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Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen

2015-11-09

Art. 257 al. 1 CPC

Gegenstand des Entscheids war die Frage, ob zwischen den Parteien ein Mietvertrag über einen Gastronomiebetrieb und eine Wirtewohnung in derselben Liegenschaft zustande gekommen ist. Das Gericht verneinte sowohl das Vorliegen einer klaren Sach- als auch dasjenige einer klaren Rechtslage.

Mise en demeure de loyer

2014-09-08

Art. 1 CCR | Art. 257d CO

Les dispositions du Contrat–cadre romand (CCR), déclarées de force obligatoire dans le canton de Genève par arrêté du Conseil fédéral du 25 juin 2008, prévalent sur les dispositions contractuelles éventuellement contraires. Le délai de la mise en demeure pour exiger un paiement par trimestre peut être plus court que le délai comminatoire de 30 jours de l’article 257 d CO. Toutefois, il devrait être d’au moins dix jours.

Résiliation pour non-paiement de loyer

2015-06-22

Art. 257d CO

L’on ne saurait considérer sans autre que les avis comminatoires sont automatiquement reçus sept jours après leur envoi par pli recommandé. En effet, le délai de garde ne commence à courir qu’à partir du moment où le destinataire a été avisé de l’arrivée de l’envoi à l’office de retrait ou de distribution.

Restituzione anticipata della cosa senza proposta di un nuovo conduttore

2014-01-13

Art. 257e CO | Art. 264 CO

In questo caso si chiarisce il da farsi, nei casi in cui i conduttori restituiscono l’ente locato senza aver cercato un subentrante e l’obbligo del locatore di non fidarsi solo della ricerca dei locatari, bensì di reperire anche lui un subentrante.

Mietzinsherabsetzung wegen Wassereintritts in Keller und Schimmelbildung

2015-05-12

Art. 92 al. 2 CPC | Art. 259d CO | Art. 259a CO

Im vorliegenden Entscheid werden Ausführungen zur Berechnung des Streitwerts bei einer Klage auf Mängelbeseitigung gemacht. Es ist auf die wahrscheinliche Dauer des Gerichtsverfahrens und der anschliessenden Mängelbeseitigung abzustellen. Weiter wurden die Voraussetzungen zur Mietzinshinterlegung geprüft und hier bejaht. Die Wassereintritte in zwei Kellerräumen und die Schimmelbildung an den Wänden und Decken dieser Räume wurden vom Gutachter als Baufehler qualifiziert und stellen daher einen Mangel am Mietobjekt dar, welcher zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigt. Der Entscheid enthält Ausführungen über die Höhe und den Zeitraum der Herabsetzung.

Mietzinserhöhung nach umfassender Überholung

2015-11-20

Art. 14 OBLF | Art. 269d CO | Art. 270b CO

Mietzinserhöhungen nach umfassenden Überholungen sind häufig Gegenstand aufwendiger gerichtlicher Streitigkeiten. Das nachfolgend zitierte Urteil legt diesbezüglich und auf Mieterseite dar, welche Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Einrede des übersetzten Ertrags bestehen als auch welche Anforderungen an die Widerlegung der in Artikel 14 Absatz 1 VMWG aufgestellten Wertvermehrungsvermutung – 50 bis 70 %–Regel – zu setzen sind. Auf Seiten des Vermieters wird aufgezeigt, ob Mieterentschädigungen und Verzinsungskosten den Baukosten hinzuzurechnen sind, welche Anforderungen an die Substantiierung geltend gemachter Baukosten zu stellen sind und welcher Verteilschlüssel auf die Kosten für allgemeine Gebäudeteile anzuwenden ist.

Congé annulable – sous-location

2015-03-02

Art. 262 CO | Art. 270 al. 1 CO

Lorsque la bailleresse motive le congé par son souhait de recouvrer la libre disposition de l’appartement litigieux afin de le louer à un locataire de son choix, le locataire ne peut se prévaloir du droit à sous-louer l’appartement pour fonder un intérêt prépondérant à celui du bailleur, alors qu’il est établi qu’il n’occupe plus l’appartement depuis des années et qu’il n’est pas démontré qu’il compte le réintégrer.

