Consignation de loyer
Base légale
- Art. 259f CO
- Art. 259g al. 1 CO
Nom du tribunal
Chambre d'appel en matière de baux et loyers de Genève
Date
23.04.2001
Résumé
De manière générale, la prise en charge d‘un procès contre un tiers, dont un cas particulier d‘application est visé par l‘art. 259f CO, ne fonde pas le droit à une consignation de loyer dans la mesure où l‘issue du procès, à supposer qu‘elle puisse avoir pour conséquence d‘éliminer le défaut, échappe à la maîtrise du bailleur.
Exposé des faits
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer portant sur la
location d‘un appartement sis dans un immeuble situé à proximité de
l‘ancien site des S.I.
Il est notoire que l‘association A. s‘est
installée en juin 1996 sur ce site. Depuis 1996, les locataires de
l‘immeuble se sont plaints des nuisances provenant des personnes qui
gravitent autour des lieux du site et qui occasionnent, selon eux, de
graves problèmes de bruit, de tapage nocturne, de musique jusqu‘à des
heures avancées dans la nuit, de dégradation des environs de leur
immeuble, de trafic de drogue.
Après une mise en demeure adressée à
leur bailleresse le 11 novembre 1999 afin qu‘elle fasse le nécessaire
pour éliminer les nuisances et leur accorde une réduction de loyer qui
est restée sans suite, les locataires ont consigné dès le 1er décembre
1999 l‘intégralité de leur loyer à la Caisse du Palais de justice.
Le
23 décembre 1999, les locataires ont déposé devant la Commission de
conciliation en matière de baux et loyers une requête en validation de
consignation, élimination des nuisances et diminution de loyer.
Après
l‘échec de la tentative de conciliation, la Commission a rendu, le 5
juillet 2000, une décision par laquelle elle a rejeté la requête en
consignation de loyer déposée par les locataires, ordonné à la Caisse du
Palais de justice de verser à la bailleresse la totalité des sommes
consignées et accordé aux locataires une réduction de loyer de 10 % du
1er décembre 1999 jusqu‘à la suppression des nuisances.
La bailleresse, par acte du 11 août 2000, a interjeté recours contre ladite décision.
Considérations
3. La recourante fait valoir que les conditions matérielles de la
consignation ne sont pas réunies de sorte que le Tribunal des baux et
loyers aurait dû ordonner la restitution des loyers au bailleur. Elle
invoque le caractère irréparable des défauts.
L‘art. 259g al. 1 CO
relatif à la consignation du loyer exige, entre autres conditions, que
la chose louée soit affectée d‘un défaut dont la réparation incombe au
bailleur. Il est admis que le défaut de la chose louée peut avoir sa
source dans le voisinage ou l‘attitude de tiers, par exemple le
comportement des autres locataires, peu importe qu‘il échappe ou non à
la sphère d‘influence du bailleur (SJ 1997 661). La condition liée à la
réparation du défaut est plus complexe.
A l‘origine, la consignation a
été voulue par le législateur comme un moyen de pression sur le
bailleur pour "faire valoir plus efficacement ses prétentions en remises
en état de la chose, en réduction du loyer et en dommages-intérêts" (FF
1985 I, Message p. 1418 ad 421.106). Les chambres fédérales ont
toutefois remanié la disposition initiale (259f al. 1 CO) pour aboutir à
l‘actuel art. 259g CO qui introduit comme conditions préalables à la
consignation la fixation par écrit au bailleur d‘un délai raisonnable
pour réparer le défaut ainsi que la menace de consigner le loyer si le
défaut n‘était pas réparé dans le délai imparti. Le législateur a réduit
par là le champ d‘application de la consignation à la seule prétention
du locataire à la remise en état de la chose louée, à l‘exclusion des
prétentions en réduction du loyer et en dommages-intérêts lorsque
celles-ci sont seules litigieuses, dans le but d‘influencer et
d‘accélérer les actions judiciaires (Wey, La consignation du loyer,
étude des art. 259g-259i CO, Lausanne 1995, p. 73 no 285/286 et notes
241 et 242; Guhl/Kohler/Druey, Das schweizerische Obligationenrecht, p.
384; Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 259g).
Après avoir
laissé ouverte la question de savoir si le locataire était fondé à
consigner le loyer lorsqu‘il ne demande pas la réparation du dommage,
mais seulement des dommages-intérêts (ATF n.p. du 11.10.94, Pallini c/SI
Glacifer SA), la jurisprudence du Tribunal fédéral semble y apporter
implicitement une réponse négative en relevant, dans deux arrêts
récents, que la consignation sert à la réalisation du droit à la
réparation d‘un défaut et doit conférer au locataire un moyen de
pression pour faire aboutir sa prétention en réparation (ATF 124 III 201
c. 2d, JT 1999 I 367/369; ATF 125 III 120, SJ 1999 p. 465 c. 2b).
