2011-06-24
Art. 262 CO | Art. 269d cpv. 3 COLorsque le consentement à la sous-location a été donné pour une durée indéterminée et que le bailleur entend retirer celui-ci à terme, il s’agit d’une modification de bail par laquelle le bailleur réduit sa prestation. Le bailleur doit alors notifier la modification précitée sur la formule officielle prévue à l’art. 269d al. 3 CO.
2011-08-31
Art. 264 cpv. 1 COLe fait qu’un candidat locataire ne soit pas objectivement solvable ne signifie toutefois pas encore que le refus du bailleur soit justifié. Lorsque le bailleur propose au candidat locataire refusé un autre appartement, la doctrine considère qu’un tel comportement, qualifié par certains de « détournement de candidat » représente un refus injustifié, qui doit être imputé au bailleur et qui libère donc valablement le locataire. Tel est également le cas lorsque la décision du bailleur est tardive.
2011-04-11
Art. 269d cpv. 2 lett. b CO | Art. 270 COLe bailleur qui n’indique aucun motif sur le montant retenu pour le loyer initial ne satisfait pas aux critères légaux. La seule indication du loyer précédent ne permet pas de déceler les bases sur lesquelles le loyer initial a été fixé ; le locataire n’est donc pas informé sur les critères qui ont conduit au montant du loyer initial, faisant que le but de la disposition n’est pas atteint.
2011-11-30
Art. 14 OLALNach einer umfassenden Sanierung ist es dem Vermietenden gestattet, sachlich nicht gerechtfertigte Mietzinsdifferenzen auszugleichen. Wesentlich ist, dass die gegenüber dem Mietenden ausgesprochene Mietzinserhöhung nicht missbräuchlich ist und es auch nicht dadurch wird, dass anderen Mietenden weniger überwälzt wurde als zulässig gewesenen wäre. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung der Mietenden besteht grundsätzlich nicht.
2011-10-13
Art. 14 OLALBaukreditzinse stehen in Zusammenhang mit den vorgenommenen Investitionen und können bei Ermittlung der Baukosten berücksichtigt werden. Überwälzbar sind aber nur die tatsächlichen Aufwendungen. Wenn der Vermietende aufgrund seiner guten finanziellen Verhältnisse keinen Baukredit aufnehmen muss, so kommt dies dem Mietenden zugute, ebenso allfällige Rabatte.
2011-05-16
Art. 545 COMit der kollektiven Unterzeichnung des Mietvertrages durch die Konkubinatspartner entsteht zwischen den Mietenden eine einfache Gesellschaft. Diese wird nicht bereits durch das Eintreten eines Auflösungsgrundes beendet. Bei Auszug einer Partei besteht die einfache Gesellschaft weiter bis zur ordentlichen Auflösung des Mietverhältnisses. Es ist zu entscheiden, wer bis dahin die Mietkosten trägt.
2012-03-16
Art. 118 cpv. 1 lett. c CPCEn vertu de l'art. 118, al. 1, let. C, CPC, l'assistance judiciaire comprend la commission d'office d’un conseiller juridique par le tribunal lorsque la défense des droits du requérant l'exige, en particulier lorsque la partie adverse est assistée d'un avocat. Ce principe n'est toutefois pas absolu, un conseil d'office pouvant être refusé à un justiciable dans des causes minimes ou si l'intéressé dispose d'une expérience judiciaire. En l'espèce, le fait que la partie adverse est représentée par une gérance ne permet en principe pas de retenir un déséquilibre des armes tel qu'il justifierait l'assistance d'un conseil d'office. De même, une deuxième demande de prolongation de bail conformément à l'art. 272, al. 3, CO, ne permet pas davantage de se prévaloir de difficultés juridiques particulières rendant nécessaire un conseiller juridique.
