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Unterhaltskostensteigerung infolge einer umfassenden Überholung und Vertrauensschutz bei Vergleich

2012-08-08

Art. 269a let. b CO | Art. 270a al. 1 CO | Art. 12 OBLF | Art. 14 OBLF

In Frage steht insbesondere, ob und inwiefern sich die Vermieterschaft gegen das Herabsetzungsbegehren der Mieterschaft mit dem Einwand zur Wehr setzen kann, es sei eine Unterhaltskostensteigerung infolge einer umfassenden Überholung eingetreten. Die Frage, ob ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen im Rahmen einer umfassenden Überholung, die zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung führen, als Kostensteigerung gemäss Artikel 269a OR geltend gemacht werden können, wurde letztlich offen gelassen, weil die Mieter in ihrem Vertrauen auf einen früher geschlossenen Vergleich, der die Mietzinserhöhung aufgrund der umfassenden Überholung regelte, geschützt wurden.

Contestation du loyer initial – loyer abusif

2013-05-27

Art. 269 ss CO | Art. 270 CO

En cas d'immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récent : si un loyer augmenté selon un facteur relatif entre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de procéder au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut être refusé au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se prévaut pas à son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter la preuve requise à cet égard.

Contestation du loyer initial

2013-07-12

Art. 270 al. 1 CO

Lorsque la hausse de loyer est motivée par "mise à jour du loyer au sens de l'art. 269a let. a et b CO", il y a lieu d'admettre que la bailleresse invoque cumulativement des critères inhérents à l'usage dans la localité et le quartier et des critères inhérents aux coûts, critères qui, invoqués simultanément, sont incompatibles.

Anfechtung des Anfangsmietzinses

2013-03-12

Art. 270 CO | Art. 237 CPC

Sind Wohn- und Geschäftsräume knapp, dann genügt dieses Kriterium für sich alleine, um eine Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Artikel 270 Absatz 1 OR zu ermöglichen. Für den Nachweis eines Mangels an Wohn- und Geschäftsräumen auf dem örtlichen Markt ist es ausreichend, wenn eine amtlich bzw. statistisch festgestellte Mangelsituation besteht. Die Mieterschaft hat den Nachweis zu erbringen, dass für den Wohnungswechsel gute Gründe vorhanden waren und ein Verzicht auf den Umzug nicht vernünftig gewesen wäre.

Congé annulable contraire aux règles de la bonne foi

2013-07-17

Art. 271 CO

La bailleresse a principalement motivé son congé par la nouvelle politique locataire de l'immeuble, expliquant qu'elle avait toujours souhaité avoir dans ses immeubles des locataires actifs dans le domaine de la finance uniquement. Si la bailleresse avait eu l'idée de pratiquer une telle politique locative dès l'acquisition de l'immeuble, elle n'aurait pas attendu quatre ans pour la mettre en œuvre alors qu'un seul locataire était concerné.

Citation à comparaître

2013-06-24

Art. 133 let. a CPC

Le bailleur soutient que la clause réglementant la communication des courriers entre bailleur et locataire, l'autorisait également à faire citer son locataire en justice en donnant au Tribunal l'adresse contractuelle pour adresse de notification. Pareille extension de la portée de cette clause ne peut être couverte par son interprétation objective. Si le locataire peut comprendre raisonnablement que le bailleur est ainsi autorisé à faire parvenir tout courrier contractuel à cette adresse de correspondance, il ne peut en revanche pas déduire du texte et du but de la clause que le bailleur pourrait aussi l'assigner en justice à cette même adresse qui vaudrait ainsi domicile élu dans le cadre d'une procédure judiciaire.

Travaux de rénovation du propriétaire

2012-06-18

Art. 260 CO

Le propriétaire ne peut s’estimer légitimé à réduire ses obligations vis-à-vis de son locataire de par l’autorisation administrative d’entreprendre divers ouvrages; dite autorisation précise d’ailleurs que les droits des tiers sont réservés, notamment les droits découlant pour le locataire des bénéfices d’un contrat de bail en contrepartie d’un paiement du loyer convenu.

Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands – Schadenersatz

2012-12-11

Art. 260a al. 2 CO | Art. 267 al. 1 CO

Es besteht ein direkter Zusammenhang zwischen der Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands nach Artikel 260a Absatz 2 OR und den Pflichten des Mieters bei der Rückgabe der Mietsache gemäss Artikel 267 Absatz 1 OR. Eine Sache ist in derjenigen Gestalt zurückzugeben, welche sie beim Antritt der Miete bzw. vor der Erneuerung/Änderung besass und in dem Zustand, welcher gestützt auf einen vertragsgemässen Gebrauch im Zeitpunkt der Rückgabe zu erwarten gewesen wäre. Eine Schadenersatzpflicht des Mieters wurde bejaht. Die Voraussetzungen der Mieterhaftung sind mit Ausnahme des Verschuldens durch den Vermieter zu beweisen.

Notifica tempestiva dei difetti

2010-01-07

Art. 257 s CO | Art. 267 CO | Art. 267a CO

Alla fine del rapporto contrattuale la locatrice deve tempestivamente effettuare una notifica sostanziata dei difetti dei quali il conduttore deve rispondere. L’interpellazione della propria assicurazione contro il rischi di responsabilità civile ai fini di una verifica circa la possibilità di copertura di un danno da parte di un conduttore non costituisce però un riconoscimento del danno stesso e non preclude la facoltà del conduttore di eccepire l’intempestività della notifica del difetto.

