Articolo






Lingua

Contestation du loyer initial – abus de droit

2009-11-03

Art. 270 cpv. 1 CO | Art. 19 cpv. 1 OLAL | Art. 2 cpv. 2 CC

Une motivation qui fonde la fixation du loyer sur des critères antinomiques, par exemple sur les loyers du marché, d’une part, et la hausse des coûts on des prestations supplémentaires du bailleur, d’autre part, est insuffisante. Par ailleurs, l’absence de signature constitue également un vice de forme. Cette formule affectée de vices de forme entraîne la nullité du loyer initialement convenu par les parties. Néanmoins, la nullité pour vice de forme peut être tenue en échec par l’interdiction de l’abus de droit. Ainsi, le locataire qui acquiert la connaissance d’un vice de forme affectant la fixation de son loyer ne peut pas, sauf à commettre un abus de droit, continuer à exécuter le contrat sans réserve, puis invoquer ultérieurement la nullité du loyer à l’occasion d’un différend avec son bailleur.

Referenzzinssatz

2011-02-24

Art. 270 CO

Artikel 270 Absätze 1 und 2 sind absolut zwingende Normen. Es spielt somit keine Rolle, ob die mietende Partei ihr Einverständnis zu einem vom Referenzzinssatz unabhängigen Mietzins gegeben hat oder nicht, da eine solche Vereinbarung nichtig wäre.

Kündigung infolge Sanierung

2011-04-04

Art. 271 CO

Die vermietende Partei hat den Kündigungsgrund, das heisst im konkreten Fall den Willen, die Wohnung umfassend zu sanieren, glaubhaft zu machen. Dieser Nachweis gelingt, da der Sanierungsbedarf klar ausgewiesen ist und alle übrigen Wohnungen der Liegenschaft bereits renoviert wurden. Obschon noch keine konkreten Offerten vorliegen, ist die Absicht, die Wohnung umzubauen, genügend glaubhaft gemacht. Ein Verbleib des Mieters ist aufgrund des Sanierungsvolumens nicht möglich.

Mesures provisionnelles – rénovation d’ascenseur

2010-09-06

Art. 274f cpv. 2 CO

Le caractère exceptionnel des mesures provisionnelles exige qu’elles ne puissent être admises que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du requérant. Telle est la situation en cas de travaux entrepris sur un ascenseur pour exiger une modification de l’installation de façon à être utilisable par une personne en chaise roulante.

Rechtsschutz in klaren Fällen, Ausweisung Sistierung des Verfahrens

2011-07-01

Art. 126 CPC | Art. 257 CPC

Nach Wegfall der Bestimmung über die Kompetenzattraktion (Art. 274g aOR) hat das Einzelgericht im summarischen Ausweisungsverfahren die Gültigkeit der Kündigung als Vorfrage zu prüfen, allerdings lediglich mit der verfahrensbestimmenden eingeschränkten Kognition (unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt, klare Rechtslage). Lässt sich die Gültigkeit der Kündigung (als Vorfrage) damit nicht bejahen, ist auf das Ausweisungsverfahren als Ganzes nicht einzutreten. Art. 126 ZPO: Frage der Sistierung des mietrechtlichen Verfahrens während des Ausweisungsverfahrens offen gelassen.

Rechtsschutz in klaren Fällen, Ausweisung

2011-05-02

Art. 257 CPC

Rechtsschutz in klaren Fällen ist nur zu gewähren, wenn der Sachverhalt liquid ist, d.h. die Tatsachen unbestritten oder sofort beweisbar sind. An der erforderlichen Liquidität fehlt es, wenn die beklagte Partei substantiierte Einwendungen vorträgt, die nicht haltlos sind. Im vorliegenden Fall erfüllte die vorgebrachte Einwendung, es sei mündlich ein neuer Mietvertrag geschlossen worden, diese Voraussetzung. Weil überdies die vorgebrachte Einwendung mit den im Verfahren nach Artikel 257 ZPO zulässigen Beweismitteln (Urkunden) nicht entkräftet werden konnte, ist der klare Rechtsschutz zu verweigern.

