui acquière un bien sachant qu'il est habité par une famille et qui, très peu de temps après, notifie un congé au locataire en manifestant son intention de revendre ce logement à un prix majoré de 69%, libre de tout occupant. Dans un tel cas en effet, ce bailleur n'a acquis le bien en question et ne fait son droit à la notification du congé qu'à titre purement spéculatif.
2010-01-18
Art. 272 CO
Kann auf Seiten des Mietenden eine Härte vorliegen, wenn dieser gar kein Ersatzobjekt sucht, sondern nur für die Liquidation eines Geschäftes mehr Zeit benötigt? Eine Härte könnte jedenfalls nur dann bejaht werden, wenn der Mietende alles unternommen hat, um eine rechtzeitige Liquidation des Geschäftes zu ermöglichen.
2010-09-09
Art. 272 cpv. 2 CO
Das Recht auf Erstreckung ist ein Sozialrecht. Bei der Einführung der Sozialrechte stand das Schutzbedürfnis der sozial schwächeren Vertragspartei im Vordergrund. Bei Mietverhältnissen über Luxus-objekte entfallen in der Regel die klassischen Härtegründe.
2009-08-25
Art. 253a cpv. 3 CO
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Art. 14 OLAL
Artikel 14 VMWG liegt grundsätzlich im Rahmen der Delegation von Artikel 253a Absatz 3 OR. Angemessen ist aufgrund der Arbeiten, des Standards und des Alters der ersetzten Einrichtungen ein Überwälzungssatz von 50%. Nicht zu berücksichtigen sind Analysekosten und Inkonvenienzentschädigungen.
2009-06-15
Art. 253b cpv. 3 CO
L’éventuel bonus à la rénovation réduit d’autant le montant des investissements qui entrent dans le calcul des loyers après travaux. Certes, le contrôle des loyers par les pouvoirs publics en cas de travaux de transformation et de rénovation n’est-il pas subordonné dans la LDTR à l’octroi d’un éventuel bonus à la rénovation. Il n’en reste pas moins qu’un tel bonus constitue clairement une mesure d’encouragement des pouvoirs publics et, lorsqu’il est accordé, se trouve couplé à un contrôle des loyers. Dans cette mesure, on doit retenir que les conditions cumulatives de l’art. 253b al. 3 CO sont réunies.
2010-02-02
Art. 257a cpv. 2 CO
Die mietende Partei hat die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn sie dies mit der vermietenden Partei speziell vereinbart hat. Ein genereller Hinweis auf allgemeine Bedingungen genügt nicht. Beim vorliegenden WEG-Mietvertrag kommt das Gericht zum Schluss, dass ein einheitlicher Vertrag mit einer detaillierten Regelung der Nebenkosten besteht. Auch die Bestimmbarkeit der konkret geschuldeten Leistung wird bejaht. Die Nebenkostenabrede ist somit gültig zustande gekommen.
2009-09-07
Art. 5 cpv. 1 OLAL
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Art. 257b cpv. 1 CO
Seules les dépenses effectives peuvent être mises à la charge du locataire au titre de frais accessoires. Même si la bailleresse ne réalise pas de profit, des provisions ne peuvent être admises, n’étant pas conformes aux dispositions claires du droit fédéral. Il n’est au demeurant pas certain que le système de provisions mis en place par la bailleresse soit parfaitement neutre d’un point de vue financier, même si l’intéressée affirme déduire chaque année du décompte la provision incluse l’année précédente. Il devient en effet difficile pour la partie locataire de procéder aux vérifications permettant de s’assurer que les frais payés correspondent aux coûts effectivement encourus.
2009-06-15
Art. 257d CO
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Art. 260a cpv. 3 CO
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Art. 2 CC
Lorsque le bail a pris fin en raison du non-paiement du loyer par le locataire, le juge peut exclure toute indemnité. Les juges fédéraux fondaient leurs conclusions, à cette occasion, sur les principes de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit découlant des art. 2 al. 1 et 2 CC. Cette jurisprudence laisse toutefois indécise la question de l'effet d'une résiliation fondée sur l'art. 257 d CO sur le droit du locataire d'obtenir une indemnité au sens de l'art. 260a al. 3 CO, ne tranchant en particulier pas entre la perte de ce droit et la seule réduction de l'indemnité.