2012-01-31
Art. 30 cpv. 1 Cost | Art. 6 par. 1 CEDULa récusation d'un juge présidant une Chambre du Tribunal des baux et loyers ne peut être demandée pour le seul motif qu'il a travaillé précédemment comme avocat de l'Asloca (Association suisse des locataires). Une relation d'amitié ou d'inimitié entre un juge et un avocat ne peut constituer un motif de récusation que s'il existe entre eux un lien qui, par son intensité et sa qualité, est de nature à faire craindre objectivement que le juge soit influencé dans la conduite de la procédure et dans sa décision.
2012-01-16
Art. 138 cpv. 3 lett. 1 CPCGemäss Artikel 138 Absatz 3 Buchstabe a ZPO gilt bei einer eingeschriebenen Postsendung, die nicht abgeholt worden ist die Zustellung am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch als erfolgt, sofern die Person mit einer Zustellung rechnen musste. Die Frist bis zum Eintreten dieser Zustellfiktion wird nicht verlängert, wenn ein Abholen nach den anwendbaren Bestimmungen der Post auch noch länger möglich ist. Auch wenn der Postbote auf der Abholungseinladung versehentlich eine andere als die siebentägige Frist notiert, ändert dies grundsätzlich nichts am Zeitpunkt des Eintritts der Zustellfiktion.
2010-11-11
Art. 257f COGemäss Mietvertrag ist das Mietobjekt als „typisches Café/Restaurant“ zu führen. Das neue Betriebskonzept als Musiklokal/Lounge wird als nicht vertragskonform erachtet. Es genügt nicht, dass die Grenzwerte der Lärmschutzverordnung eingehalten werden. Ab 22 Uhr wird eine Beschränkung der Musiklautstärke auferlegt. Zuwiderhandlungen können mit Busse bestraft werden. Zudem besteht eine Schadenersatzpflicht für allfällige Mietzinsreduktionen und finanzielle Einbussen wegen vorzeitigem Auszug von anderen Mietern.
2011-03-10
Art. 259g CODie Hinterlegung von Mietzinsen muss bei der zuständigen Stelle erfolgen. Zudem muss die mietende Partei die Hinterlegung androhen und eine letzte Frist zur Mängelbehebung ansetzen. Erst nach unbenütztem Ablauf dieser Frist darf eine Hinterlegung stattfinden. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, liegt keine gültige Hinterlegung vor und es kann eine ausserordentliche Kündigung infolge Zahlungsverzugs ausgesprochen werden.
2011-07-11
Art. 260a CODie Installation einer Satellitenanlage auf einem Betonsockel im Garten stellt eine Änderung an der Mietsache im Sinne von Artikel 260a OR dar und bedarf somit der Zustimmung des Vermieters. Die Verweigerung der Zustimmung wird nicht als rechtsmissbräuchlich erachtet. Die Kläger haben es unterlassen, substanziierte Vorbringen betreffend Notwendigkeit der Satellitenanlage zu liefern.
2011-01-24
Art. 269 COLa méthode absolue, déduite de l’art. 269 CO, exige une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Le propriétaire ayant acquis l’immeuble dans le cadre d’une donation mixte se trouve dans la même situation que le bailleur qui aurait acheté le bien-fonds avec ses propres deniers pour une part importante. C’est parce que la libéralité ne doit bénéficier qu’au propriétaire que le montant des fonds propres s’obtient, en l’espèce, en retranchant de la valeur vénale le montant de la dette reprise.
2011-03-14
Art. 269 segg CO | Art. 19 OLALLes facteurs absolus ne peuvent pas être cumulés aves les facteurs relatifs. Prétendre que l’augmentation notifiée se justifie par l’indexation pour fr. 182.- et par les travaux réalisés dans l’immeuble et l’appartement, ainsi que la comparaison des loyers des appartements comparables loués dans l’immeuble et des loyers selon statistiques cantonales pour fr. 168.-, revient à invoquer tant l’adaptation aux loyers usuels que la hausse des coûts et des prestations supplémentaires du bailleur, ainsi que le maintien du pouvoir d’achat du capital exposé aux risques, soit des critères incompatibles entre eux.
