Article






Language

Miete von Wohnräumen; Umfang des Anspruchs auf rechtliches Gehör

2014-09-29

Art. 59 CPC

Der Gehörsanspruch schreibt nicht vor, dass eine Partei im Verfahren vor dem Zivilgericht die Möglichkeit hat, zu jedem Zeitpunkt beliebig umfangreiche Ausführungen zur Sache zu machen. Der Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nur dann Erfolg beschieden, wenn die Beschwerde führende Partei darlegen kann, welche konkreten für den Entscheid relevanten Sachverhaltsbehauptungen und rechtlichen Argumente sie in welchem Stadium des kantonalen Verfahrens nicht vorbringen konnte. Zudem hat die betreffende Partei zu begründen, aus welchem Grund sie zu den entsprechenden Äusserungen ansonsten keine Gelegenheit hatte.

Persönliches Erschienen einer juristischen Person

2015-04-17

Art. 204 CPC

Art. 204 Abs. 1 ZPO, Art. 32 und 462 OR; persönliches Erscheinen zur Schlichtungsverhandlung; faktisches Organ; Vollmacht. Eine juristische Person kann sich im Schlichtungsverfahren nicht von faktischen Organen vertreten lassen. Eine bloss bürgerliche Bevollmächtigung (Art. 32 ff. OR) reicht für das persönliche Erscheinen einer juristischen Person an der Schlichtungsverhandlung nicht aus. Abgrenzung zur kaufmännischen Handlungsvollmacht nach Art. 462 OR.

Procédure pour contester une proposition de jugement

2014-07-14

Art. 210 CPC | Art. 211 CPC

Le justiciable qui refuse de se soumettre à une proposition de jugement dispose uniquement de la voie de l'opposition, également lorsque l'autorité de conciliation refuse dans le même temps de constater un défaut de comparution à son audience et de rayer la cause du rôle. Le recours interjeté au tribunal supérieur est irrecevable.

Protokollführung im Entscheidverfahren

2012-11-28

Art. 209 CPC | Art. 235 al. 1 CPC

Im Schlichtungsverfahren darf kein Protokoll geführt werden, im Entscheidverfahren muss ein Protokoll geführt werden. Will die Schlichtungsbehörde einen Entscheid im Sinne von Art. 212 ZPO fällen, muss sie deshalb nach dem Scheitern des Schlichtungsversuchs das Schlichtungsverfahren formell schliessen und ein Entscheidverfahren eröffnen.

Sistierung des Schlichtungsverfahrens

2014-04-02

Art. 126 CPC

Die Sistierung des Schlichtungsverfahrens ist anzuordnen, wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt. Vorausgesetzt sind triftige Gründe. Im Zweifel geht das Beschleunigungsgebot vor.

Résiliation pour non-paiement de loyer – procédure sommaire – cas clair

2013-05-27

Art. 257d CO | Art. 257 al. 1 CO

D'après la jurisprudence de la Cour de justice, une mise en demeure de payer l'arriéré de loyer dans un délai de dix jours sous menace du paiement trimestriel est admissible. La jurisprudence du Tribunal fédéral ne répond pas explicitement à cette question. Or, en l'espèce, la bailleresse a imparti un délai de cinq jours uniquement pour le paiement de l'arriéré du loyer sous la menace d'exiger le paiement trimestriel. Il n'est dès lors pas clair au vu de la doctrine et de la jurisprudence de la Cour si un tel délai peut être considéré comme suffisant. La situation juridique ne peut dès lors pas être considérée comme claire.

Mietzinsreduktion wegen zu kleiner Mietfläche und anderer Mängel?

2013-04-10

Art. 258 ss CO | Art. 259d CO

In diesem Entscheid werden einerseits Ausführungen darüber gemacht, ob die in einem Zeitungsinserat genannte Fläche Vertragsbestandteil geworden ist und wie sich diese berechnen könnte. Andererseits wurde entschieden, dass die defekte Sonnenstore als Schönheitsmangel und mithin als leichter Mangel zu qualifizieren sei, der zu einer Mietzinsreduktion berechtigt.

