2004-12-17
Art. 266n ORSi le congé donné par le bailleur n’est pas communiqué séparément au locataire et à son conjoint, il est nul. La nullité d’un congé peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit. Le fait de s’être volontairement abstenu d’invoquer le motif de nullité alors qu’ils le connaissaient constitue de la part des locataires un comportement abusif.
2004-09-17
Art. 269 ORKann das ursprünglich investierte Eigenkapital nicht mit genügender Sicherheit ermittelt werden, scheitert der Beweis des ungenügenden Nettoertrages von vornherein. Es genügt nicht, mittels Einreichung einer Bilanz das investierte Eigenkapital „plausibel“ zu machen.
2005-03-14
Art. 269d Abs. 1 OR | Art. 269d Abs. 2 OR | Art. 274d Abs. 3 ORSi l’avis de hausse de loyer doit être motivé et le locataire en mesure d’obtenir, dès la procédure de conciliation, les éléments sur lesquels le bailleur fonde ses prétentions, cette règle ne dispense pas le juge d’exiger du bailleur qu’il complète ses allégués si ceux-ci se révèlent insuffisants. Retenir le contraire aurait pour conséquence de vider la maxime inquisitoire sociale de sa substance dans toute procédure en validation de hausse.
2004-03-26
Art. 270 ORIl y a lieu de limiter les prétentions du nouveau locataire dans le cadre d’une procédure en fixation du loyer initial au loyer payé par le précédent locataire.
2005-09-07
Art. 271 OR | Art. 272 OREine Interessenabwägung unter dem Gesichtspunkt eines Missverhältnisses hat zwar auch schon bei der Kündigung ihren Platz, darf aber nicht im Sinne des Erstreckungsrechts ausfallen, da dieses sonst reine Makulatur bliebe.
2005-03-11
Art. 253b Abs. 3 OR | Art. 274d Abs. 3 OR | Art. 60 WFGFür Mietzinsstreitigkeiten bei Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals sind nicht die Schlichtungsbehörden zuständig, sondern das Bundesamt für Wohnungswesen. Nachdem die Vermieterin einen Antrag auf Nichteintreten wegen Unzuständigkeit gestellt hatte, musste die Schlichtungsbehörde die Frage der Zuständigkeit von Amtes wegen abklären.
2004-07-12
Art. 261 OR | Art. 261a ORDer Beklagte hat die Liegenschaft seiner Tochter abgetreten und verfügt nur noch über ein Wohnrecht. Trotzdem wird die Passivlegitimation bejaht, da die Tochter dem Beklagten mit stillschweigender Vereinbarung gestattet hat, die Wohnung mietweise einem Dritten zu überlassen.
2004-04-05
Art. 263 OR | Art. 264 ORLe bailleur ne peut s'opposer au transfert des actions d'une société anonyme; en revanche, il peut refuser qu'un ancien actionnaire perde sa qualité de colocataire dès lors que cela aurait représenté un risque concernant le paiement du loyer. Or, tant l'article 264 que l'article 263 CO prévoient que le bailleur doit être informé et donner son accord.
2004-06-02
Art. 267a Abs. 1 OR | Art. 267a Abs. 2 OREine Mängelrüge muss inhaltlich hinreichend substanziiert sein. Pauschale Verweise genügen nicht. Sind die Mängel im gleichzeitig geführten Strafverfahren präzisiert, so liegt eine den Anforderungen von Art. 267a Abs. 1 OR genügende Mängelrüge vor. Auch die vorgelegten Rechnungen müssen hinreichend substanziiert sein.
2004-03-08
Art. 269 ff. ORUne décision de l'Office cantonal du logement restée sans recours auprès du Tribunal administratif ne prive pas le locataire de la protection instituée par le titre huitième du Code des obligations, et en particulier des dispositions sur la protection contre les congés. La juridiction des baux et loyers doit alors examiner la conformité du congé donné par le bailleur sur réquisition de l'Office cantonal du logement aux dispositions pertinentes du droit privé fédéral.
