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Résiliation pour non-paiement de loyer – imputation de paiement

2016-03-07

Art. 86 al. 1 CO | Art. 257d CO

En application de l’art. 86 al. 1 CO, il y a lieu de considérer que les cinq paiements intervenus trois jours avant l’échéance de la mise en demeure visaient à régler les loyers arriérés, quand bien même le débiteur n’aurait fait aucune déclaration à ce propos. En effet, en acquittant au centime près le montant réclamé dans la mise en demeure, juste avant l’échéance de cette dernière, l’imputation faite par le débiteur résulte des circonstances et était indéniablement reconnaissable pour le créancier.

Konversion einer ausserordentlichen Kündigung

2016-10-25

Art. 257f al. 3 CO | Art. 266g al. 1 CO

Das Kantonsgericht Zug prüft im nachfolgenden Entscheid, ob sich die ursprünglich wegen einer Verletzung der Sorgfalts- bzw. Rücksichtnahmepflicht ausgesprochene Kündigung in eine Kündigung aus wichtigem Grund umwandeln lässt. Für beide Kündigungsarten werden die jeweiligen Voraussetzungen dargelegt. Vor der Kündigung hatte der Mieter der betagten Vermieterin mehrfach Korrespondenz zugestellt. Dies trotz wiederholter Abmahnung durch die Verwaltung.

Sous-location du bail et résiliation

2016-02-04

Art. 262 CO

La clause d’interdiction de sous-location contenue dans les conditions générales du contrat de bail et celle figurant dans le Règlement d’exécution de la loi genevoise générale sur le logement et la protection des locataires sont contraires au droit fédéral, plus particulièrement à l’art. 262 CO, s’agissant d’une disposition semi-impérative, tel que l’a retenu le Tribunal fédéral dans sa jurisprudence.

Restitution de la chose louée – Avis des défauts

2016-01-06

Art. 267a al. 1 CO

Même si les locataires n’ont jamais contesté par la suite la tenue de l’état des lieux de sortie, auquel ils n’ont pas voulu participer « jusqu’au bout », le procès-verbal de sortie ne comportant pas leur signature ne vaut pas avis des défauts. Il incombe au bailleur d’établir la communication en temps utile d’un avis des défauts aux locataires et non à ces derniers d’alléguer que l’avis des défauts qui leur a été adressé était tardif.

Missbräuchlichkeit des Mietzinses und Klagerückzug

2015-05-08

Art. 211 CPC | Art. 241 CPC | Art. 243 CPC | Art. 247 CPC | Art. 269a let. b CO | Art. 270a al. 1 CO

Das Bezirksgericht setzt sich im nachfolgenden Urteil insbesondere mit der Missbräuchlichkeit des Mietzinses auseinander. Dabei hat es sowohl die Senkung des Referenzzinssatzes als auch Mehrleistungen und allgemeine Kostensteigerungen zu berücksichtigen. Am Rande wird auch auf die Auswirkungen des Rückzugs einer Klage auf Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung eingegangen.

Erstreckung des Mietverhältnisses und Herabsetzung des Mietzinses

2017-02-06

Art. 270a al. 1 CO | Art. 272 CO | Art. 272c al. 1 CO | Art. 272a al. 2 CO

Das nachfolgende Urteil betrifft die Beendigung des Mietverhältnisses betreffend einer Bäckerei/Konditorei/Confiserie. Die Mieterin ist zudem Eigentümerin eines Restaurant/Café, welches sich auf derselben Parzelle befindet. Die Tatbestandsvoraussetzungen der Erstreckung werden geprüft und bejaht. Im Weiteren wird untersucht, ob nach Ablauf des Mietvertrages mit einem gestaffelten Mietzins eine Anpassung des Mietzinses erfolgen kann.

