Prolongation de bail - Logement subventionné
Base légale
Nom du tribunal
Chambre d’appel en matière de baux et loyers de Genève
Date
05.05.2008
Résumé
Les normes d’application des constructions subventionnées sont d’intérêt public et sont prioritaires aux intérêts particuliers du locataire. La prolongation de bail d’une année prévue en cas de résiliation pour sous-occupation d’un logement social (art. 18 al. 1 du règlement d’exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires) ne dispense pas le juge d’examiner si le locataire peut prétendre à une prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu’il doit obligatoirement effectuer.
Exposé des faits
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer portant sur la
location d’un appartement de 4 pièces à G.. Cet appartement est soumis à
la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4
décembre 1997 ainsi qu’à son règlement d’exécution du 24 août 1992 et
est classé dans la catégorie HLM.
Par décision du 22 septembre 2005,
la Direction du logement a confirmé à la locataire qu’elle requérait
des bailleurs de l’appartement qu’elle occupe qu’ils résilient le bail
au motif de sous-occupation. Par avis de résiliation du 23 septembre
2005, les bailleurs ont résilié le contrat de bail pour le 31 décembre
2005.
En date du 24 octobre 2005, la locataire a saisi la Commission
de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête en annulation
de congé. A titre subsidiaire, elle a sollicité une prolongation de
bail.
Le Tribunal des baux et loyers a rendu un jugement le 18 juin
2007, déclarant valable le congé notifié le 23 septembre 2005 pour le 31
décembre 2005 et accordant à la locataire une uniquement prolongation
de bail de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2008. Les bailleurs ont fait
appel de ce jugement.
Considérations
2. Aux termes de l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une
prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa
famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le
justifient.
S’agissant des conséquences pénibles du congé, la
jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d’un
contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles
seules des conséquences pénibles au sens de l’art. 272 CO, car elles
sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas
supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat ;
une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si
le report du congé permet d’espérer une atténuation des conséquences et
laisse prévoir qu’un déménagement ultérieur présentera un inconvénient
moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 cons. 3a p. 198 ; ATF 102 II
254).
Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d’un
objet loué équivalant à celui qu’il doit quitter est tenu d’accepter de
payer un loyer usuel pour la catégorie d’objets loués considérée, à
moins que celui-ci puisse être qualifié d’abusif ; s’il limite d’emblée
le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux qui
en représentent la contrepartie équitable et usuelle ; de même, il ne
saurait refuser de déménager dans un endroit où il est moins connu de la
clientèle car un tel inconvénient – lié à la résiliation elle-même – ne
constitue pas en soi une conséquence pénible au sens de la loi (ATF non
publié du 18.4.94 C. c./X. SA).
L’octroi d’une prolongation suppose
également, selon une jurisprudence constante, que le locataire ait
entrepris ce que l’on pouvait raisonnablement attendre de lui pour
remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu’il
sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant
toutefois moins rigoureux à ce stade qu’à celui de la seconde
prolongation (ATF 116 II 448 cons. 1 ; ATF 110 II 254 = JT 1985 I
265-266 ; ATF 102 II 254 = JT 1977 I 558 ; ACJ no 218 du 31.8.92 A. SA
c/ SI X.).
Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se
fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du
contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des
parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses
proches parents ou alliés et l’urgence de ce besoin, et la situation sur
le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2
CO).
Selon une disposition légale cantonale genevoise, en matière
d’évacuation de logements subventionnés, le locataire dispose, pour
évacuer les locaux, d’un délai d’une année au plus à compter de la
notification du congé par le bailleur. A l’échéance de ce délai, le
bailleur est tenu, sur simple réquisition du service compétent,
d’introduire à ses frais une procédure d’évacuation (art. 19 al. 1 et 2
du règlement d’exécution de la loi générale sur le logement et la
protection des locataires).
Les normes d’application des
constructions subventionnées sont d’intérêt public et sont prioritaires
par rapport aux intérêts particuliers du locataire. Le délai de départ
différé d’une année suivant la résiliation de bail (art. 19 al. 1 du
règlement d’exécution de la LGL) est généralement suffisant pour
remédier aux conséquences pénibles du congé, ce qui conduit en principe
au refus de toute prolongation (ACJ no 135 du 05.07.2007).
Toutefois,
la prolongation de bail prévue automatiquement en cas de résiliation
pour sous-occupation d’un logement social (art. 19 al. 1 RGL) ne
dispense pas le juge d’examiner si le locataire peut prétendre à une
prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu’il
doit obligatoirement effectuer (ACJ no 37 du 10.01.2005).
3. Compte
tenu des considérations qui précèdent, la Cour de céans retiendra que le
principe d’une prolongation de bail pour les logements subventionnés
soumis à la LGL peut dans certains cas être admis. En effet, même si
l’intérêt public découlant de certaines dispositions de la LGL prime
l’intérêt particulier du locataire, ce principe doit toutefois être
relativisé. Certes, le règlement cantonal prévoit un délai d’une année
en faveur du locataire pour demeurer dans l’appartement, ce délai
devant, toutes choses égales par ailleurs, lui permettre de trouver un
logement de remplacement. Toutefois, cette norme ne tient compte ni de
circonstances particulières relatives à la situation personnelle du
locataire, ni de la situation du marché du logement à l’époque de la
résiliation de bail.
Si une pénurie de logements vacants comme celle
qui sévit actuellement à G. impose d’éviter que les situations de
sous-occupation de logements subventionnés se prolongent pour permettre à
des familles de trouver des logements adéquats, elle rend extrêmement
difficile pour les locataires desdits logements dont le bail est résilié
de trouver un nouvel appartement, d’autant que leurs moyens financiers
s’avèrent par définition modestes. En conséquence, en présence de
circonstances particulières, telle une grave pénurie de logements
vacants, une pesée des intérêts doit être faite par le juge afin
d’examiner si une prolongation de bail supérieure à une année peut être
accordée.
En l’espèce, la Cour constate que l’intimée dispose de
revenus modestes, ce qui n’est pas contesté par les appelants, et
qu’elle a véritablement entrepris des recherches de logement soutenues,
même si ce n’est qu’à compter de l’entrée en force de la décision
administrative fondant la résiliation de bail. Toutefois, la pénurie
notoire d’appartements libres à G. rend à l’évidence ces recherches
particulièrement ardues.
Les considérations qui précèdent relatives à
la situation de la locataire et à son comportement inciteraient la Cour
à lui octroyer une prolongation de bail de 3 ans et demi à 4 ans.
Néanmoins, dès lors que l’intimée occupe un logement subventionné et que
l’intérêt public impose que les logements en sous-occupation ne le
demeurent pas trop longtemps, il conviendra de réduire cette
prolongation de bail d’un tiers à la moitié. Au regard de l’ensemble des
circonstances, la Cour accordera donc une prolongation de bail de 2 ans
et demi échéant au 30 juin 2008.
Décision
45/6 - Prolongation de bail - Logement subventionné