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Amende disciplinaire – Annulation de jugement

2015-06-29

Art. 30 al. 1 Cst | Art. 128 al. 1 CPC

La décision visant à fixer une amende disciplinaire est une décision finale qui doit être prise par le Tribunal des baux et loyers dans sa composition régulière, cette autorité devant siéger avec assesseurs paritaires sous la présidence d’un juge de carrière. Lorsque le Tribunal statue dans une composition irrégulière pour prononcer une amende disciplinaire, la décision doit être annulée ; en effet, elle viole la garantie constitutionnelle de l’article 30 alinéa 1 Cst.

Miete über eine erst projektierte Mietsache (Gartencenter)

2013-06-18

Art. 1 al. 1 CO | Art. 156 CO | Art. 253 CO

In diesem Entscheid wird den Voraussetzungen nachgegangen, unter welchen ein Mietvertag über ein sich erst in der Projektierungsphase befindliches Gartencenter rechtsgültig zustande kommt. Auch stellt sich die Frage, wie sich eine vertraglich festgesetzte Suspensivbedingung auf den einmal rechtsgültig entstandenen Mietvertrag auswirkt. Abschliessend werden die Bedingungen der Haftung aus culpa in contrahendo thematisiert.

Prolongation «de fait» du bail – demande de baisse de loyer

2013-09-27

Art. 253 ss CO

Une procédure de contestation introduite par les locataires peut suspendre les effets de la résiliation jusqu’à décision définitive et exécutoire. Néanmoins, il ne s’agit que d’une prolongation « de fait » du bail qui ne saurait être assimilée à une prolongation au sens des art. 272 ss CO. Durant cette période, l’indemnisation versée ne ressort plus des art. 257 ss CO et ne peut faire l’objet d’une demande de baisse de loyer.

Gültige Vereinbarung über Nebenkosten?

2014-09-10

Art. 62 CO | Art. 120 CO | Art. 257a CO | Art. 260a CO

Genügt der handschriftliche Vermerk im Mietvertrag „zulasten der Mieter“ um eine Forderung auf Bezahlung der Nebenkosten einer vermieteten Stockwerkeigentumswohnung zu begründen? Die Frage wurde verneint und darum die Rückforderung der geleitsteten Beträge gestützt auf ungerechtfertigte Bereicherung geprüft. Beide Parteien machen die Verrechnung geltend.

Kündigung der Wohnung wegen Vogelfütterns

2014-08-18

Art. 257d CO | Art. 271 s. CO

Aufgrund der Taubenfütterung und des Zahlungsrückstands wurde der Mieterin nach wiederholter Abmahnung gekündigt. Der Einwand der Mieterin, die Kündigung sei erfolgt, weil sie Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend gemacht habe, wurde nicht geteilt.

Résiliation anticipée du bail à loyer

2013-12-16

Art. 257f al. 3 CO

Le fils de la locataire est l’auteur des troubles qui ont amené à la résiliation anticipée du bail. Néanmoins, ses visites n’étaient à l’évidence pas souhaitées par la locataire, qui a pris les mesures que l’on pouvait raisonnablement exiger d’elle pour empêcher son fils de pénétrer chez elle. L’intéressé s’est néanmoins introduit contre la volonté de la locataire chez elle. Le fils de la locataire ne peut dès lors pas être considéré comme un auxiliaire dont la locataire devrait répondre et ses actes ne lui sont pas imputables compte tenu des circonstances particulières de l’espèce.

Fristlose Kündigung und Mietzinsherabsetzung wegen eines Brandes (Rohbaumiete)

2013-04-18

Art. 259d CO | Art. 259b let. a CO

Aufgrund eines technischen Defekts an einem Gerät der Mieterin entstand ein Brand, der die Mieterausbauten zerstörte und das Mietobjekt erheblich beschädigte. Trotz von Seiten der Vermieter durchgeführter Sanierungsmassnahmen am Grundausbau empfand die Mieterin die Räumlichkeiten als vollkommen gebrauchsuntauglich, weshalb diese den Mietvertrag unter Berufung auf Artikel 259b litera a OR fristlos kündigte. Das Urteil behandelt einerseits die Prozessvoraussetzungen einer die Kündigung betreffenden Feststellungsklage und andererseits die Anforderungen und Auswirkungen eines selbst zu verantwortenden Mangels.

Modification unilatérale du contrat par le bailleur

2014-02-10

Art. 269d CO

Dans un contrat de durée indéterminée, l’introduction d’une échéance finale, même soumise à l’avènement d’une condition suspensive résolutoire, consiste en une modification unilatérale du bail qui a strictement les mêmes effets qu’une résiliation de bail et empêcherait simultanément la locataire de la contester. Conformément à la doctrine, elle ne saurait être imposée unilatéralement à la locataire et ce d’autant moins que l’avis de modification fait expressément référence à une impossibilité pour cette dernière de solliciter une prolongation de bail.

Congé annulable

2014-04-14

Art. 271 CO | Art. 43 al. 1 LDTR

Selon la LDTR, le bailleur qui a l’intention d’exécuter des travaux importants doit aviser le locataire de son projet et des conséquences de la modification de loyer qui en résulte. En cas de non-respect de cette obligation, le Département peut refuser la délivrance de l’autorisation requise. Ainsi, le non-respect de cette obligation n’a pas d’effets de droit privé et ne rend pas le congé donné au locataire illicite.