Augmentation de loyer – actes simulés

2010-01-18

Art. 18 cpv. 1 CO

L'acte apparent, constitué par la résiliation de bail, suivie de la conclusion immédiate d’un nouveau contrat était destiné à cacher la nature véritable de l'accord réellement conclu, lequel consistait à maintenir le locataire dans les lieux, moyennant une hausse de loyer. Les actes simulés sont frappés de nullité absolue, ce que le juge peut constater d'office et en tout état de cause, même si la résiliation de bail n’a pas été contestée par le locataire dans le délai prévu de l'art 273 al. 1 CO.

Mündlich abgeschlossener Mietvertrag

2010-03-04

Art. 253 segg CO

Besteht nur ein mündlich abgeschlossener Mietvertag, gelten ergänzend die dispositiven Bestimmungen des Mietvertragsrechtes nach Artikel 253ff. OR. Die speziellen Klauseln eines vom Mietenden nicht unterzeichneten Mietvertrages gelangen nicht zur Anwendung.

Contestation de loyers abusifs – locaux soumis au contrôle d'une autorité

2010-04-19

Art. 253b cpv. 3 CO | Art. 269 segg CO

Les mesures mises en place par la LDTR ont en effet comme objectif de conserver, sur le marché locatif cantonal, certains types de locaux d'habitation qui répondent aux besoins de la majorité de la population. En règle générale, le contrôle exercé sur les loyers est relativement schématique, puisqu'il aboutit à la fixation d'un montant maximum, ce qui signifie que le loyer réel, conforme aux art. 269 ss CO, peut lui être inférieur. Il s'ensuit que le juge civil peut exercer ses compétences sans risque de décisions contradictoires.

Ausserordentliche Kündigung

2010-05-17

Art. 257f CO

Die Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme gilt nicht nur für den Mietenden. Dieser muss sich das Verhalten von Dritten, denen er den Zugang zur Sache oder den Gebrauch der Mietsache gestattet, anrechnen lassen.

Kostendeckende Bruttorendite

2010-03-02

Art. 269a lett. c CO

Die Artikel 269 ff. OR sind anwendbar, da es sich nicht um ein luxuriöses Objekt im Sinne von Artikel 253b Absatz 2 OR handelt. Die Berufung auf eine nicht kostendeckende Bruttorendite ist nur zulässig, wenn ein gültiger Vorbehalt vorliegt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt bei einer Handänderung: Bei einem Handwechsel ist eine Berufung auf nicht kostendeckende Bruttorendite trotz fehlendem Vorbehalt möglich, da die Vertrauensgrundlage durch den Verkauf verändert wird. Diese Ausnahmebestimmung kommt jedoch im vorliegenden Fall nicht zum Zuge, da zwischen Verkäuferin und Käuferin eine nahe Beziehung besteht.

Contestation du loyer initial

2009-10-09

Art. 270 cpv. 1 CO

Rien ne s'oppose à ce que le locataire requiert, pour examiner le loyer initial, l'application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier alors qu'il s'agit d'un immeuble acquis récemment, notamment, lorsque c'est le motif invoqué par le bailleur sur la formule officielle. Le juge ne saurait dans pareille hypothèse intervenir d'office et appliquer le critère prédominant du rendement net.

Contestation du loyer initial

2009-12-11

Art. 270a cpv. 1 CO

Le Tribunal fédéral a sanctionné la méthode consistant, pour le bailleur, à prévoir à titre de loyer initial un montant plus élevé que celui autorisé par l'autorité administrative, puis à provisoirement ''ramener'' celui-ci au niveau admis, pour la période de contrôle de trois ans. Les juges fédéraux ont relevé le caractère non anodin de ce procédé, dans la mesure où il permettrait au bailleur de majorer unilatéralement un loyer sans devoir se limiter aux critères relatifs du droit du bail.

