Missbräuchlichkeit des Mietzinses und Klagerückzug

Mit amtlichem Formular und unter Geltendmachung von Eigenbedarf kündigte der Vermieter das bestehende Mietverhältnis am 24.2.2014 per 31.5.2014 auf. In der Folge fochten die Mieter die Kündigung am 27.2.2014 bei der Schlichtungsbehörde an. Rund einen Monat später gelangten die Mieter nochmals an die Schlichtungsbehörde und begehrten die Herabsetzung des Nettomietzinses.
Am 4.6.2014 stellte die Schlichtungsbehörde mit einem Urteilsvorschlag die Unwirksamkeit der Kündigung fest, mit einem anderen wurde die Nettomiete von Fr. 2325.– auf Fr. 1955.95 herabgesetzt. Letzteres begründete die Schlichtungsbehörde im Wesentlichen mit dem gesunkenen Hypothekar- bzw. Referenzzinssatz.
Nach Ablehnung der Urteilsvorschläge gelangte der Vermieter mit Klage vom 21.7.2014 an das Bezirksgericht und begehrte die Wirksamkeit der Kündigung sowie die Festsetzung des Mietzinses auf Fr. 2362.35. Letzteres begründete er hauptsächlich mit getätigten wertvermehrenden Investitionen in Form einer Solaranlage und einer neuen Küche. Demgegenüber beantragten die Mieter mit Klageantwort vom 28.9.2014 – entsprechend dem Urteilsvorschlag vom 4.6.2014 – die Herabsetzung des Mietzinses auf Fr. 1955.95 (Eventualbegehren). Zwischen November 2014 und Januar 2015 folgten eine Instruktionsverhandlung und die Sistierung des Verfahrens.
Mit Eingabe vom 2.2.2015 teilte der Vermieter dem Gericht mit, sein Sohn habe mittlerweile entschieden, nicht mehr auf das Freiwerden des Mietobjekts zu warten. Mit Eingabe vom 17.2.2015 folgte der Rückzug der Klage betreffend die strittige Kündigung.

1. Streitgegenstand
Mit Schreiben vom 17.2.2015 zog der Kläger (Vermieter) die Klage in Bezug auf die Kündigung vom 24.2.2014 zurück. Das Verfahren ist deshalb in diesem Punkt abzuschreiben (Art. 241 Abs. 3 ZPO). Damit hat es beim Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht vom 4.6.2014, in welchem die Kündigung vom 24.2.2014 für unwirksam erklärt wurde, sein Bewenden; der Urteilsvorschlag hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids (vgl. dazu Art. 211 Abs. 3 ZPO sowie GLOOR/UMBRICHT LUKAS, Kurzkommentar zum ZPO [Hrsg. OBERHAMMER/DOMEI/HAAS], 2014, N 5 Zu Art. 211 ZPO). Strittig ist somit nunmehr die Festsetzung des monatlichen Nettomietzinses ab 1.7.2014.

2. Zum Verfahren
Im vorliegenden Prozess ist die Frage zu beurteilen, ob der Mietzins, den die Beklagten (Mieter) für die von ihnen gemieteten Wohnräume zu bezahlen haben, missbräuchlich ist. Nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gelten daher – unabhängig vom Streitwert – die Vorschriften für das vereinfachte Verfahren (Art. 243 ff. ZPO). Gestützt auf Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen. Diese sogenannte beschränkte Untersuchungsmaxime ändert aber grundsätzlich nichts an der Pflicht der Parteien, den die eigenen Ansprüche begründenden Sachverhalt vorzutragen und die entsprechenden Beweismittel zu nennen (MAZAN, Basler Kommentar, 2013, N 13 zu Art. 247 ZPO). Die Mitwirkung des Gerichts beschränkt sich darauf, die Parteien durch entsprechende Fragen und Hinweise angemessen zu unterstützen (MAZAN, a.a.O., N 15 ff. zu Art. 247 ZPO).
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5. Herabsetzungsanspruch
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5.2 Hypothekarzinssenkung (Art. 269a lit. b OR)
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5.2.2     Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass der Mietzins letztmals am 1.7.2009 an den gesunkenen Hypothekarzinssatz angepasst wurde. Damals galt ein Referenzzinssatz von 3.25 %; am 1.7.2014 betrug der Referenzzinssatz 2 % (www.referenzzinssatz.admin.ch). Unter dem Titel Hypothekar- bzw. Referenzzinssatzsenkung ergibt sich somit ein Senkungsanspruch von 13.04 % (www.mietrecht.ch; Stichwort: „Hypo-Referenzzinssatz“; PDF-Dokument „Überwälzungssätze“). Ausgehend von einem Mietzins von Fr. 2325.– ist der monatliche Mietzins von Fr. 2325.– demnach um Fr. 303.20 (Fr. 2325.– x 0.1304) auf Fr. 2021.80 zu senken.
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5.3 Wertvermehrende Investitionen (Art. 269a lit. b OR)
Der Kläger macht geltend, er habe wertvermehrende Investitionen in Form einer Solaranlage und einer neuen Küche getätigt. Dies sei bei der Festsetzung des Mietzinses zu berücksichtigen.