Demande de baisse de loyer – sous-location

2015-11-06

Art. 262 CO | Art. 270a CO

On ne voit pas en quoi les produits que le locataire retire de l’usage de la chose, le cas échéant en la sous-louant à un tiers, devraient faire obstacle à une diminution de loyer. Le bailleur ne peut, même dans le cas où la source de ces produits serait illégitime, opposer au locataire qui demande une baisse de son loyer l’objection de position mal acquise, puisque le droit revendiqué par le locataire est absolument indépendant des produits qu’il retire de la chose louée ; la solution inverse reviendrait à reconnaître une portée générale à cette objection et à refuser par principe la protection de la loi à celui qui ne la respecte pas lui-même.

Résiliation ordinaire et extraordinaire du bail

2016-01-18

Art. 266g CO | Art. 271a CO

Le bailleur est en droit, même pendant la période de protection du locataire, de signifier le congé pour l’échéance, tout en invoquant des circonstances exceptionnelles. Il ne suffit donc pas de constater que la partie bailleresse a notifié une résiliation ordinaire pour en conclure que celle-ci doit être annulée (art. 271a al. 1 let d CO) ; il y a plutôt lieu d’examiner si les conditions de validité du congé extraordinaire (art. 266g CO) sont réunies.

Klageänderung nach Erteilung der Klagebewilligung (Verzugszinsen und Schadenersatz)

2016-05-25

Art. 227 al. 1 CPC

Im nachfolgenden Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen werden die Anforderungen an eine zulässige Klageänderung nach Erteilung der Klagebewilligung aufgezeigt. Das Gericht setzt sich hierbei insbesondere mit dem Erfordernis des sachlichen Zusammenhangs auseinander.

Etablissement des faits d’office

2015-12-14

Art. 247 al. 2 let. b ch. 2 CPC

Si les juges estiment que les pièces fournies sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, ils ont l’obligation de demander au bailleur de les compléter. Si le Tribunal pouvait valablement renoncer à vérifier que le Registre foncier détenait le document du 25 août 1998, à savoir l’accord de l’administration fiscale qui permettrait d’établir la valeur du bien immobilier, puisque les appelants auraient pu avoir accès eux-mêmes à ce document, il n’en va pas de même de l’interpellation du notaire. En effet, le Tribunal ne disposait pas des éléments nécessaires pour statuer sur le calcul de rendement, de sorte qu’il ne pouvait renoncer à un tel acte d’instruction, même en procédant à une appréciation anticipée des preuves.

Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen

2015-11-09

Art. 257 al. 1 CPC

Gegenstand des Entscheids war die Frage, ob zwischen den Parteien ein Mietvertrag über einen Gastronomiebetrieb und eine Wirtewohnung in derselben Liegenschaft zustande gekommen ist. Das Gericht verneinte sowohl das Vorliegen einer klaren Sach- als auch dasjenige einer klaren Rechtslage.

Mise en demeure de loyer

2014-09-08

Art. 1 CCR | Art. 257d CO

Les dispositions du Contrat–cadre romand (CCR), déclarées de force obligatoire dans le canton de Genève par arrêté du Conseil fédéral du 25 juin 2008, prévalent sur les dispositions contractuelles éventuellement contraires. Le délai de la mise en demeure pour exiger un paiement par trimestre peut être plus court que le délai comminatoire de 30 jours de l’article 257 d CO. Toutefois, il devrait être d’au moins dix jours.

Résiliation pour non-paiement de loyer

2015-06-22

Art. 257d CO

L’on ne saurait considérer sans autre que les avis comminatoires sont automatiquement reçus sept jours après leur envoi par pli recommandé. En effet, le délai de garde ne commence à courir qu’à partir du moment où le destinataire a été avisé de l’arrivée de l’envoi à l’office de retrait ou de distribution.

Restituzione anticipata della cosa senza proposta di un nuovo conduttore

2014-01-13

Art. 257e CO | Art. 264 CO

In questo caso si chiarisce il da farsi, nei casi in cui i conduttori restituiscono l’ente locato senza aver cercato un subentrante e l’obbligo del locatore di non fidarsi solo della ricerca dei locatari, bensì di reperire anche lui un subentrante.