2002-01-19
Art. 269 ORLe rendement de la chose louée est le rendement net des fonds propres investis par le propriétaire. En ce qui concerne les immeubles propriété de sociétés immobilières, le prix de vente des actions de celles-ci n’est pas considéré comme la valeur d’achat de l’immeuble. La valeur de sortie d’un tel immeuble fixée par l’administration fiscale pour la liquidation de la société immobilière et le transfert de l’immeuble au nom de l’unique actionnaire de celle-ci n’est pas non plus pertinente pour déterminer les fonds propres investis par le propriétaire.
2004-10-25
Art. 269d ORBei der Bestimmung der Anlagekosten rechtfertigt es sich grundsätzlich, die Bauzeitverzinsung zu berücksichtigen, auch wenn die gesamten Erstellungskosten mit Eigenkapital finanziert wurden. Wirtschaftlich betrachtet ist es dasselbe, wie wenn der Vermieter einen Baukredit aufnimmt und entsprechende Zinszahlungen zu erbringen hat. Voraussetzung ist, dass die Bauzeitverzinsung vom Vermieter näher substanziiert und belegt wird.
2003-12-08
Art. 269 OR | Art. 269a OR | Art. 270 ORDans les deux situations qui lui étaient soumises, le Tribunal pouvait procéder par le biais de la méthode absolue, qui détermine le rendement possible de la chose louée. Toutefois, il a appliqué la méthode absolue pour la sortie de régime HLM et la méthode relative pour la demande de baisse. Le fait de procéder ainsi à deux calculs différents pour une même cause crée une insécurité juridique inacceptable, partant arbitraire.
2005-01-20
Art. 269a lit. b ORDie Mitberücksichtigung von Pauschalen kann ausnahmsweise zulässig sein, namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt. Dabei muss gewährleistet sein, dass dies nicht zu einer überhöhten Kostensteigerung führt und keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt.
2003-12-08
Art. 270a ORUn locataire peut demander une baisse de loyer pour l'échéance d'une période d'indexation en se prévalant d'un motif absolu ou de la méthode relative. À l'occasion d'une échéance du bail, l'une ou l'autre des parties peut remettre en cause le montant du loyer, même si le bail prévoit la reconduction d'un loyer indexé.
2003-12-18
Art. 28 ORBei einem Dauerschuldverhältnis besteht ein höheres Mass an Aufklärungspflichten. Der Vermieter eines Restaurants mit Musikbetrieb muss vor Vertragsabschluss über restriktive behördliche Auflagen für den Musikbetrieb orientieren.
2003-05-26
Art. 60 OR | Art. 127 ORUn seul et même acte peut constituer simultanément la violation d'un contrat (au sens de l'art. 97 ss CO) et un acte illicite (au sens des art. 41 ss CO). Dès lors, on ne saurait exclure "prima facie" la responsabilité délictuelle des locataires tout en admettant leur responsabilité contractuelle. Cet examen a une incidence sur la prescription qui est respectivement de dix ans ou de un an.
2003-02-10
Art. 257d Abs. 1 ORL'art. 257d al. 1 CO est un cas particulier d'application de l'art. 107 CO, qui prescrit la fixation d'un délai convenable pour l'exécution du contrat par la partie en demeure, avant la résiliation dudit contrat. Le but du délai de 30 jours accordé au locataire consiste à lui permettre de réunir les fonds et verser le loyer dû pour éviter le congé dont il est menacé. Si le locataire fait valoir qu'en raison de l'extrême brièveté du délai, soit 5 jours, il renonce à tenter de réunir les fonds, on doit alors admettre la nullité du congé.
2003-02-10
Art. 259g OR | Art. 259h Abs. 2 ORL'obligation faite au locataire de saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné ne saurait, en soi, faire obstacle à un prononcé de mesures provisionnelles, qui peuvent être demandées en tout temps par le bailleur.
2004-01-29
Art. 261 OR | Art. 261a ORDer Beklagte hat die Liegenschaft seiner Tochter abgetreten und verfügt nur noch über ein Wohnrecht. Die Klage der Mieter auf Herabsetzung des Mietzinses wird deshalb mangels Passivlegitimation abgewiesen.