5.3.1     Verlangen die Mieter unter Berufung auf Art. 270a Abs. 1 OR eine Mietzinsherabsetzung, kann ihnen der Vermieter entgegenhalten, es hätten sich seit der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung mit Bezug auf andere Faktoren Kostensteigerungen ergeben (Urteil BGer 4A_530/2012 vom 17.12.2012 E. 2). Zu diesen zählen u.a. die Mehrleistungen des Vermieters i.S.v. Art. 269a lit. b OR. …

5.3.2     Der Kläger macht für den Einbau einer Solaranlage und einer neuen Küche in den Jahren 2012 und 2013 wertvermehrende Investitionen von insgesamt Fr. 36 637.60 geltend. Gemäss Rechnung vom 13.3.2012 kann der Kläger für den Einbau einer Solaranlage einen Aufwand von Fr. 12 288.45 belegen. Nicht belegt sind die unter dem Titel “Bewilligungen, Baugesuch usw.“ zusätzlich geltend gemachten Kosten von Fr. 1000.–. Es ist jedoch gerichtsnotorisch, dass in diesem Zusammenhang gewisse Kosten anfallen. Im Sinne eines Minimums sind dem Kläger daher zusätzliche Kosten von Fr. 200.– anzurechnen, so dass unter dem Titel “Solaranlage“ insgesamt Investitionen von Fr. 12 488.45 zu berücksichtigen sind.
Der vom Kläger im Zusammenhang mit der Küche geltend gemachte Aufwand von insgesamt Fr. 23 349.15 ist mit den Rechnungen vom 24.9.2013 und 9.1.2014 hinreichend dargetan.

5.3.3     Die Beklagten machen geltend, die Solaranlage funktioniere erst ab einer Aussentemperatur von 20 Grad. Bei anderen Wetterverhältnissen werde der Boiler mit Strom beheizt. Im Übrigen habe der alte Boiler ohnehin ersetzt werden müssen. Der Kläger hat diese Ausführungen nicht bestritten und bestätigt, dass der alte Boiler ausgewechselt wurde. In der aufgelegten Rechnung wird nicht ausgeschieden, welche Kosten für den Boiler und welche für die Solaranlage angefallen sind. Es kann somit nicht gesagt werden, welche Mehrkosten die Solaranlage zur Folge hatte. Auch hat der Kläger nicht belegt, ob bzw. in welchem Ausmass die Solaranlage zu einer Verringerung der beklagtischen Energiekosten geführt hat. Der Aufwand für die Solaranlage ist daher lediglich im Umfang der von den Beklagten anerkannten 50 % der Gesamtkosten, als Mehrleistung im Sinne von Art. 269a lit b OR bzw. als energetische Verbesserung im Sinne von Art. 14 Abs. 2 lit. d VMWG zu berücksichtigen.

5.3.4     Der Aufwand für die Küchenrenovation betrug Fr. 23 349.15, bestehend aus den Rechnungsbeträgen über Fr. 19 444.45 und Fr. 3904.70. Nicht berücksichtigt ist dabei die Rechnung des Malers vom 11.11.2013 im Betrag von Fr. 1112.40. Die Beklagten führen aus, die aus dem Jahr 1988 stammende Küche sei ohnehin zu ersetzen gewesen. Zudem sei die Küche nicht komplett erneuert worden und es seien einfache Materialien mit zum Teil schon vorhandenen Geräten eingebaut worden. Die angerosteten Wasserleitungen seien nicht ersetzt worden. Einige kleinere Arbeiten der Küchenmontage seien bis heute nicht fertiggestellt. Die Investitionen für die Küchenerneuerung dürften daher höchstens im Umfang von 20 % auf den Mietzins abgewälzt werden. Der Kläger räumte an der Instruktionsverhandlung ein, dass der Kühlschrank und der Kochherd nicht erneuert worden seien, da diese Geräte erst wenige Jahre alt gewesen seien. Dem widersprachen die Beklagten nicht, sie führten indes aus, dass es sich bloss beim Geschirrspüler und beim Dampfabzug um gute energieeffiziente Geräte handle. Der neue Kochherd sei weder ein Luxusgerät noch energieeffizient. Zudem zählten sie diverse Mängel der neuen Küche auf. Der Kläger bestritt diese.