Kündigung durch einen gewillkürten Stellvertreter

2015-04-28

Art. 271 CO | Art. 271a CO

Das nachfolgend zitierte Urteil setzt sich mit der Frage auseinander, ob eine durch eine gewillkürte Stellvertretung unterzeichnete Kündigung rechtliche Wirkungen entfaltet. Zudem werden die Anfechtbarkeit einer Kündigung im Falle eines allfälligen Verstosses gegen Treu und Glauben im Sinne der Artikel 271 und 271a OR thematisiert und die Voraussetzungen, die zu einer Erstreckung eines geschäftlichen Mietverhältnisses führen können, aufgeführt.

Adaptation partielle du loyer – réserve de hausse

2015-06-01

Art. 18 OBLF

En se prévalant du maintien de la situation antérieure des charges, le bailleur renonce provisoirement à appliquer un critère pour pouvoir s’en prévaloir ultérieurement, lorsque l’évolution des charges lui sera plus favorable. Cette méthode équivaut donc à une adaptation partielle du loyer au sens de l’article 18 OBLF, qui n’est possible qu’à la condition d’être chiffrée.

Rechtsnatur und Folgen eines Vertragsverhältnisses über ein Café/Dancing

2015-01-22

Art. 253 CO | Art. 275 CO | Art. 279 CO | Art. 284 CO

In diesem Entscheid werden die Kriterien für das Vorliegen eines Mietverhältnisses und diejenigen für die Pacht erörtert. Der konkrete Vertrag betreffend ein Café/Dancing wird als Pachtverhältnis qualifiziert. Weitere Erwägungen beziehen sich auf die Unterhaltspflichten der beteiligten Parteien.

Amende disciplinaire – Annulation de jugement

2015-06-29

Art. 30 al. 1 Cst | Art. 128 al. 1 CPC

La décision visant à fixer une amende disciplinaire est une décision finale qui doit être prise par le Tribunal des baux et loyers dans sa composition régulière, cette autorité devant siéger avec assesseurs paritaires sous la présidence d’un juge de carrière. Lorsque le Tribunal statue dans une composition irrégulière pour prononcer une amende disciplinaire, la décision doit être annulée ; en effet, elle viole la garantie constitutionnelle de l’article 30 alinéa 1 Cst.

Miete über eine erst projektierte Mietsache (Gartencenter)

2013-06-18

Art. 1 al. 1 CO | Art. 156 CO | Art. 253 CO

In diesem Entscheid wird den Voraussetzungen nachgegangen, unter welchen ein Mietvertag über ein sich erst in der Projektierungsphase befindliches Gartencenter rechtsgültig zustande kommt. Auch stellt sich die Frage, wie sich eine vertraglich festgesetzte Suspensivbedingung auf den einmal rechtsgültig entstandenen Mietvertrag auswirkt. Abschliessend werden die Bedingungen der Haftung aus culpa in contrahendo thematisiert.

Prolongation «de fait» du bail – demande de baisse de loyer

2013-09-27

Art. 253 ss CO

Une procédure de contestation introduite par les locataires peut suspendre les effets de la résiliation jusqu’à décision définitive et exécutoire. Néanmoins, il ne s’agit que d’une prolongation « de fait » du bail qui ne saurait être assimilée à une prolongation au sens des art. 272 ss CO. Durant cette période, l’indemnisation versée ne ressort plus des art. 257 ss CO et ne peut faire l’objet d’une demande de baisse de loyer.

Gültige Vereinbarung über Nebenkosten?

2014-09-10

Art. 62 CO | Art. 120 CO | Art. 257a CO | Art. 260a CO

Genügt der handschriftliche Vermerk im Mietvertrag „zulasten der Mieter“ um eine Forderung auf Bezahlung der Nebenkosten einer vermieteten Stockwerkeigentumswohnung zu begründen? Die Frage wurde verneint und darum die Rückforderung der geleitsteten Beträge gestützt auf ungerechtfertigte Bereicherung geprüft. Beide Parteien machen die Verrechnung geltend.