Mietzinsherabsetzung wegen Wassereintritts in Keller und Schimmelbildung

2015-05-12

Art. 92 al. 2 CPC | Art. 259d CO | Art. 259a CO

Im vorliegenden Entscheid werden Ausführungen zur Berechnung des Streitwerts bei einer Klage auf Mängelbeseitigung gemacht. Es ist auf die wahrscheinliche Dauer des Gerichtsverfahrens und der anschliessenden Mängelbeseitigung abzustellen. Weiter wurden die Voraussetzungen zur Mietzinshinterlegung geprüft und hier bejaht. Die Wassereintritte in zwei Kellerräumen und die Schimmelbildung an den Wänden und Decken dieser Räume wurden vom Gutachter als Baufehler qualifiziert und stellen daher einen Mangel am Mietobjekt dar, welcher zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigt. Der Entscheid enthält Ausführungen über die Höhe und den Zeitraum der Herabsetzung.

Mietzinserhöhung nach umfassender Überholung

2015-11-20

Art. 14 OBLF | Art. 269d CO | Art. 270b CO

Mietzinserhöhungen nach umfassenden Überholungen sind häufig Gegenstand aufwendiger gerichtlicher Streitigkeiten. Das nachfolgend zitierte Urteil legt diesbezüglich und auf Mieterseite dar, welche Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Einrede des übersetzten Ertrags bestehen als auch welche Anforderungen an die Widerlegung der in Artikel 14 Absatz 1 VMWG aufgestellten Wertvermehrungsvermutung – 50 bis 70 %–Regel – zu setzen sind. Auf Seiten des Vermieters wird aufgezeigt, ob Mieterentschädigungen und Verzinsungskosten den Baukosten hinzuzurechnen sind, welche Anforderungen an die Substantiierung geltend gemachter Baukosten zu stellen sind und welcher Verteilschlüssel auf die Kosten für allgemeine Gebäudeteile anzuwenden ist.

Congé annulable – sous-location

2015-03-02

Art. 262 CO | Art. 270 al. 1 CO

Lorsque la bailleresse motive le congé par son souhait de recouvrer la libre disposition de l’appartement litigieux afin de le louer à un locataire de son choix, le locataire ne peut se prévaloir du droit à sous-louer l’appartement pour fonder un intérêt prépondérant à celui du bailleur, alors qu’il est établi qu’il n’occupe plus l’appartement depuis des années et qu’il n’est pas démontré qu’il compte le réintégrer.

Kündigung durch einen gewillkürten Stellvertreter

2015-04-28

Art. 271 CO | Art. 271a CO

Das nachfolgend zitierte Urteil setzt sich mit der Frage auseinander, ob eine durch eine gewillkürte Stellvertretung unterzeichnete Kündigung rechtliche Wirkungen entfaltet. Zudem werden die Anfechtbarkeit einer Kündigung im Falle eines allfälligen Verstosses gegen Treu und Glauben im Sinne der Artikel 271 und 271a OR thematisiert und die Voraussetzungen, die zu einer Erstreckung eines geschäftlichen Mietverhältnisses führen können, aufgeführt.

Adaptation partielle du loyer – réserve de hausse

2015-06-01

Art. 18 OBLF

En se prévalant du maintien de la situation antérieure des charges, le bailleur renonce provisoirement à appliquer un critère pour pouvoir s’en prévaloir ultérieurement, lorsque l’évolution des charges lui sera plus favorable. Cette méthode équivaut donc à une adaptation partielle du loyer au sens de l’article 18 OBLF, qui n’est possible qu’à la condition d’être chiffrée.

Rechtsnatur und Folgen eines Vertragsverhältnisses über ein Café/Dancing

2015-01-22

Art. 253 CO | Art. 275 CO | Art. 279 CO | Art. 284 CO

In diesem Entscheid werden die Kriterien für das Vorliegen eines Mietverhältnisses und diejenigen für die Pacht erörtert. Der konkrete Vertrag betreffend ein Café/Dancing wird als Pachtverhältnis qualifiziert. Weitere Erwägungen beziehen sich auf die Unterhaltspflichten der beteiligten Parteien.