Wohngemeinschaft als Ersatzmieter

2012-06-06

Art. 264 CO

Gestützt auf Artikel 264 Absatz 1 OR hat der Vermieter die Obliegenheit, die Ablehnung eines offerierten Ersatzmieters zu begründen. Die vorgeschlagene Wohngemeinschaft wäre als neuer Mieter zumutbar gewesen. In der Lehre wird Artikel 264 OR als relativ zwingendes Recht qualifiziert. Zusätzliche Zahlungspflichten, welche über Artikel 264 Absatz 2 und 3 OR hinausgehen, dürfen gegenüber dem Mieter nicht statuiert werden.

Entlassung aus der Mietzinskontrolle der Stadt Zürich

2012-06-28

Art. 269a let. a CO | Art. 269a let. b CO

Nach der Entlassung der Liegenschaft aus der Mietzinskontrolle der Stadt Zürich können die Mietzinse nach der absoluten Methode überprüft werden. Vorliegend konnte der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit nicht erbracht werden. Auf die Eventualbegründung wegen Mehrleistungen tritt das Gericht nicht ein.

Contestation du loyer initial

2012-03-29

Art. 270 al. 1 CO

Lors d’une contestation du loyer initial, la demande du locataire peut tendre à la fixation d’un montant inférieur à celui dû par le précédent locataire. En effet, le montant dû par celui-ci ne constitue nullement une limite inférieure à la fixation du loyer dans le cadre de la contestation prévue par l’article 270 alinéa 1 CO, laquelle a pour finalité de vérifier si le loyer initial est abusif ou non.

Rachekündigung - Eigenbedarf für juristische Person?

2012-12-28

Art. 271a CO | Art. 272 CO

Allein der Umstand, wonach die Kündigung just auf den Ablauf einer allfälligen Sperrfrist folgt, genügt indes nicht, um die Treuwidrigkeit der Kündigung zu begründen. Die Beklagten legen mindestens glaubhaft dar, dass sie das Mietobjekt selber benötigen. In casu offen gelassen, ob durch die angebliche Vermischung von Interessen der Gesellschaft und der Beklagten ein Eigenbedarf im technischen Sinn vorliegt.

Procédure sommaire – cas clair

2012-07-11

Art. 257 CPC

Le texte de l’article 257 CPC ne fait pas référence à une reconnaissance de dette. Si tel était le cas, la portée de l’article 257 CPC, en matière pécuniaire, serait quasiment réduite à néant, au vu de l’article 251 lettre a CPC. Ainsi, il y a lieu de considérer que le cas est également clair au sens de l’article 257 CPC dans tous les cas où la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente, sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvée.

Entscheid durch die Schlichtungsbehörde, Heiz- und Betriebskostenabrechnung

2012-02-02

Art. 4 s OBLF | Art. 212 CPC

Das Schlichtungsverfahren wird mit der Zustimmung der Schlichtungsbehörde einen Entscheid zu treffen, abgeschlossen. Die Führung eines Verhandlungsprotokolls ab dem Beginn des Entscheidverfahrens erscheint aufgrund der Anfechtbarkeit des Entscheids der Schlichtungsbehörde als geboten. Hat ein Vermieter bei der Rechnung ausdrücklich auf einen Pauschalansatz abgestellt, dann ist es fraglich, ob eine Begründung mit dem tatsächlichen Aufwand erfolgen kann.

Rohbaumiete

2012-03-08

Art. 256 CO

Die Mietobjekte wurden im Rohbau vermietet. Instandhaltung und Instandstellung der Infrastruktur wurden bei der Festlegung des Mietzinses berücksichtigt. Die Vermieterin ist nicht verpflichtet, Ausbauten (Lift, neue Bodenbeläge etc.) die über den Mindeststandard hinausgehen, vorzunehmen, da die Mietenden es versäumt haben, dies zum Vertragsinhalt zu machen.

Frais accessoires

2010-11-30

Art. 257b al. 2 CO | Art. 4 al. 1 OBLF

Lorsque les parties ont adopté le système de l’acompte provisionnel pour les charges, le bailleur est tenu d’établir un décompte et de le présenter au locataire, en lui permettant de consulter les pièces justificatives. En l’absence de preuve de l’envoi de tels décomptes avant l’ouverture d’action devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, la créance n’est pas exigible.

Résiliation anticipée du bail - sous-location

2011-11-14

Art. 257f CO | Art. 262 CO

Des contrats de sous-locations non exécutés par le locataire ne sont pas de nature à nuire à la réputation de la bailleresse, ni à celle de l’ensemble des locataires de l’immeuble. Dans ces circonstances, il ne saurait être question d’un préjudice grave au sens de l’art. 257 f al. 4 CO et justifiant un congé immédiat.

Vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes

2011-12-12

Art. 264 CO

Artikel 264 OR räumt den Mietenden ein unentziehbares Recht zur frühzeitigen Rückgabe des Mietobjektes ein. Auch wenn kein Ersatzmieter vorgeschlagen wird, kann der Vermieter die vorzeitige Rückgabe nicht verweigern. Dies hat zur Folge, dass eine allfällige Mängelrüge sofort im Anschluss an diese tatsächliche Rückgabe zu erfolgen hat, andernfalls wird sie als verspätet erachtet.

Majoration des frais accessoires

2011-05-16

Art. 269d CO | Art. 19 OBLF

La loi ne prévoit pas, et il serait déraisonnable de l’imposer par voie jurisprudentielle, qu’au stade de la notification, le bailleur doive documenter les frais, en annexant les contrats conclus. Il est suffisant que certains frais soient regroupés dans une même sous-rubrique, sans connaître leur détail. Le locataire connaît ainsi le montant global de chacune des sous-rubriques et peut donc apprécier leur impact financier, c’est en définitive le coût global qui importe pour celui qui doit payer.