5.3.5     Die Unterscheidung zwischen Mehrleistungen, die den Wert einer Liegenschaft erhöhen und unter diesem Titel eine Mietzinserhöhung rechtfertigen und den ordentlichen Unterhaltsarbeiten, die den Wert der Liegenschaft nur erhalten, ist bei Renovationen oft schwierig. Bei Küchenerneuerungen geht die Gerichtspraxis von einem Mehrwert von 20 % bei einfachen Küchen bis zu einem Mehrwert von 65 % bei Luxusküchen aus (Mietrechtspraxis/mp, Paritätische Lebensdauer-Tabelle, Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen, 2014, S. 47; LACHAT ET AL., a.a.O., S. 379). Aufgrund der Höhe der vom Kläger belegten Renovationskosten ist davon auszugehen, dass die erneuerte Küche von mittlerer bis guter Qualität ist. Es rechtfertigt sich daher, 50 % der entsprechenden Kosten als Mehrwert zu berücksichtigen. Dabei ist von den vom Kläger angegeben Gesamtkosten von Fr. 23 349.15 auszugehen. Dass die neue Kücheneinrichtung noch nicht behobene Mangel aufweist, wie die Beklagten behaupten, ist mit den von den Beklagten aufgelegten Urkunden nicht belegt. Weder die undatierte Mängelliste noch die angehängten – ebenfalls undatierten – Fotos belegen, dass die Küche Mängel aufweist.

5.3.6     Von den belegten Investitionskosten im Betrag von Fr. 35 837.60 (Fr. 12 488.45 + Fr. 23 349.15) sind 50 %, somit Fr. 17 918.80 als Mehrwertleistungen zu berücksichtigen. Sowohl bei der Küche wie auch bei der Solaranlage ist von einer Lebensdauer von 20 Jahren auszugehen (Mietrechtspraxis/mp, Paritätische Lebensdauer-Tabelle, Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen, 2014, S. 47 und 49). Somit ergeben sich jährliche Abschreibungen von Fr. 895.95 (Fr. 17 918.80 : 20). Hinzu kommen die jährlichen durchschnittlichen Zinskosten. Diese sind auf der Basis eines Zinssatzes von 2.5 % zu ermitteln. Denn um dem Risiko des Vermieters angemessen Rechnung zu tragen, ist der aktuelle Referenzzinssatz von 2 % um 0.5 % zu erhöhen. Im Übrigen ist bei der Berechnung der durchschnittlichen jährlichen Zinskosten zu berücksichtigen, dass sich die zu verzinsende Amortisationsrate jedes Jahr reduziert. Für die konkrete Berechnung ist deshalb der Zinssatz von 2.5 % zu halbieren. Die anrechenbaren jährlichen Zinskosten betragen demnach Fr. 224.– (Fr. 17 918.80 x 0.0125). Zusammen mit den jährlichen Abschreibungskosten von Fr. 895.95 belaufen sich die anrechenbaren Mehrkosten somit auf Fr. 1119.95 pro Jahr. Sie berechtigen somit zu einer monatlichen Mietzins-erhöhung von Fr. 93.30.

5.4 Allgemeine Kostensteigerung (Art. 269a lit. b OR)
Sodann macht der Kläger für die vergangenen 5 Jahre eine jährliche Kostensteigerung von 1 % geltend, die bei einer Mietzinsfestsetzung zu berücksichtigen sei. Die Beklagten sind damit nicht einverstanden.

5.4.1     Mit Kostensteigerungen im Sinne von Art. 269a lit. b OR ist ein Anstieg von Unterhalts- und Verwaltungskosten, Gebühren, Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien und ähnlichen Ausgaben gemeint. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat der Vermieter die allgemeinen Kostensteigerungen anhand einer Vergleichsrechnung nachzuweisen. Nur ausnahmsweise hat das Bundesgericht die Anwendung einer Kostenpauschale zugelassen, weil keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten liess (BGE 111 II 378 E. 3).

5.4.2     Der Kläger hat die geltend gemachte Kostensteigerung weder konkret begründet, noch ausgeführt, weshalb eine Pauschale anzuwenden sei. Bei wertvermehrenden Investitionen darf der Vermieter jedoch unter dem Titel Kostensteigerungen einen Zuschlag von 10 % auf die jährlich zu berücksichtigenden Abschreibungen erheben. Es wird in diesem Zusammenhang von einem sogenannten Unterhaltszuschlag gesprochen (BGE 118 II 415 S. 421, E. 3c/cc; LACHAT ET AL., a.a.0., S. 384). Gestützt auf die oben ermittelten wertvermehrenden Investitionen von Fr. 1119.95 hat somit eine zusätzliche Erhöhung von Fr. 112.– pro Jahr (Fr. 1119.95 x 0.10) bzw. Fr. 9.30 pro Monat zu erfolgen.
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6. Zusammenfassung
Zusammenfassend ergibt sich, dass den Beklagten unter dem Titel Hypothekarzinssenkung ein Mietzinsherabsetzungsanspruch von monatlich Fr. 303.20 zusteht. Diesem steht ein Erhöhungsanspruch des Klägers von monatlich Fr. 102.60 gegenüber (Fr. 93.30 + Fr. 9.30). Den Mietzins von Fr. 2325.– ist daher ab 1.7.2014 um monatlich Fr. 200.60 zu reduzieren (Fr. 303.20 - Fr. 102.60). Ab dem 1.7.2014 gilt demnach ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2125.– (gerundet).