Mängel der gemieteten Geschäftsräume

2013-06-17

Art. 259d CO

Ein Herabsetzungsanspruch gemäss Artikel 259d OR besteht entgegen dem Wortlaut bereits dann, wenn der Mietsache eine Eigenschaft fehlt, welche nicht oder nicht unmittelbar im Zusammenhang mit der Gebrauchstauglichkeit steht, sondern aus anderen Gründen Gegen-stand der Vereinbarung bildete. Das Vorliegen eines Mangels wurde bejaht, da die zugesicherte Mietfläche nicht der tatsächlich vorhandenen Fläche entsprach. Die Berufung auf die offensichtliche Erkennbarkeit der Minderfläche war nicht möglich. Der Umfang der Herabsetzung wurde nach der relativen Methode berechnet. Als Mangel gilt u a. die ungenügende Heizung, ungenügende Isolation, Kondenswasser oder übermässige Feuchtigkeit. Ein Mangel wurde bejaht, da ein Raum wegen der niedrigen Temperatur nicht als Verkaufsraum benutzt werden konnte. Für die Bestimmung des Umfangs der Herabsetzung sind objektive Kriterien massgebend.

Rachekündigung oder Kündigung aus dringendem Eigenbedarf?

2013-05-14

Art. 271a CO

Kündigung wegen dringendem Eigenbedarf. Der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung war hinreichend glaubhaft gemacht. Da der Eigenbedarf aber nachträglich dahingefallen war, verhält sich die Vermieterschaft treuwidrig, wenn sie nach wie vor an diesem festhält. Berechnung des Streitwerts bei Kündigungsanfechtungen.

Mise en demeure – paiement du loyer trimestriel

2013-04-22

Art. 266n CO | Art. 1 al. 2 CCR

La mise en demeure de l'art. 1 al. 2 CCR est semblable à la protestation de l'art. 257f al. 3 CO. En effet, elle ne contient en général pas de menace de résiliation et ne vise à tout le moins pas directement une telle issue, mais bien plutôt un changement de la part du locataire sous forme de paiements plus réguliers. Au vu de ce qui précède, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de l'art. 1 al. 2 CCR ne doit pas obligatoirement être adressée au conjoint du locataire pour être valable.

Unterhaltskostensteigerung infolge einer umfassenden Überholung und Vertrauensschutz bei Vergleich

2012-08-08

Art. 269a let. b CO | Art. 270a al. 1 CO | Art. 12 OBLF | Art. 14 OBLF

In Frage steht insbesondere, ob und inwiefern sich die Vermieterschaft gegen das Herabsetzungsbegehren der Mieterschaft mit dem Einwand zur Wehr setzen kann, es sei eine Unterhaltskostensteigerung infolge einer umfassenden Überholung eingetreten. Die Frage, ob ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen im Rahmen einer umfassenden Überholung, die zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung führen, als Kostensteigerung gemäss Artikel 269a OR geltend gemacht werden können, wurde letztlich offen gelassen, weil die Mieter in ihrem Vertrauen auf einen früher geschlossenen Vergleich, der die Mietzinserhöhung aufgrund der umfassenden Überholung regelte, geschützt wurden.

Contestation du loyer initial – loyer abusif

2013-05-27

Art. 269 ss CO | Art. 270 CO

En cas d'immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récent : si un loyer augmenté selon un facteur relatif entre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de procéder au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut être refusé au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se prévaut pas à son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter la preuve requise à cet égard.

Contestation du loyer initial

2013-07-12

Art. 270 al. 1 CO

Lorsque la hausse de loyer est motivée par "mise à jour du loyer au sens de l'art. 269a let. a et b CO", il y a lieu d'admettre que la bailleresse invoque cumulativement des critères inhérents à l'usage dans la localité et le quartier et des critères inhérents aux coûts, critères qui, invoqués simultanément, sont incompatibles.

Anfechtung des Anfangsmietzinses

2013-03-12

Art. 270 CO | Art. 237 CPC

Sind Wohn- und Geschäftsräume knapp, dann genügt dieses Kriterium für sich alleine, um eine Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Artikel 270 Absatz 1 OR zu ermöglichen. Für den Nachweis eines Mangels an Wohn- und Geschäftsräumen auf dem örtlichen Markt ist es ausreichend, wenn eine amtlich bzw. statistisch festgestellte Mangelsituation besteht. Die Mieterschaft hat den Nachweis zu erbringen, dass für den Wohnungswechsel gute Gründe vorhanden waren und ein Verzicht auf den Umzug nicht vernünftig gewesen wäre.

