Mise en demeure de loyer

Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 4,5 pièces au 6ème étage d’un immeuble sis à G.

Par plis recommandés séparés, la bailleresse a imparti aux locataires un délai au 28 juin 2013 pour verser la somme de fr. 1'590.–, représentant le solde du loyer de mai 2013, le loyer de juin 2013 et des frais de rappel. Faute de versement de l’intégralité de cette somme dans le délai imparti, elle exigerait le paiement du loyer par trimestre d’avance.

Par plis recommandés du 4 juillet 2013, la bailleresse a informé les locataires du fait que les loyers étaient désormais exigibles par trimestre d’avance.

Par avis comminatoires du 19 septembre 2013, la bailleresse a mis les locataires en demeure de lui régler, dans les trente jours, la somme de fr. 4'620.– à titre de loyers de septembre à novembre 2013. A défaut de paiement intégral dans le délai fixé, le bail serait résilié de manière anticipée.

Par avis officiels séparés du 31 octobre 2013, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 décembre 2013.

Par pli recommandé du 29 novembre 2013, les locataires ont contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Non conciliée, la cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 26 mars 2014.

Par requête en protection du cas clair déposée du 9 janvier 2014, la bailleresse a sollicité l’évacuation des locataires.

Par jugement du 2 juin 2014, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la requête de la bailleresse, qui a interjeté appel contre cette décision en temps utile.

3.3 Selon l'art. 257c CO, le loyer est payable à\nla fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail.

L'art. 1\ndu Contrat–cadre romand (ci-après : CCR) prévoit que le loyer, les acomptes de\nchauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile\ndu bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est en\nretard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait\nl'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le\nloyer, acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés\ntrimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans\nla mise en demeure.

Les\ndispositions du CCR, déclarées de force obligatoire générale dans le canton de\nGenève par arrêté du Conseil fédéral du 25 juin 2008, prévalent sur les\ndispositions contractuelles éventuellement contraires. Pour qu'un paiement par\ntrimestre puisse être exigé, le locataire doit être en retard de plus de dix\njours dans le paiement d'une mensualité et avoir été vainement mis en demeure\npar écrit. Pour être valable, la mise en demeure doit mentionner expressément\nla sanction du paiement trimestriel. Celui-ci est alors dû dès le mois suivant\nl'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (ACJC/597/2011 du 16 mai\n2011).

Le délai de la mise en demeure, qui n’est pas\nprécisé à l'art. 1 al. 2 CCR, peut être plus court que le délai comminatoire de\n30 jours de l'art. 257d CO. Toutefois, il devrait être d'au moins dix jours (Lachat, op. cit., p. 311 note 47).

3.4 Selon la théorie de la réception, une\nmanifestation de volonté est considérée comme parvenue au destinataire, dès le\nmoment où elle entre dans sa sphère de puissance, par exemple dans sa boîte aux\nlettres ou dans sa case postale; il est sans importance que le destinataire\nn'en ait pas connaissance effective (Engel,\nTraité des obligations en droit suisse, 1997, p. 132 et 133 et réf. citées ad.\nc., p. 133).

En\nmatière d'avis comminatoire, le délai commence à courir le lendemain du jour où\nle locataire a reçu l'avis du bailleur ou, s'il ne retire pas l'envoi\nrecommandé que celui-ci lui a expédié, le lendemain du 7ème jour de garde de\ncet envoi. Le premier jour du délai de garde est celui qui suit la présentation\ninfructueuse du pli par le facteur (Lachat,\nop. cit., p. 667 et réf. citées, notes 38 et 39).

3.5 En l'espèce, la bailleresse a mis\nen œuvre l'art. 1 CCR. Tenus de payer leur loyer par mois d'avance, les\nintimées se trouvaient, le 13 juin 2013, en retard de plus de dix jours dans le\nrèglement du solde du loyer de mai 2013 et de celui de juin 2013. L'appelante\nles a mis en demeure de payer ce loyer dans un délai qu'elle a fixé au 28 juin\n2013.

Toutefois,\nles plis recommandés du 13 juin 2013 n'ont pas été retirés, sans que l'on\npuisse déterminer avec certitude à quelle date a commencé à courir le délai de\ngarde. En effet, les pièces produites par la bailleresse (pièce 19) ne\ncorrespondent pas au suivi des envois du 13 juin 2013. Par conséquent, il n'est\npas possible d'examiner si les conditions permettant d'exiger le paiement par\ntrimestre d'avance des loyers (en particulier le respect du délai de la mise en\ndemeure) étaient réalisées. Si l'on admet que les locataires ont été avisés par\nla poste le 14 juin 2013, comme l'a fait le Tribunal, le délai de garde a\ncommencé à courir le 15 juin 2013 et le délai de la mise en demeure de l'art. 1\nCCR le 22 juin 2013, de sorte qu'il n'était que de six jours, soit inférieur au\nminimum admissible. Au vu de ce qui précède, il n'est pas possible de\ndéterminer avec certitude si la créance invoquée par le bailleur, à savoir les\nloyers de septembre à novembre 2013, était exigible. Il est rappelé à cet égard\nque les créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO et\ncelles qui la permettent doivent être distinguées de manière précise dans la\nsommation de payer du bailleur.

Dans le\ncadre de l'examen des conditions de l'art. 257d al. 1 CO (…) à la lumière des\nprincipes rappelés (ch. 3.3 et 3.4 ci-dessus), l'attitude des locataires entre\nle 14 juin et le 26 septembre 2013, dont fait état la bailleresse dans son\nappel, n'est pas pertinente.

En\ndéfinitive, l'état de fait n’est pas suffisamment établi et la situation juridique\nest incertaine, de sorte que le cas clair ne peut être admis. Il n'est donc pas\npossible de retenir que la procédure en contestation du congé du 31 octobre\n2013, pendante devant le Tribunal des baux et loyers est manifestement dénuée\nde toute chance de succès. Il faut laisser aux juges de la contestation du\ncongé, qui statueront par voie de procédure simplifiée régie par la maxime\ninquisitoriale sociale, le soin de déterminer si les conditions de l'art. 257d\nal. 1 CO sont réunies ou non.