Procédure en validation de hausse – Maxime d’office

Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer signé le 31 octobre 1986 portant sur un appartement de 5 pièces à G.
Le 8 mars 2004, la bailleresse a fait notifier au locataire un avis de majoration de loyer le faisant passer de fr. 9'787.80 par an à fr. 11'352.- dès le 1er juillet 2004. La hausse de loyer était motivée par les loyers usuels du quartier.
Le locataire a contesté la hausse de loyer devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. La tentative de conciliation a échoué. Le 16 juillet 2004, la bailleresse a introduit sa demande en majoration de loyer devant le Tribunal des baux et loyers. Cet acte de procédure ne contient pas d'indication sur les objets compara¬tifs sur lesquels la bailleresse fonde ses prétentions. La bailleresse a sollicité un délai supplémentaire pour compléter son écriture sur le sujet. Lors de l'audience du 16 octobre 2004, la bailleresse a réitéré sa demande de délai pour fournir des exemples de comparaison. Le locataire s'y est opposé. Sur quoi, le Tribunal des baux et loyers a rendu, le 15 décembre 2004, un jugement, statuant sur incident, et rejetant la requête de la bailleresse. Le jugement précise notamment que le bailleur devait disposer des exemples de comparaison suffisants déjà au moment de la notification de la hausse pour pouvoir les produire au locataire sur sa demande et au plus tard devant l'instance de conciliation.

2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 274d al. 3 \nCO. Elle fait valoir que les premiers juges auraient dû lui permettre de\n compléter ses allégués, ce d'autant plus qu'elle affirmait être en \nmesure de produire des exemples de loyers comparatifs en suffisance, \nmais que la réunion des documents nécessitait un délai supplémentaire \npour ce faire.

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2.1 Les litiges en matière de droit du bail sont jugés selon la \nmaxime inquisitoire sociale prescrite par l'article 274d al. 3 CO.
La\n maxime inquisitoire a été adoptée pour tenir compte du nombre important\n de cas dans lesquels les plaideurs sans connaissances juridiques \ncomparaissent en personne. Ce principe ne doit toutefois pas être \ncompris comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à \nrejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur \nincombant (ACJC/878/2003).
En application de la maxime inquisitoire, \nle juge doit interroger les parties et les informer de leurs devoirs de \ncollaboration et de production des preuves, enfin s'assurer que les \nallégations et offres de preuves sont complètes, s'il a des motifs \nobjectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son obligation ne va \ntoutefois pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner \nles preuves et de les présenter (ATF 125 III 231).
La maxime \ninquisitoire ne dispense pas les parties du fardeau de l'allégation des \nfaits pertinents à la solution du litige : le Tribunal des baux et \nloyers n'a pas l'obligation d'établir d'office des faits qui n'ont pas \nété articulés avec précision par celui qui entend les invoquer et auquel\n il ne saurait se substituer pour formuler son argumentation et la \njustifier (ACJC/284/2000); le juge doit en revanche interpeller la \npartie à laquelle incombe le fardeau de l'allégation en l'invitant à \ncompléter ses allégués insuffisants ou imprécis \n(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/-SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure \ncivile genevoise, no 2 ad art. 435). En revanche, lorsque les allégués \net moyens des parties sont suffisamment intelligibles, le Tribunal est \ntenu d'instruire et de faire administrer des preuves sur tous les \néléments pertinents. S'il ne le fait pas, il viole le droit à la preuve \n(ATF 114 II 289).
L'assignation, acte essentiel de la procédure, a \npour objet la présentation des allégués : à sa lecture, tant le juge que\n la partie citée doivent en effet saisir les circonstances de fait sur \nlesquelles la partie demanderesse fonde ses prétentions. En matière de \nbaux et loyers, le législateur a toutefois prévu la forme simplifiée de \nla requête, qui se distingue de l'assignation par de moindres exigences \nd'ordre formel et consiste en un acte écrit contenant les éléments \nnécessaires pour déterminer au moins l'identité des parties, l'objet du \nlitige et les conclusions (BERTOSSA/GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, op. cit. \nno 7 ad 5 LPC et 3 ad art. 427 LPC).
La Chambre d'appel de céans a \nainsi déjà récemment jugé (cf. en particulier ACJ/1289/2004 et autres \nrendus le même jour) qu'un bailleur qui produisait un nombre insuffisant\n d'exemples comparatifs devait être invité à compléter ses allégués, \nmais qu'il ne pouvait exiger de pouvoir formuler une seconde offre de \npreuves, lorsque la première - suffisante en soi - était accompagnée de \npièces jugées non probantes (ACJ/1144/2003). L'ATF publié in SJ 2001 p. \n278, sur lequel s'appuie le jugement attaqué, concerne d'ailleurs \nprécisément une procédure lors de laquelle le bailleur avait fait état \nd'exemples comparatifs en nombre suffisant, lesquels avaient toutefois \nété écartés, mais ne traite pas du droit (éventuel) d'un plaideur à être\n autorisé, en début de procédure, à compléter les allégués jugés \ninsuffisants d'une requête introductive d'instance.