Kündigung wegen Schiffsreparaturen

2014-04-24

Art. 271 CO | Art. 271a al. 1 let. b CO | Art. 271a al. 2 CO

Nach wiederholten Abmahnungen wird das Mietverhältnis von Vermieterseite gekündigt. Stein des Anstosses war insbesondere, dass die Mietenden Schiffe, Anhänger und dergleichen auf der Parzelle lagerten und daran arbeiteten. Auch wurde die Garage als Reparaturwerkstatt verwendet. Das Urteil behandelt die Fragen, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ob die Vermieterschaft eine einseitige Vertragsänderung durchsetzen wollte sowie ob durch den Rückzug der Kündigung der Garage eine Einigung zustande gekommen ist, die eine Kündigungssperre ausgelöst hätte. Das Gericht hat die Fragen verneint.

Action en libération de dette – audience de conciliation

2014-02-10

Art. 83 al. 2 LP | Art. 198 lit. e ch. 1 CPC

La question de savoir si, dans le cas où elle est incompétente, l’autorité de conciliation, hors l’exercice d’une compétence juridictionnelle, soit dans le cadre d’une procédure de conciliation au sens étroit, doit refuser d’entrer en matière sur une requête n’est pas régie par la loi. Cette question est controversée en doctrine. En revanche, il est mis en exergue l’obligation de ladite autorité de rendre les parties attentives à son éventuelle incompétence.

Zulässigkeit von Schiedsgutachten

2015-05-18

Art. 248 CPC | Art. 250 CPC | Art. 252 CPC | Art. 253 CPC | Art. 254 CPC | Art. 255 CPC | Art. 256 CPC | Art. 257 CPC

Bei der Miete und Pacht von Wohnräumen ist es nicht zulässig, bestimmte Fragen im Streitfall an einen privaten Dritten als Schiedsgutachter zu delegieren.

Ausstandsgründe

2013-01-10

Art. 248 CPC | Art. 250 CPC | Art. 252 CPC | Art. 254 CPC | Art. 255 CPC | Art. 256 CPC | Art. 257 CPC

Art. 248 lit. a i.V.m. Art. 250 ZPO; § 3 lit. f der Vollzugsverordnung des Kantons Schwyz zum Schweizerischen Obligationenrecht vom 25. Oktober 1974; Mieterausweisung. Eine Mieterausweisung kann einzig beim Vorliegen eines klaren Falles nach Massgabe von Art. 248 lit. b i.V.m. Art. 257 ZPO in einem summarischen Verfahren erwirkt werden. Eine kantonale Bestimmung, welche die Mieterausweisung allgemein dem summarischen Verfahren im Sinne von Art. 248 lit. a i.V.m. 250 ZPO zuweisen will, verstösst gegen die derogatorische Kraft des Bundesrechts.

Autorisation de procéder, notification à la mauvaise adresse

2013-10-25

Art. 209 CPC | Art. 334 al. 4 CPC

Si l’autorisation de procéder a été délivrée par erreur à la fausse adresse, une deuxième autorisation de procéder à la bonne adresse est nécessaire. C’est seulement celle-ci qui déclenche le délai d’action.

Bail d'habitation; colocataires; qualité pour agir en annulation du congé notifié par le bailleur

2014-12-02

Art. 70 CPC | Art. 87 CPC

Les colocataires forment une consorité nécessaire dans l'action en annulation du congé. Il suffit que tous les colocataires soient parties au procès ; en cas de désaccord entre eux, un colocataire a qualité pour agir seul pour autant qu'il assigne aux côtés du bailleur le ou les colocataires qui ne veulent pas contester le congé

Défaut; contestation d'une décision de refus de restitution

2013-11-07

Art. 149 CPC | Art. 206 CPC | Art. 308 CPC | Art. 319 CPC

L'exclusion de toute voie de recours n'est pas opposable à la partie défaillante lorsque le refus entraîne la perte définitive de l'action ou d'un moyen d'action.

Dépens en procédure de conciliation

2015-01-23

Art. 113 al. 1 CPC

Interdiction d'allouer des dépens en procédure de conciliation (art. 113 al. 1, 1re phrase, CPC). Cette disposition n'empêche pas le juge ordinaire d'allouer, dans le cadre du jugement au fond, des dépens pour la procédure de conciliation.

Examen de la validité de l'autorisation de procéder

2014-06-16

Art. 59 CPC | Art. 60 CPC | Art. 209 CPC

Est irrecevable le recours, interjeté auprès de la cour cantonale, dirigé contre l'autorisation de procéder délivrée par une autorité de conciliation. Il incombe au juge compétent, devant lequel la demande doit être déposée dans le délai de l'art. 209 al. 3 CPC, de se prononcer, dans l'examen des conditions de recevabilité (cf. art. 59 CPC), quant à la validité de l'autorisation de procéder.

Fausse indication de la partie

2013-08-19

Art. 59 CPC | Art. 132 CPC

Une fausse indication de la partie doit être corrigée par l’autorité de conciliation, s’il s’agit d’une méprise évidente et de surcroît s’il est établi, qui est visé.

Miete von Wohnräumen; Umfang des Anspruchs auf rechtliches Gehör

2014-02-17

Art. 59 CPC | Art. 204 CPC | Art. 209 CPC

Art. 204, 209 sowie 59 ZPO; persönliches Erscheinen zur Schlichtungsverhandlung; gültige Klagebewilligung als Prozessvoraussetzung. Pflicht zum persönlichen Erscheinen an der Schlichtungsverhandlung, wenn eine juristische Person Partei ist. Rechtsfolge der Missachtung der Pflicht zum persönlichen Erscheinen.