2009-06-15
Art. 257f cpv. 3 CO
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Art. 262 cpv. 2 lett. c CO
Lorsque la prétendue sous-location s'apparente en fait à un transfert déguisé du bail, décidé sans le consentement du bailleur, elle constitue un inconvénient majeur et justifie une résiliation immédiate du bail. En effet, lorsqu'un preneur voit son bail résilié de manière anticipée en raison d'une sous-location non autorisée, il ne saurait contester le congé se prévalant d'un droit de sous-louer exercé en violation des règles de la bonne foi. La bailleresse étant ainsi en droit de s'opposer à la sous-location utilisée dans un but – illégitime – de substitution de locataire.
2009-09-07
Art. 269 CO
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Art. 270a cpv. 1 CO
Le Tribunal fédéral a rappelé que dans certaines circonstances exceptionnelles, la partie locataire était également en droit de se prévaloir de l’application de la méthode absolue. Tel est précisément le cas de la sortie du contrôle étatique du loyer. En effet, dès la conclusion du contrat et pendant toute la durée du contrôle des loyers par l’Etat, les locataires n’étaient en droit ni de contester le loyer initial, ni de se prévaloir des dispositions relatives à la protection des loyers abusifs. Les locataires se trouvent dès lors dans l’une des exceptions prévues par le Tribunal fédéral leur permettant de solliciter qu’un calcul de rendement de l’immeuble soit effectué.
2009-05-14
Art. 270a cpv. 1 CO
Die mietende Partei kann nur Herabsetzungsgründe anrufen, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben. Eine Änderung des Mietvertrages, die nicht den Betrag des Mietzinses betrifft, kann nicht als Bezugspunkt dienen. Der Wechsel einer Vertragspartei (neuer Vermieter) allein schafft keine neue Berechnungsgrundlage.
2010-03-10
Art. 270a cpv. 2 CO
Wenn die vermietende Partei mit amtlichem Formular anzeigt, dass sie eine Mietzinssenkung ganz oder teilweise mit Erhöhungsgründen verrechnet, kann auf das Vorverfahren nach Artikel 270a Absatz 2 OR verzichtet werden. Eine solche Anzeige stellt eine antizipierte Stellungnahme der vermietenden Partei dar, die eine zusätzliche Anfrage der mietenden Partei überflüssig macht.
2010-03-11
Art. 274a CO
Auch wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass vorab eine verbandsinterne Schlichtung stattzufinden habe, kann die mietende Partei gültig direkt an die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse gelangen.
2008-09-01
Art. 257d CO
Die Kündigung ist unwirksam, da der Mietende vor Ablauf der ihm nach Artikel 257d OR gegebenen Zahlungsfrist eine Verrechnungserklärung abgegeben hat.
2008-08-28
Art. 257d cpv. 1 CO
Die Zahlungsaufforderung entspricht den Anforderungen von Artikel 257d OR. Auch wenn zu den Mietzinsausständen irrtümlich eine zu hohe oder noch nicht fällige Nebenkostennachforderung miteinbezogen wurde, vermag dies nichts zu Gunsten des Mietenden zu bewirken, wenn dieser weder den Vermietenden auf Fehler hinweist noch innert Frist den nach seinem Wissen vorhandenen Ausstand begleicht.
2009-04-20
Art. 257f CO
La rapidité avec laquelle les voisins et la bailleresse ont réagi et la gravité de la sanction que représente la résiliation du bail pour une famille comprenant trois enfants et ne jouissant que de revenus modestes font apparaître une résiliation comme disproportionnée, alors que d’autres mesures moins incisives auraient pu être mises en œuvre, comme une seconde mise en demeure ou une démarche personnel d’un employé de la gérance auprès des locataires. Sur le plan formel, la loi n’exige pas de semblables précautions. Toutefois, aussi bien les règles de l’équité (art. 4 CC) que la bonne foi (art 271 CO) imposent aux parties d’agir de manière loyale et non abusive.
2009-03-09
Art. 257f cpv. 3 CO
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Art. 266a cpv. 2 CO
La thèse privilégiée par le Tribunal des baux et loyers, à savoir celle d’un congé ordinaire donné, par inadvertance, sans respecter le préavis contractuel de congé, ne peut être approuvée. A suivre la voie esquissée par les premiers juges, il suffirait au bailleur, qui entend résilier le bail de manière anticipée, de ne se référer à aucune disposition légale pour soutenir ensuite, en cas de contestation, qu’il s’agissait d’un congé ordinaire, néanmoins valable, et dont l’effet serait simplement reporté au prochain terme pertinent en application de l’art. 266a al. 2 CO. Pareille interprétation ouvre trop largement la porte à l’abus de droit pour être admise.