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2.2 In casu, la bailleresse, qui plaidait sans être assistée d'un \nmandataire rompu aux problèmes de bail à loyer, a présenté une requête \nde hausse de loyer, fondée sur les loyers comparatifs du quartier, en \nindiquant qu'elle s'appuyait sur des exemples de loyers comparatifs en \nsuffisance. Un délai lui était toutefois nécessaire, pour réunir les \ndocuments justificatifs nécessaires. Lors de la comparution personnelle \ndes parties ordonnée d'entrée de cause, elle a réitéré sa demande de \ndélai et déclaré devoir collecter les documents pour pouvoir les \nproduire.
Au vu de l'insuffisance des allégués de la bailleresse \ncontenus dans la requête introductive d'instance, la maxime inquisitoire\n rappelée ci-dessus imposait aux premiers juges soit de lui impartir un \ndélai pour les compléter et produire ses pièces justificatives, soit de \nla convoquer à l'audience de comparution personnelle en spécifiant \nexpressément sur la convocation qu'elle était invitée, à cette occasion,\n à compléter ses allégués et à déposer tous documents dont elle \nentendait faire état; cette seconde solution aurait en particulier eu \nl'avantage de ne pas rallonger la procédure, qui en la matière doit \nrevêtir un caractère simple et rapide, et qui peut se dérouler pour \nl'essentiel oralement sans contrevenir au droit fédéral.

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2.3 L'intimé soutient par ailleurs à tort que la bailleresse devait \nen tout état être en mesure de fournir au locataire, dès la notification\n de la demande de hausse, les exemples comparatifs suffisants pour \njustifier la hausse de loyer requise.
Ainsi que la Chambre d'appel \nl'a déjà récemment retenu (ACJ/1289/2004 et autres rendus ce même jour),\n si l'avis de hausse doit être motivé et le locataire doit être en \nmesure d'obtenir, dès la procédure de conciliation, les éléments sur \nlesquels le bailleur fonde ses prétentions (art. 269d al. 1 et 2 CO et \n19 al. 1 litt. a ch. 4 OBLF), cette règle ne dispense pas le juge \nd'exiger du bailleur qu'il complète ses allégués si ceux-ci se révèlent \ninsuffisants. Retenir le contraire aurait pour conséquence de vider la \nmaxime inquisitoire sociale de sa substance dans toute procédure en \nvalidation de hausse.
Enfin, rien ne laisse supposer que l'on soit in\n casu dans le cadre d'une hausse de loyer « prospective », comme le \nretiennent les premiers juges. La bailleresse allègue en effet dans sa \nrequête introductive que la hausse résulte d'une enquête préalable, et \nsollicite un délai pour produire les documents en justifiant.

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2.4 Le grief tiré de la violation de l'art. 274d al. 3 CO est dès lors fondé.