Kündigung der Wohnung wegen Vogelfütterns

2014-08-18

Art. 257d CO | Art. 271 s. CO

Aufgrund der Taubenfütterung und des Zahlungsrückstands wurde der Mieterin nach wiederholter Abmahnung gekündigt. Der Einwand der Mieterin, die Kündigung sei erfolgt, weil sie Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend gemacht habe, wurde nicht geteilt.

Résiliation anticipée du bail à loyer

2013-12-16

Art. 257f al. 3 CO

Le fils de la locataire est l’auteur des troubles qui ont amené à la résiliation anticipée du bail. Néanmoins, ses visites n’étaient à l’évidence pas souhaitées par la locataire, qui a pris les mesures que l’on pouvait raisonnablement exiger d’elle pour empêcher son fils de pénétrer chez elle. L’intéressé s’est néanmoins introduit contre la volonté de la locataire chez elle. Le fils de la locataire ne peut dès lors pas être considéré comme un auxiliaire dont la locataire devrait répondre et ses actes ne lui sont pas imputables compte tenu des circonstances particulières de l’espèce.

Fristlose Kündigung und Mietzinsherabsetzung wegen eines Brandes (Rohbaumiete)

2013-04-18

Art. 259d CO | Art. 259b let. a CO

Aufgrund eines technischen Defekts an einem Gerät der Mieterin entstand ein Brand, der die Mieterausbauten zerstörte und das Mietobjekt erheblich beschädigte. Trotz von Seiten der Vermieter durchgeführter Sanierungsmassnahmen am Grundausbau empfand die Mieterin die Räumlichkeiten als vollkommen gebrauchsuntauglich, weshalb diese den Mietvertrag unter Berufung auf Artikel 259b litera a OR fristlos kündigte. Das Urteil behandelt einerseits die Prozessvoraussetzungen einer die Kündigung betreffenden Feststellungsklage und andererseits die Anforderungen und Auswirkungen eines selbst zu verantwortenden Mangels.

Modification unilatérale du contrat par le bailleur

2014-02-10

Art. 269d CO

Dans un contrat de durée indéterminée, l’introduction d’une échéance finale, même soumise à l’avènement d’une condition suspensive résolutoire, consiste en une modification unilatérale du bail qui a strictement les mêmes effets qu’une résiliation de bail et empêcherait simultanément la locataire de la contester. Conformément à la doctrine, elle ne saurait être imposée unilatéralement à la locataire et ce d’autant moins que l’avis de modification fait expressément référence à une impossibilité pour cette dernière de solliciter une prolongation de bail.

Congé annulable

2014-04-14

Art. 271 CO | Art. 43 al. 1 LDTR

Selon la LDTR, le bailleur qui a l’intention d’exécuter des travaux importants doit aviser le locataire de son projet et des conséquences de la modification de loyer qui en résulte. En cas de non-respect de cette obligation, le Département peut refuser la délivrance de l’autorisation requise. Ainsi, le non-respect de cette obligation n’a pas d’effets de droit privé et ne rend pas le congé donné au locataire illicite.

Kündigung wegen Schiffsreparaturen

2014-04-24

Art. 271 CO | Art. 271a al. 1 let. b CO | Art. 271a al. 2 CO

Nach wiederholten Abmahnungen wird das Mietverhältnis von Vermieterseite gekündigt. Stein des Anstosses war insbesondere, dass die Mietenden Schiffe, Anhänger und dergleichen auf der Parzelle lagerten und daran arbeiteten. Auch wurde die Garage als Reparaturwerkstatt verwendet. Das Urteil behandelt die Fragen, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ob die Vermieterschaft eine einseitige Vertragsänderung durchsetzen wollte sowie ob durch den Rückzug der Kündigung der Garage eine Einigung zustande gekommen ist, die eine Kündigungssperre ausgelöst hätte. Das Gericht hat die Fragen verneint.