2010-10-15
Art. 269a lett. b CODie schematische Anwendung einer Pauschale für die Steigerung der Betriebs- und Unterhaltskosten ohne Rücksicht auf den Einzelfall ist unzulässig. Im Rahmen des Schlichtungsverfahrens ist es im Interesse einer einfachen und raschen Streitschlichtung oft geboten Pauschalen anzuwenden, dies solange nicht eine Partei eine detaillierte Begründung verlangt und Hinweise dafür bestehen, dass die Pauschale zu einer überhöhten Kostensteigerung führen würde.
2010-06-10
Art. 270 COEn raison de la pénurie de logement, l’utilisation de la formule officielle agréée par le Canton de Vaud a été rendue obligatoire par le Conseil d’Etat par arrêté du 9 juillet 2001, entré en vigueur le 1er août 2001. L’information sur formule officiel du loyer initial doit être notifiée au locataire dans les trente jours suivant la remise de la chose. Ainsi, en présence d’un bail devant commencer le 1er août 2001, mais pour lequel le locataire a pris possession des locaux le 1er juillet déjà, l’obligation d’information sur formule officiel du loyer initial n’existait pas.
2010-10-11
Art. 270 CODevant l’opposition de son épouse à contester le loyer initial, l’appelant aurait dû l’assigner en sa qualité de consort nécessaire. Cette exigence est en effet opportune pour opposer au conjoint colocataire la décision rendue par l’autorité judiciaire, laquelle n’a d’effet qu’entre les parties à la procédure. On ne peut concevoir deux loyers, l’un fixé judiciairement dans le cadre de l’instance et l’autre découlant des stipulations contractuelles liant l’autre colocataire; celui-ci doit également être assigné et mis en cause dans la procédure, ne serait-ce que pour respecter son droit d’être entendu.
2010-12-13
Art. 271 cpv. 1 COAprès être devenue propriétaire d’un immeuble, la politique de la bailleresse était d’attribuer prioritairement un appartement qui se libérait à ses assurés. En revanche, la bailleresse n’avait pas pour politique de résilier les baux au motif que les locataires n’étaient pas assurés auprès d’elles. Si elle devait résilier un bail, c’était pour d’autres motifs. Il est ainsi douteux que les baux de l’intimée, et ceux-ci seulement aient été résiliés pour le seul motif de reloger un assuré. L’on doit donc admettre que le motif principal réside ailleurs, de sorte que le congé doit être annulé pour cette raison déjà.
2011-05-25
Art. 274d cpv. 2 CO | Art. 113 cpv. 1 CPCSowohl Artikel 274d Absatz 2 aOR wie auch die neue Schweizerische Zivilprozessordnung sehen ein Verbot von Parteientschädigungen im Schlichtungsverfahren vor. Bei der Festlegung der Parteientschädigung im gerichtlichen Verfahren dürfen deshalb alle Aufwendungen des Rechtsvertreters im Zusammenhang mit dem Schlichtungsverfahren nicht berücksichtigt werden.
2011-12-21
Art. 257 CPCEine klare Rechtslage im Sinne von Artikel 257 Absatz 1 Buchstabe b ZPO setzt voraus, dass die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dies trifft in der Regel nicht zu, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid erfordert. Im vorliegenden Fall wurde eine klare Rechtslage verneint, da die Beantwortung der Frage, ob die Geltendmachung eines Formmangels gegen das Rechtsmissbrauchsverbot verstiess, eine wertende Betrachtung der gesamten Umständen erforderte und nicht von einem eindeutigen Ergebnis ausgegangen werden konnte. Die umstrittene Frage der Zulässigkeit des Zeugenbeweises beim Rechtsschutz in klaren Fällen wurde offengelassen.