Congé annulable contraire aux règles de la bonne foi

2013-07-17

Art. 271 CO

La bailleresse a principalement motivé son congé par la nouvelle politique locataire de l'immeuble, expliquant qu'elle avait toujours souhaité avoir dans ses immeubles des locataires actifs dans le domaine de la finance uniquement. Si la bailleresse avait eu l'idée de pratiquer une telle politique locative dès l'acquisition de l'immeuble, elle n'aurait pas attendu quatre ans pour la mettre en œuvre alors qu'un seul locataire était concerné.

Citation à comparaître

2013-06-24

Art. 133 let. a CPC

Le bailleur soutient que la clause réglementant la communication des courriers entre bailleur et locataire, l'autorisait également à faire citer son locataire en justice en donnant au Tribunal l'adresse contractuelle pour adresse de notification. Pareille extension de la portée de cette clause ne peut être couverte par son interprétation objective. Si le locataire peut comprendre raisonnablement que le bailleur est ainsi autorisé à faire parvenir tout courrier contractuel à cette adresse de correspondance, il ne peut en revanche pas déduire du texte et du but de la clause que le bailleur pourrait aussi l'assigner en justice à cette même adresse qui vaudrait ainsi domicile élu dans le cadre d'une procédure judiciaire.

Travaux de rénovation du propriétaire

2012-06-18

Art. 260 CO

Le propriétaire ne peut s’estimer légitimé à réduire ses obligations vis-à-vis de son locataire de par l’autorisation administrative d’entreprendre divers ouvrages; dite autorisation précise d’ailleurs que les droits des tiers sont réservés, notamment les droits découlant pour le locataire des bénéfices d’un contrat de bail en contrepartie d’un paiement du loyer convenu.

Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands – Schadenersatz

2012-12-11

Art. 260a al. 2 CO | Art. 267 al. 1 CO

Es besteht ein direkter Zusammenhang zwischen der Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands nach Artikel 260a Absatz 2 OR und den Pflichten des Mieters bei der Rückgabe der Mietsache gemäss Artikel 267 Absatz 1 OR. Eine Sache ist in derjenigen Gestalt zurückzugeben, welche sie beim Antritt der Miete bzw. vor der Erneuerung/Änderung besass und in dem Zustand, welcher gestützt auf einen vertragsgemässen Gebrauch im Zeitpunkt der Rückgabe zu erwarten gewesen wäre. Eine Schadenersatzpflicht des Mieters wurde bejaht. Die Voraussetzungen der Mieterhaftung sind mit Ausnahme des Verschuldens durch den Vermieter zu beweisen.

Notifica tempestiva dei difetti

2010-01-07

Art. 257 s CO | Art. 267 CO | Art. 267a CO

Alla fine del rapporto contrattuale la locatrice deve tempestivamente effettuare una notifica sostanziata dei difetti dei quali il conduttore deve rispondere. L’interpellazione della propria assicurazione contro il rischi di responsabilità civile ai fini di una verifica circa la possibilità di copertura di un danno da parte di un conduttore non costituisce però un riconoscimento del danno stesso e non preclude la facoltà del conduttore di eccepire l’intempestività della notifica del difetto.

Wohngemeinschaft als Ersatzmieter

2012-06-06

Art. 264 CO

Gestützt auf Artikel 264 Absatz 1 OR hat der Vermieter die Obliegenheit, die Ablehnung eines offerierten Ersatzmieters zu begründen. Die vorgeschlagene Wohngemeinschaft wäre als neuer Mieter zumutbar gewesen. In der Lehre wird Artikel 264 OR als relativ zwingendes Recht qualifiziert. Zusätzliche Zahlungspflichten, welche über Artikel 264 Absatz 2 und 3 OR hinausgehen, dürfen gegenüber dem Mieter nicht statuiert werden.