Congé annulable

2009-12-07

Art. 271 CO | Art. 271a CO

Il n'est en aucun cas question d'accorder une protection particulière à un bailleur qui acquière un bien sachant qu'il est habité par une famille et qui, très peu de temps après, notifie un congé au locataire en manifestant son intention de revendre ce logement à un prix majoré de 69%, libre de tout occupant. Dans un tel cas en effet, ce bailleur n'a acquis le bien en question et ne fait son droit à la notification du congé qu'à titre purement spéculatif.

Erstreckung

2010-01-18

Art. 272 CO

Kann auf Seiten des Mietenden eine Härte vorliegen, wenn dieser gar kein Ersatzobjekt sucht, sondern nur für die Liquidation eines Geschäftes mehr Zeit benötigt? Eine Härte könnte jedenfalls nur dann bejaht werden, wenn der Mietende alles unternommen hat, um eine rechtzeitige Liquidation des Geschäftes zu ermöglichen.

Erstreckung als Sozialrecht

2010-09-09

Art. 272 cpv. 2 CO

Das Recht auf Erstreckung ist ein Sozialrecht. Bei der Einführung der Sozialrechte stand das Schutzbedürfnis der sozial schwächeren Vertragspartei im Vordergrund. Bei Mietverhältnissen über Luxus-objekte entfallen in der Regel die klassischen Härtegründe.

Umfassende Überholung

2009-08-25

Art. 253a cpv. 3 CO | Art. 14 OLAL

Artikel 14 VMWG liegt grundsätzlich im Rahmen der Delegation von Artikel 253a Absatz 3 OR. Angemessen ist aufgrund der Arbeiten, des Standards und des Alters der ersetzten Einrichtungen ein Überwälzungssatz von 50%. Nicht zu berücksichtigen sind Analysekosten und Inkonvenienzentschädigungen.

Bonus à la rénovation

2009-06-15

Art. 253b cpv. 3 CO

L’éventuel bonus à la rénovation réduit d’autant le montant des investissements qui entrent dans le calcul des loyers après travaux. Certes, le contrôle des loyers par les pouvoirs publics en cas de travaux de transformation et de rénovation n’est-il pas subordonné dans la LDTR à l’octroi d’un éventuel bonus à la rénovation. Il n’en reste pas moins qu’un tel bonus constitue clairement une mesure d’encouragement des pouvoirs publics et, lorsqu’il est accordé, se trouve couplé à un contrôle des loyers. Dans cette mesure, on doit retenir que les conditions cumulatives de l’art. 253b al. 3 CO sont réunies.

Nebenkostenabrede

2010-02-02

Art. 257a cpv. 2 CO

Die mietende Partei hat die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn sie dies mit der vermietenden Partei speziell vereinbart hat. Ein genereller Hinweis auf allgemeine Bedingungen genügt nicht. Beim vorliegenden WEG-Mietvertrag kommt das Gericht zum Schluss, dass ein einheitlicher Vertrag mit einer detaillierten Regelung der Nebenkosten besteht. Auch die Bestimmbarkeit der konkret geschuldeten Leistung wird bejaht. Die Nebenkostenabrede ist somit gültig zustande gekommen.

Frais accessoires

2009-09-07

Art. 5 cpv. 1 OLAL | Art. 257b cpv. 1 CO

Seules les dépenses effectives peuvent être mises à la charge du locataire au titre de frais accessoires. Même si la bailleresse ne réalise pas de profit, des provisions ne peuvent être admises, n’étant pas conformes aux dispositions claires du droit fédéral. Il n’est au demeurant pas certain que le système de provisions mis en place par la bailleresse soit parfaitement neutre d’un point de vue financier, même si l’intéressée affirme déduire chaque année du décompte la provision incluse l’année précédente. Il devient en effet difficile pour la partie locataire de procéder aux vérifications permettant de s’assurer que les frais payés correspondent aux coûts effectivement encourus.