La
doctrine majoritaire estime encore que la consignation n‘est pas
autorisée en diverses circonstances, en particulier lorsque le défaut
est irréparable, soit lorsque le bailleur se trouve dans l‘impossibilité
objective d‘y remédier parce que l‘élimination du défaut s‘avère
impossible ou échappe à la sphère d‘influence du bailleur (Lachat, Le
bail à loyer, 1997, p. 179 ad 7.3.3; Higi, Commentaire zurichois, n. 23
et 30 ad art. 259g CO; SVIT-Kommentar, Mietrecht, n. 4 et 8 ad art. 259g
qui cite expressément le cas d‘immissions de bruit dues à la rénovation
d‘un immeuble voisin; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohnungs-
und Ge¬schäftsräumen, Berne, 1992 p. 285 no 479 et in mp 4/94 p. 176;
Wey, op.cit. p. 73 no 286; Terrapon, Les défauts de la chose louée et la
consignation du loyer, in 8e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel
1994, p. 4; contra Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois n. 4 ad art. 259g
CO).
Récemment, la Chambre d‘appel en matière de baux et loyers à
Genève, a retenu que "la consignation n‘est possible que lorsque la
chose louée comporte un défaut dont l‘élimination incombe au bailleur"
et a considéré sur cette base qu‘une consignation ne se justifiait pas
pour des nuisances causées par une famille qui s‘était fait notifier un
jugement d‘évacuation (ACJC 499 du 17.5.99, repris in DB no 12/2000 p.
18 no 9, solution approuvée par Pierre Wessner qui relève également
comme autre cas d‘impossibilité objective celle du bailleur qui ne peut
éliminer les nuisances excessives provenant d‘un grand chantier en
construction sur un immeuble voisin).
Dans une autre décision, la
Chambre d‘appel a effectivement considéré qu‘il n‘y avait pas matière à
consignation du loyer en cas de nuisances inévitables liées à la
construction d‘un immeuble voisin (ACJC 100 du 14.02.00 Institut B. SA
c/ SI P.).
Il est constant que les nuisances alléguées proviennent de
fonds voisins, propriété de tiers, en l‘occurrence l‘Etat et la Ville
de Genève. La bailleresse n‘a dès lors aucune possibilité de réparation
du défaut sur l‘immeuble, hormis les dispositions d‘isolation d‘ores et
déjà prises, le défaut trouvant son origine en dehors de sa sphère de
compétence.
Les locataires font valoir qu‘il incombe à la bailleresse d‘agir contre le tiers en application de l‘art. 259a al. 1 let. d CO.
De
manière générale, la prise en charge d‘un procès contre un tiers, dont
un cas particulier d‘application est visé par l‘art. 259f CO, ne fonde
pas le droit à une consignation du loyer dans la mesure où l‘issue du
procès, à supposer qu‘elle puisse avoir pour conséquence d‘éliminer le
défaut, échappe à la maîtrise du bailleur.
De plus, les locataires
réclament la suppression des nuisances, principalement nocturnes,
provenant de tiers non identifiés dès lors qu‘ils précisent qu‘ils ne
reprochent rien à A. en tant qu‘association.
Or, force est de
constater que la bailleresse ne saurait agir contre des tiers non
identifiés en cessation de trouble et qu‘une action civile de ce type à
l‘encontre des propriétaires des fonds voisins, soit la Ville,
respectivement l‘Etat de Genève, n‘aboutirait pas davantage à la
suppression du trouble.
En réalité, les locataires attendent de la
bailleresse qu‘elle fasse régner l‘ordre et la tranquillité publique,
dont le respect incombe aux seules autorités compétentes, - sollicitées
au demeurant dans ce sens tant par la bailleresse que par les
locataires. Il n‘est pas concevable dans ce contexte de faire dépendre
la consignation des loyers de l‘exercice ou non de la puissance publique
qui n‘est pas du ressort de la bailleresse.
Les locataires n‘ont
d‘ailleurs pas conclu de manière précise quant à l‘action en réparation
du défaut, se bornant à requérir la condamnation de la bailleresse à
prendre toutes mesures utiles et nécessaires à l‘élimination des
nuisances, se gardant bien de définir quelles mesures propres la
bailleresse peut entreprendre.
Il découle des considérants qui
précèdent que la bailleresse a rendu vraisemblable que la réparation du
défaut échappe à sa sphère de compétence de sorte qu‘il n‘y a pas
matière à consigner les loyers.
Décision
35/4 - Consignation de loyer